警惕乡村项目热潮

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新法出台，带来的是乡村项目的热潮，至少在中国市场如此。

乡村项目至少有两个优势，吸引了中国投资人的关注：

1. 预留签证配额多一倍；
   

2. 新法规定优先审批，虽然这个优先究竟怎样被落实没有明确的尺度；

   
   

可以说，乡村项目集万千宠爱于一身，但是也有个最大的问题，那就是项目本身。

回顾EB-5的发展历史，至少在过去十年EB-5的发展热潮中，几乎90%以上的项目，都是在大都市的房地产开发项目。这也是，几乎所有区域中心们最擅长干的活。

对于区域中心们而言，一个房地产项目，如何评估项目可行性，如何评估贷款风险，如何评估还款可能，都有一套成熟的标准和流程。对于都市的房地产开发商们而言，也早已经接受了EB-5这样的融资渠道。双方一拍即合，讨价还价也好，携手同行也好，都已经轻车熟路。

但是，在乡村，区域中心们大多两眼抹黑，既不清楚项目在哪里，谁需要融资，更不清楚如何评估一个项目。乡村的项目方们也一样，他们的融资渠道中本没有EB-5这个词汇，又如何会想到去找EB-5资金。两路人，本来死活碰不到的，现在怎样才能牵手呢？

这就是美国典型的都市Wall Street和乡镇的Main Street的差异，套用中国话就是，城乡两级体制。

这不是一个优劣的问题，但是各自有各自的游戏规则，融资规则、融资渠道、项目开发方式等等的明显差异。就像一个城市走红的说唱歌手下乡，肯定不如二人转演员那样得心应手一样，这么多年来习惯了开发都市房地产项目的区域中心们，很难一下子推出经过审慎评估的乡村项目。

在乡村地区，他们既需要，摸清楚那些需要融资的优质项目以及融资条件等，同时也需要在项目所在地有自己的区域中心。

了解EB-5基本背景知识的投资人都知道，每个区域中心在移民局获得区域中心授权之时，都需要提交自己所运作项目的地理范围，可以是一个Conty——郡、也可以是城市、或者州，乃至跨不同的州，但是大多数都会相对在比较有限的地理范围。因为，你本来就是在几个重要的城市做项目，没必要扩展太大，也没办法向移民局证明你项目的经济影响力，可以拓展到很大的地理范围。

因此，这2个限制条件：

因此，在短短的1-2年之内，我们很难看到经过审慎评估的优质的乡村项目大量涌现出来。

我相信，绝大多数还在继续EB-5项目运作的区域中心们，都在动开发乡村项目的脑筋。但是，短期之内，我说的是以年计，绝大多数区域中心们都会心有余而力不足，或者就是草草上马，抢占市场再说。

在此，EB5Sir不想一棍子打倒所有乡村项目，只是想提醒新投资人们，区域中心们需要时间学习怎样去乡村寻找开发项目，需要去申请新的区域中心或者扩大自己的经营地域去乡村地区布局，投资人们自己也需要谨慎评估，不要为了乡村而乡村。

排期事大，但是项目是所有成败的基础。

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