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2023年美国房地产市场展望

2023年美国房地产市场展望

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回顾过去几年,在“美国国内移民潮”和“极低的借贷成本”的推动下,美国居民购房需求强烈,截至20226月份,美国房价中位数创下历史新高(44.9万美元),从2020年初大放水至楼市高点,美国房价累计上涨45%

不过,高温不退的通货膨胀率,激起美联储势必降低通胀的决心,在接连而至的加息举措下,抵押贷款利率以前所未有的速度攀升,从年初的1%升至7%,美国房价中位数也自下半年开始逐步回落,截至202211月末,已从峰值回落7.9%

还有不到一个月的时间,我们即将迎来2022年的“句号”,也即将迎来2023年的些许“问号”:2023年美国房价会下跌么?房地产市场还值得投资么?

在一年一度房地产市场前景展望的时间节点,我们整理了来自投行、地产行业数据分析机构、地产从业者以及地产相关服务机构的观点和预测,为投资者决策提供更多的信息和参考。

20221月至11月,美国挂牌房价中位数;图源:Realtor

总体来看,经济学家和地产行业专家对2023年美国房地产的预测喜忧参半。

其中一部分人认为,押贷款利率上涨以及住房供应短缺,可能继续让潜在购房者持观望态度,疲软的需求可能导致房价小幅下跌,但不会再出现2008年的情况。

另一部分人认为,2023年,随着加息进入尾声,抵押贷款利率将有所下滑,潜在购房者信心逐步恢复,将推动美国房价上涨,不过,上涨速度可能更温和、更缓慢。

总之,可以看到,“美联储的加息举措”是干扰房地产市场走势的重要因素之一。如果通胀持续存在,那么美联储的货币收紧政策可能会超出市场预期,意味着抵押贷款利率会保持在高位,从而抑制房地产市场的交易热情。反之,随着通胀到达顶峰,美联储也会相应的放慢加息脚步,抵押贷款利率也会逐步下滑,这对恢复房地产市场信心和投资热情都将产生积极影响。

一致观点:2023年,房地产市场不会崩盘

房地产专家及经济学家对2023年美国房地产市场的预测同中存异。

相同点包括:1)几乎所有人都认为,美国房地产市场不会崩盘,也不会出现重演2008年事件。2)美国房地产市场以分化表现为主,注重区域型地产增值机会。不同点在于,各机构对2023年美国房价涨跌的数值预测不同。

以下为不同机构及专家的具体预测情况:

美国房地产经纪人协会(NAR)

202211月,美国房地产经纪人协会(NAR)的首席经济学家Lawrence Yun,在某峰会中发表对美国住宅房地产市场的观点,其预测:

2023年,美国住宅交易规模将下降7%,如果抵押贷款利率保持在7%美国房价中位数将上涨1%。即使站在最坏的角度预测,美国房价也不会出现大幅下跌。市场分化表现明显,即部分城市房价上涨,部分城市房价下跌。

为何在高通胀、抵押贷款利率上升、房地产交易放缓的背景下,Lawrence Yun认为房价不会在2023年大跌呢?主要判断依据是,美国房地产市场库存仍然不足,可用于出售的房屋库存非常低,这将有利于保持房价的稳定。

虽然“极度紧缺的房屋库存”将牵制美国房价下跌,但由于美国房地产市场的分化表现,将呈现出“部分地区房价上涨,部分地区房价回落”的情况。

此外,Lawrence Yun还认为本次回调将与2008年全球金融市场危机的情况存在明显不同。

其一,目前的房屋库存仅为2008年的四分之一,供给不足。

其二,房地产不良资产的交易仅占市场总体量的2%,远远不及2018年的30%。而且,过去两年来房价的大幅上涨,市场也没出现“房主以低于抵押贷款的金额出售房屋”的情况。

穆迪

穆迪认为,2023年,全美房价中位数将从20226月份的峰值下跌10%如果经济出现严重衰退,可能将从峰值回落20%,不过穆迪认为下降20%的几率极低。因此其最终预测美国房价将从高位下滑10%

同样,穆迪也认为不同区域将呈现不同的表现,具体看下图预测。其预计田纳西州莫里斯顿以及密歇根州马斯基根分别下跌24.1%23.3%,纽约和芝加哥分别下跌6.3%4.2%

穆迪对322个细分地产市场的最新预测;图源:Fortune

关于抵押贷款利率。穆迪预计,2023年,抵押贷款利率将保持在6.5%左右,那些“被严重高估”的市场,其房价将大幅下跌。比如亚利桑那州的博伊西,在疫情爆发后,大城市的白领选择到小城市和郊区生活,但迁入的新居民依托数字化转型下的“远程办公模式”,并未给本地经济带来明显增长,致使像亚利桑那州博伊西这样的“移民城市”房价出现泡沫,随着2022年“大城市—小城市”迁移潮慢慢退温,这些边缘城市的房价将出现下跌。

穆迪同样认为,即使经济衰退,也不会出现类似于2008年的金融危机。

摩根士丹利

摩根士丹利预测,20226月到2024年,房价将下跌10%乍一看这个数字,可能会令人担忧,但实际上,美国房价已从2020年初至峰值上涨了45%

也就是说,这只是资产达到峰值后的降温,并不是令人担忧的“崩盘情况”,况且自房价达到峰值以来,已回调约7%,留给2023年的回调空间并不大

摩根认为,除非失业率连连攀升、经济全面下滑,才有可能导致房价崩盘,但即便如此,在美国住房库存持续短缺以及刚需犹存的背景下,房价具有一定支撑力,摩根士丹利亦不考虑2008年的情况会重演。

高盛

高盛预计,2023年房地产市场会继续低迷,但并不认为房价会继续下跌。高盛认为2023年美国房价增长为0%,受通胀和房屋库存有限的影响,房价预计保持在高位区间。

高盛认为,影响房地产市场交易热情的因素不只是“高企的抵押贷款利率”和“潜在购房者购买能力下降”,还包括疫情爆发初期,交易热情较浓烈的市场正逐步退温。

房地产交易网站Zillow

Zillow预测2023年美国房价将趋于平稳,未来12个月,全美大多数城市的房价可能会上涨。

2023年,中西部城市潜力巨大。Zillow认为“大城市-小城市”的迁移潮将继续保持。

首先,中西部阳光地带的城市和美国其他城市不同,大多数中西部城市房价并没有到达一定高位,相比其他城市来说,仍处于价格洼地。其次,包括俄亥俄州、宾夕法尼亚州、堪萨斯州、纽约州北部、爱荷华州和伊利诺伊州等非中心地带的抵押贷款收入比保持在30%以下,数据指标相对健康。总的来说,中西部地区的租金和房价,对潜在购房者和租房者更加的友好。

此外,Zillow预计2023年美国房租平均上涨5.4%并且认为租金增长速度将高于房价、股市、通胀的增长速度。

首先,疫情爆发后的两年,极低的住房抵押贷款利率刺激了人们的购房热情,尤其是准备购买二套房的家庭。随着租金持续性的迅猛增长,这些第二套房产将有潜力产生比“低利率时期”更多的租金收入。其次,Zillow判断,2023年房价仍保持在高位,那么高昂的房价和租金,都会削弱潜在购房者支付首付的能力,预计会有相当一部分刚需购房者将继续租房。

房地产交易网站Realtor

Realtor预计,2023年美国房地产交易规模将下降14.1%,房价平均上涨5.4%,租金价格上涨6.3% 

Realtor认为,2023年,美国房价和抵押贷款利率(7.4%)仍维持在高位,这将继续挫伤潜在购房者的购房信心,因此其预计2023年美国住宅市场交易规模可能下滑至450万套,下降幅度预计为14.1%

房价预测方面。过去长达十余年的房产牛市,很大程度上是受“低抵押贷款利率”推动的,然而,随着美联储开启加息步伐,低抵押贷款利率成为历史,Realtor虽然认为2023年房价增速将不如疫情前的水平,但值得注意的是,Realtor仍对房价增长很有信心,预计2023年房价将上涨5.4%

租金预测方面。一方面,强劲的劳动力市场,提供了较多的租房需求。另一方面,美国租房空置率仍处于历史低位区间,最新数据显示租房空置率为6%。那么,在“有限的租房供应”和“强烈的租房需求”下,Realtor认为美国住宅租金仍具有上涨动力,预计2023年美国租金全年将上涨6.3%

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