2023年美国房地产市场展望

回顾过去几年，在“美国国内移民潮”和“极低的借贷成本”的推动下，美国居民购房需求强烈，截至2022年6月份，美国房价中位数创下历史新高（44.9万美元），从2020年初大放水至楼市高点，美国房价累计上涨45%。

不过，高温不退的通货膨胀率，激起美联储势必降低通胀的决心，在接连而至的加息举措下，抵押贷款利率以前所未有的速度攀升，从年初的1%升至7%，美国房价中位数也自下半年开始逐步回落，截至2022年11月末，已从峰值回落7.9%。

还有不到一个月的时间，我们即将迎来2022年的“句号”，也即将迎来2023年的些许“问号”：2023年美国房价会下跌么？房地产市场还值得投资么？

在一年一度房地产市场前景展望的时间节点，我们整理了来自投行、地产行业数据分析机构、地产从业者以及地产相关服务机构的观点和预测，为投资者决策提供更多的信息和参考。

（2022年1月至11月，美国挂牌房价中位数；图源：Realtor）

总体来看，经济学家和地产行业专家对2023年美国房地产的预测喜忧参半。

其中一部分人认为，押贷款利率上涨以及住房供应短缺，可能继续让潜在购房者持观望态度，疲软的需求可能导致房价小幅下跌，但不会再出现2008年的情况。

另一部分人认为，2023年，随着加息进入尾声，抵押贷款利率将有所下滑，潜在购房者信心逐步恢复，将推动美国房价上涨，不过，上涨速度可能更温和、更缓慢。

总之，可以看到，“美联储的加息举措”是干扰房地产市场走势的重要因素之一。如果通胀持续存在，那么美联储的货币收紧政策可能会超出市场预期，意味着抵押贷款利率会保持在高位，从而抑制房地产市场的交易热情。反之，随着通胀到达顶峰，美联储也会相应的放慢加息脚步，抵押贷款利率也会逐步下滑，这对恢复房地产市场信心和投资热情都将产生积极影响。

一致观点：2023年，房地产市场不会崩盘

房地产专家及经济学家对2023年美国房地产市场的预测同中存异。

相同点包括：1）几乎所有人都认为，美国房地产市场不会崩盘，也不会出现重演2008年事件。2）美国房地产市场以分化表现为主，注重区域型地产增值机会。不同点在于，各机构对2023年美国房价涨跌的数值预测不同。

以下为不同机构及专家的具体预测情况：

美国房地产经纪人协会（NAR）

2022年11月，美国房地产经纪人协会（NAR）的首席经济学家Lawrence Yun，在某峰会中发表对美国住宅房地产市场的观点，其预测：

2023年，美国住宅交易规模将下降7%，如果抵押贷款利率保持在7%，美国房价中位数将上涨1%。即使站在最坏的角度预测，美国房价也不会出现大幅下跌。市场分化表现明显，即部分城市房价上涨，部分城市房价下跌。

为何在高通胀、抵押贷款利率上升、房地产交易放缓的背景下，Lawrence Yun认为房价不会在2023年大跌呢？主要判断依据是，美国房地产市场库存仍然不足，可用于出售的房屋库存非常低，这将有利于保持房价的稳定。

虽然“极度紧缺的房屋库存”将牵制美国房价下跌，但由于美国房地产市场的分化表现，将呈现出“部分地区房价上涨，部分地区房价回落”的情况。

此外，Lawrence Yun还认为本次回调将与2008年全球金融市场危机的情况存在明显不同。

其一，目前的房屋库存仅为2008年的四分之一，供给不足。

其二，房地产不良资产的交易仅占市场总体量的2%，远远不及2018年的30%。而且，过去两年来房价的大幅上涨，市场也没出现“房主以低于抵押贷款的金额出售房屋”的情况。

穆迪

穆迪认为，2023年，全美房价中位数将从2022年6月份的峰值下跌10%。如果经济出现严重衰退，可能将从峰值回落20%，不过穆迪认为下降20%的几率极低。因此其最终预测美国房价将从高位下滑10%。

同样，穆迪也认为不同区域将呈现不同的表现，具体看下图预测。其预计田纳西州莫里斯顿以及密歇根州马斯基根分别下跌24.1%及23.3%，纽约和芝加哥分别下跌6.3%及4.2%。

（穆迪对322个细分地产市场的最新预测；图源：Fortune）

关于抵押贷款利率。穆迪预计，2023年，抵押贷款利率将保持在6.5%左右，那些“被严重高估”的市场，其房价将大幅下跌。比如亚利桑那州的博伊西，在疫情爆发后，大城市的白领选择到小城市和郊区生活，但迁入的新居民依托数字化转型下的“远程办公模式”，并未给本地经济带来明显增长，致使像亚利桑那州博伊西这样的“移民城市”房价出现泡沫，随着2022年“大城市—小城市”迁移潮慢慢退温，这些边缘城市的房价将出现下跌。

穆迪同样认为，即使经济衰退，也不会出现类似于2008年的金融危机。

摩根士丹利

摩根士丹利预测，从2022年6月到2024年，房价将下跌10%。乍一看这个数字，可能会令人担忧，但实际上，美国房价已从2020年初至峰值上涨了45%。

也就是说，这只是资产达到峰值后的降温，并不是令人担忧的“崩盘情况”，况且自房价达到峰值以来，已回调约7%，留给2023年的回调空间并不大。

摩根认为，除非失业率连连攀升、经济全面下滑，才有可能导致房价崩盘，但即便如此，在美国住房库存持续短缺以及刚需犹存的背景下，房价具有一定支撑力，摩根士丹利亦不考虑2008年的情况会重演。

高盛

高盛预计，2023年房地产市场会继续低迷，但并不认为房价会继续下跌。高盛认为2023年美国房价增长为0%，受通胀和房屋库存有限的影响，房价预计保持在高位区间。

高盛认为，影响房地产市场交易热情的因素不只是“高企的抵押贷款利率”和“潜在购房者购买能力下降”，还包括疫情爆发初期，交易热情较浓烈的市场正逐步退温。

房地产交易网站Zillow

Zillow预测2023年美国房价将趋于平稳，未来12个月，全美大多数城市的房价可能会上涨。

2023年，中西部城市潜力巨大。Zillow认为“大城市-小城市”的迁移潮将继续保持。

首先，中西部阳光地带的城市和美国其他城市不同，大多数中西部城市房价并没有到达一定高位，相比其他城市来说，仍处于价格洼地。其次，包括俄亥俄州、宾夕法尼亚州、堪萨斯州、纽约州北部、爱荷华州和伊利诺伊州等非中心地带的抵押贷款收入比保持在30%以下，数据指标相对健康。总的来说，中西部地区的租金和房价，对潜在购房者和租房者更加的友好。

此外，Zillow预计2023年美国房租平均上涨5.4%，并且认为租金增长速度将高于房价、股市、通胀的增长速度。

首先，疫情爆发后的两年，极低的住房抵押贷款利率刺激了人们的购房热情，尤其是准备购买二套房的家庭。随着租金持续性的迅猛增长，这些第二套房产将有潜力产生比“低利率时期”更多的租金收入。其次，Zillow判断，2023年房价仍保持在高位，那么高昂的房价和租金，都会削弱潜在购房者支付首付的能力，预计会有相当一部分刚需购房者将继续租房。

房地产交易网站Realtor

Realtor预计，2023年美国房地产交易规模将下降14.1%，房价平均上涨5.4%，租金价格上涨6.3%。 

Realtor认为，2023年，美国房价和抵押贷款利率（7.4%）仍维持在高位，这将继续挫伤潜在购房者的购房信心，因此其预计2023年美国住宅市场交易规模可能下滑至450万套，下降幅度预计为14.1%。

房价预测方面。过去长达十余年的房产牛市，很大程度上是受“低抵押贷款利率”推动的，然而，随着美联储开启加息步伐，低抵押贷款利率成为历史，Realtor虽然认为2023年房价增速将不如疫情前的水平，但值得注意的是，Realtor仍对房价增长很有信心，预计2023年房价将上涨5.4%。

租金预测方面。一方面，强劲的劳动力市场，提供了较多的租房需求。另一方面，美国租房空置率仍处于历史低位区间，最新数据显示租房空置率为6%。那么，在“有限的租房供应”和“强烈的租房需求”下，Realtor认为美国住宅租金仍具有上涨动力，预计2023年美国租金全年将上涨6.3%。