2023市场第一个意外：三四线竟率先卖爆了

2023-02-05 14:02

来源：大胡子说房

新年之后，政策一个接一个，似乎都赶着开年的热乎劲冲个kpi。

开篇先来一条重磅消息：

苏州，一口气发布55条新政！

江苏刚发完新年1号文，苏州就立马领会精神，细化出台了一箩筐政策。

重要内容太多，我只挑和房地产紧密相关的，给大家划个重点：

1、实施好差别化住房信贷政策，大力支持刚性和改善性购房需求；

2、认真落实居民个人换购住房个人所得税政策；

3、根据实际情况调整公积金贷款政策，加快推进房屋征收搬迁货币化安置，优化商品房价格备案制度；

4、2023年新增青年人才公寓2万套，让每一位来苏州创新创业的青年人才“住有所居、住有宜居”；

5、支持房地产业融资，加大建筑业金融支持力度，全力以赴保交楼；支持支持房企股权融资，开展再融资，并购重组及配套融资；

6、优化商品房预售资金管理政策，合理释放监管额度内的资金，促进房企资金回笼；房企申请预售时间节点提前30日；

7、支持住房改善消费，开展苏州“云上房展”，线上线下联动促进住房消费。

给补贴、降利率、免增值税，甚至推进搬迁货币化安置，尺度越来越大。

强如苏州都密集出台刺激政策，2023年的基调必然就是大宽松之年。

不出意外，接下来几个月还会有更多二线甚至是一线城市跟进，我们拭目以待。

热点分析完毕，下面开始正文：

2023年春节，大家似乎真的被“年味”浸染到了：

多地烟火解禁、消费爆发增长、旅游爆发、影票卖飞......

这一切都在告诉我们，阔别三年的热闹，终于回归了。

同样在迅速恢复活力的，还有不少城市的楼市。

到底哪些城市，在恢复元气？

先来看一组宏观数据。

58安居客研究院统计数据显示：

2023年春节期间各线城市找房热度同比上涨3.7%，一线城市找房热度较去年春节期间小幅下跌3%，新一线城市同比持平，二线城市上涨6.3%。

具体来看，不少数城市，市场真的出现了令人惊喜的表现。

北上广深，必须榜上有名。

上海：春节期间日均需求热度居四大一线榜首，市场非常坚挺；

北京：部分改善项目火热，2000万起步的城建天坛府假期单日到访都有20-30组；

深圳：春节期间带看量增加，购买力开始回归，福田中洲湾迎海开盘热销28亿；

广州：春节期间（1月21日-1月27日）新房网签23套，数量同比上涨35.3%，成交面积同比上涨51.5%。

除了四大一线，还有一众二线城市也显著复苏。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示：

大连、南宁、青岛、济南、扬州等城市的新房成交情况都好于去年春节。

南宁作为广西的省会城市，受到回乡置业的带动，假期成交120套，显著高于去年同期；

大连涨幅位居第二，春节假期成交13套，较去年春节上涨225%；

青岛春节期间成交34套，较去年春节上涨54.5%；

济南、扬州也均有良好表现，分别成交62和23套，打破了去年春节的零成交。

不仅如此，西安、杭州、成都、北京、长沙等热门城市的平均到访量相比去年春节都出现了提升。

有人春节家里蹲打牌，有人春节售楼处看房，同样是过节，楼市也非常热闹。

长沙，春节假期，售楼部客流量上涨了207%；

西安，高新、长安区、港务区等项目推出优惠，多个项目假期到访量达到30-50组；

成都，从核心区的武侯新城、天府新区到双流东升、新都大丰的项目，现场来访和成交都显著提升。

其实，我们在年前就已经说过，不少城市在2023年将出现明显的行情波动，而现在有变化的这些城市，也只是“先头部队”罢了。

前面说了新房，我们再来看看二手市场。

相比新房，二手房市场的暖意更为明显。

贝壳研究院数据显示，与去年春节相比，2023年二手房看房和买房数量有了明显提升。

从带看量看，贝壳50城二手房带看量较2022年春节期间提升28%。

具体到城市来看：

成都、重庆二手房带看活跃度比去年春节分别提升1.5倍和1倍；

珠三角重点城市市场启动之势也较为明显，惠州、东莞及佛山春节期间带看量较去年同期翻倍，深圳增幅也达86%。

从成交量看，贝壳重点50城二手房成交量比去年春节增加了57%。

北京、廊坊、天津及石家庄已经超过去年12月全月成交水平，4城总体日均成交水平提升38%。

如果把范围进一步扩大，在重点70城中有56城二手房日均需求热度上涨，仅有9个二线城市和5个三线城市出现下跌。

数据一列，大家可能就能感受到，市场出现了真正意义上的改变了。

先前我们一直在强调，区别于新房因为限价产生了倒挂，二手市场更能反映真实的市场情绪。

如今，二手市场数据正在整体回暖，说明买房人的信心，开始回归了。

随着市场越来越暖，就有越来越多的买房人会涌入二手市场。

但是，我必须要提醒一句，真实的二手市场远没有想的那么简单，如何挑选宜居又具有流动性的二手房，里面的门道非常多。

你看上的房子在正式决定购买之前，建议多咨询一些专业的人员，听听不同的评价，最后折中考虑一下，看看选中的房子是否值得购买。

全国楼市数据的回暖是事实，但当中隐藏了一个令人意外的关键点：

除了上面提到的一二线城市之外，三四线居然也表现不俗，甚至大有逆势反超的派头。

根据CRIC调研的35个城市春节期间热销项目，96个热销项目中有63个位于三四线城市，占比居然高达66%。

从这个调研结果来看，核心一二线城市项目去化的表现，居然比不上三四线城市？

不着急，我们详细来分析。

单从成交分布来看，那些三四线成交表现不错的项目，大多聚集在苏北、川渝片区。

按理说，每轮行情复苏，一二线才是绝对的C位，那为什么今年春节三四线城市突然争气了？

其实，背后主要有这样两个原因：

1.大疫三年后的需求释放；

2023年作为大疫三年后完全放开的首个春节，大量人员流动，当中不乏一大批“返乡置业”大军。

疫情管控松绑，加上政策的大幅度宽松，先前疫情期间被阻隔住的三四线楼市需求，开始在这个春节集中出现了释放。

就像春节期间爆发式增长的旅游、烟花、餐饮等消费，不少三四线楼市的这一波成交，有点“报复式”复苏的味道。

2.大尺度的优惠刺激；

除了需求释放，这些三四线小城市的开发商，是真的敢给优惠。

什么低首付、特价房、抽奖、红包雨、送年货、车位优惠券，只有你想不到，没有开发商做不到的花样。

比如泸州金科美院、资阳武城锦绣年华都打出“低首付”的宣传口径。

其中，资阳武城锦绣年华，首付分期并引入第三方借贷公司，首付居然低至1万元。

这正应了那句话，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

价格优惠给到位，总还是会有人心动。

根据数据来看，三四线城市的成交确实出现了反弹，但是必须再次提醒，当下的楼市随着几轮调整，市场也变得越来越理智。

三四线城市的供需失衡的情况，随着时间的推移，还会进一步暴露。

不可否认，有些三四线城市的部分房产还有很小的上涨空间，但在我这里还是那句老掉牙的建议：

未来90%的城市，房子会回归居住属性，不具备投资价值；

买房，但凡你有一点点“上涨”的想法，就要注意城市、板块和项目的选择；

整个春节假期中，我已经亲眼见了太多人选错房子的例子了，但是，乱买房的事情依然还在我们周围不断发生。

看着很多人辛辛苦苦挣钱，最后糊里糊涂买房，我真的很心痛。

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来源: qq

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