只花6位数，全款拿下东京市中心房子的90后女孩，她怎么敢？

买房故事之后还有后续吗？

最近我们又联系上了小丹，她非常慷慨地分享了她买房后的故事。

这一年，这套小公寓一共给她带来了72万日元的租金收入，除去税收、管理费、修缮金等等支出，一年的现金流收入是55.9万日元，约合人民币2.9万左右。

今天，我们就根据她的自述来看看各位日本房东们买房前关注度高的问题：

1.日本小公寓一般售价在多少？前期购房成本有多少？

2.小公寓持有成本有哪些？谁来帮我管理房子？

3.小公寓租金收入有多少，扣除成本后净收益率如何？

4.每年的房产税需要交多少？

以下是她的自述：

日本小公寓一般售价多少？

前期购房成本有多少？

不知不觉，我在智谷团队的帮助下买到日本房子也已经两年多了。

不久前，我收到了托管公司给我寄送的去年一年的租金收支表，感慨很多。于是，今天我想借着这个机会跟大家再次聊聊我在日本买房的经历以及我这一年的收支情况。

买房之前，我对于整个海外投资的生态是比较了解的。在我看来，面对现在的经济形势，投资海外的房地产，尤其是日本的不动产还是比较稳的。

日本的经济一直很稳，日元又是传统的避险货币，所以按照我个人“求稳”的性格，我更愿意去投资一些能带来确定收益的东西。

日本不动产就是我了解到的一个门槛比较低，但收益还不错的投资。

在东京这样一个国际一线城市，一套20平方左右的小公寓售价只有不到100万人民币，这对于我这样一个工作没多久的90后来说负担不算重。

所以，在经过深思熟虑后，我决定先买一套小公寓“试试水”。

我买房的时间是2020年3月左右，还是国外疫情还在发酵的时候。虽然疫情可能对一个国家的经济有很大影响，但我还是认为这是个投资捡漏的好时机。

说来也巧，这个房我以前还留意过，是那种户数多、位置不错、租客稳定的优质秒杀房，定价不到100万人民币，比公开房源的价格还便宜了好几万！

整个买房的过程都有智谷这边的顾问帮忙，所以过程也非常顺利，一共用了3个月拿到了日本的不动产权利书。

总结下来，整个前期的购房成本不高。中介费，以及一些税，零零总总加起来大概在房价的6%，这跟之前我了解到的基本是一样的。

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小公寓一个月租金有多少？

持有成本有哪些？

可能大家最关心的问题就是：买了房子到底能赚多少钱？又有多少持有成本？

首先是租金，这套小公寓，每个月能够给我带来6万日元的租金收入，一年下来就是72万日元。

如果有租约更新，也就是如果有租客选择续租，租客是需要给房东一笔“更新费”的。比如去年，我买的这套小公寓的租客要续租，那么我就有一笔5.3万日元的更新费收入。而如果这套小公寓是交给托管公司托管的，那么这笔更新费有一半需要给托管公司。

但其实除了租金，我每个月还得交一些房屋的持有成本。

在买房之前我就有了解到，每个月我需要需要向物业交管理费和修缮金，如果人不在日本不便管理，还需要向托管公司交一笔托管费，托管公司会帮我交管理费和修缮金，也会帮我管理租客。

所以，买完房子之后我的房子就托管给了当地的托管公司。毕竟自己不想被麻烦，还是统统交给懂行的人来做来得方便。

买完房子的一整年，其实我都没有太过操心。每个月都有财务报表，资金入账也会明显标出，整体布局非常清晰。

不久前我收到的一年租金收支表中也写明了每个月的租金收入多少，有什么支出，分别是多少钱。我能够非常清晰地知道自己每一笔钱到底花在了哪里，也比较放心。

大家可以看到，我每个月需要支出的费用基本是一样的：管理费、维修基金（修缮金）以及资产管理费（就是托管费）。

具体来说，我这样一个20平的小公寓，每个月的管理费是6500日元，修缮基金是4000日元，托管费是3300日元。

一年下来，管理费的支出是7.8万日元，维修基金是4.8万日元，托管费是39600日元，加起来就是16.5万日元。

这些费用不用单独去交，而是由托管公司统一帮我交，从租金里扣除。最后我拿到的钱，就是租金减去这些费用之后的金额。

每年的房产税需要交多少？

但除了上面我提到的需要交给托管公司的费用，还有一个支出是很多人都很关心的，就是税费。

其实在收支表中也有体现，里面的固都税就是日本的房产税，这个税是每年都要交的。

我也拿出了我去年交税的税单给大家看看：日本的房产税到底是多少？像我买的这一套小公寓每年要交多少钱？

我拿到税单的时候发现，日本的房产税征收真的很细致！

日本的固都税分为两个，固定资产税和都市计划税，各自还分了土地和建筑两个部分。

在买房之前，我经常看到网上有人说日本的房产税高达2%。但收到税单之后我发现，一年的房产税只有2.46万日元，折合人民币也就1300多，大概也就是房价的0.2%。

所以，最后的最后，我这一年的净收入到底是多少钱？

一年的净收入=一年的租金-管理费-修缮金-托管费-固都税

这样算下来，一年的净现金流收入是55.9万日元，约合人民币2.9万！

我可以选择3个月、6个月或者12个月为周期提取这些资金，如果在日本有账户就不用跨境汇款的手续费。

对于这个收益，我自己还是很满意的。

以上，就是我这一年不出国门远程“收租”的经历。整体下来，这套房子带给我的收益我还是很满意的，投资成本也不高。而且这一年下来，智谷也在全流程跟进，我觉得挺省心的。

在我看来，在日本投资房产，涨价其实是次要的，稳定的现金流收益才是更重要的。

买完房子后，我也有持续关注日本房地产。最近日元正在低位，虽然汇率比我买房时低了不少，但我觉得现在入场也是个好时机。

我也正和父母商量，希望能趁着现在的好汇率多购入一套。毕竟未来经济形势不明，买点稳定的资产总是好事。

……

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