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一线羡慕,二线嫉妒,三四线直接馋哭!全国都在跌,这座超级城市却大涨?

一线羡慕,二线嫉妒,三四线直接馋哭!全国都在跌,这座超级城市却大涨?

公众号新闻


转载自 | 楼市黄大大

作者 | 瓜片


就在刚刚,成都重磅官宣:GDP首次突破两万亿

这座超级城市,正式晋升为中国第7个“两万亿俱乐部”成员,份量可谓沉甸甸。

成都楼市同样凶猛。

在跌跌不休的2022年,成都在很多人心里简直“封神”了!

成交在涨,卖掉近30万套房子,创下近5年新高;
房价在涨,新房连涨11个月,二手房连涨8个月;
土拍在涨,出让总金额约1216亿元,不减反增。

一线羡慕,二线嫉妒,三四线直接馋哭,成都赢麻了?真相,没有那么简单。

今天,我就来扒一扒这座楼市“最牛城市”!


成都楼市起飞,二手房是“头号功臣”。

2022年,成都二手房仿佛坐上火箭,成交量涨了近两倍,达到了惊人的15万套!

更重要的是,二手房实现了对新房的反超。

这绝对是里程碑式的一幕。

要知道,前两年成都新房全面吊打二手房,成交量是后者的三倍不止,二手房根本掀不起什么水花来。

而在去年卖掉的30万套房子里,明显功劳更大的是二手房。


即便是跟其他城市比较,成都也赢麻了。

二手房成交量反超北京,吊打武汉,与上海的差距更是缩小到只有1万套。


如果没有二手房突然“井喷”,成都楼市根本就走不出独立行情。

不过,在二手房飞速成交的同时,放盘的卖家数量也在急剧增长。

成都人民,不是在卖房、买房,就是在卖房买房的路上。

这跟成都松绑限购后,改善、置换需求被突然“解锁”有关。

去年“531”新政后,成都限售政策大幅松绑,带动二手房起飞,成交量冲上历史高位。

与此同时,挂牌量也以惊人速度暴增。新政后第一个月,新增挂牌量就高达4.5万套,此后基本保持着2万套/月的上新速度。


我刚刚去链家看了一眼,成都二手房挂牌量是17.9万套。

位于五城区热门板块“年岁略长”的楼盘(2007年建),也扛不住开始降价了……


可见,不管是郊区房子、城区老房子,都有大量的置换需求在爆发。

整个成都的居住都在升级。

接下来,条件不佳的二手房,可能会越来越难卖掉了。


比起二手房的成交飞涨,新房就暗淡了许多。

去年,全国新房成交量跌回2015年。成都也受到了冲击。

1-12月,大成都范围内新房成交套数共计142982套,同比减少约1/4;

新房成交面积约1846万平方米,比去年缩水了差不多两成

放在全国来看,降幅不算特别大的。


不过奇怪的是,尽管成交量少了25%,但成交金额却只跌了10%左右。

这种量跌价升的现象,很不寻常。

同期北京价格跌了22%,广州跌了27%,深圳跌了24%,杭州跌了47%,武汉直接跌了53%……

价格还能逆势上涨的,只有上海和成都。凭什么呢?

原来,数据撕裂的背后,成都新房市场早就撕裂了!

让我们像剥洋葱一样,把市场剥开来看看:

一圈层(中心城区)丝毫没有感受到寒意。成交面积同比增长1%,基本与去年持平。

二圈层(近郊区县)被寒气冲得稀里哗啦,成交规模足足缩水了36%,元气大伤。

三圈层(远郊区县),已经冻成了冰棍,成交暴跌45%,完全看不到回暖的希望。


上面这组数据,正好也解释了为何成都新房价格为何能够实现“11连涨”。

越贵的房子越好卖!反映到统计数据里,可不就是房价一路上涨嘛。

2022年,成都新房市场的最大变化,就是正式步入改善时代。

自带光环的一圈层,有些项目可半年内实现清盘。

无人问津的三圈层,只有热门板块、实力房企才能逆天改命。

从去化周期来看,一圈层稳定在10个月左右,市场整体健康,个别热门板块甚至供不应求。

三圈层却始终停留在30个月之上,不知道哪一年才能卖完。


对新房市场来说,还有个坏消息:“买到就赚到”的倒挂红盘,也快要绝版了……


去年,成都有个火出圈的“10万人摇”神盘——新鸿基悦城。

5月开放报名,蜂拥而入的打新者,直接把住建局系统挤崩了。社保要60个月(5年)起步,据说有超过10万人报名。


火爆背后的原因,是1万/平的倒挂价差,打中稳赚百万,试问谁不想买呢?

只可惜,这样的机会越来越少了。

据 @秒懂成都楼市 统计,成都值得无脑冲的倒挂红盘只剩20个左右。

其中能在近2年开盘的,估计一只手都数的清。


另外,截止2022年11月24日,成都摇号历史上共产生46次万人摇,最高摇号人数61856人,最低10276人,

综合中签率普遍不超过2%。


100个人里抽中2个人,这概率不比买彩票高多少。

别看抢房挺热闹,注定大多数人只能看个热闹,当个分母。

这么低的中签率,也决定了“神盘”压根动摇不了成都楼市的基本面。


当然,我不想对成都楼市“无脑吹”,它的市场繁荣背后也有一些隐忧。

比如土拍。

2022年,成都土地出让总金额约1216亿元,同比微涨86.2亿元,是少数几个不给财政拖后腿的城市。

但跟其他城市类似,土拍市场也在频频上演《消失的品牌房企》。

每一轮土拍,品牌房企数量都在减少。

第四轮只剩7家,不仅央国企家里没有余粮了,民营房企更是“全军覆没”。


拿地金额前五名分别是:兴城人居、华润置地、城投置地、四川空港(双流国贸)、龙湖集团。

地方国资占了三个席位,其中就包括“拿地王”兴城人居。


另一个更直接的数据是:

截止2022年底,成都土储量TOP30企业中,央国企和地方国资平台占到了28家。

它们手中,集中了高达97%的土地储备量。


彭州国资、崇州国资出现在拿地面积榜前排,可见远郊区市场之冷,卖地只能“谁家的孩子谁认领”。


土拍这个“楼市风向标”,没有表面看起来乐观。

当然,比起很多大城市捉襟见肘,最后补不上窟窿的惨状,成都也算顺利度过了最难的一年。


疾风知劲草。今天放眼全国楼市,成都的表现称得上数一数二。

特别是,成都的基本面无比优秀,长期价值值得坚定看好

就在今天,成都传来一个好消息:2022年GDP首次突破两万亿,正式进入“2万亿俱乐部”。

从“万亿”到“2万亿”,成都用了8年时间,比苏州还少一年。

过去十年间,成都常住人口新增582万,排在全国第三,如同一块巨大的人力磁铁,虹吸全国各地的人才,特别是高学历的年轻人。

根据成都团市委发布的《“蓉漂”青年发展调研报告》,2017年实施“人才新政”以来,

30岁以下落户占比78.9%,本科及以上学历占比约9成,88.83%的“蓉漂”大学生毕业后计划留蓉。

这群人是楼市最大的客户和潜在客户群体。他们背后是来自全国各地“六个钱包”的购买力。

前段时间,成都甚至还出台了“随迁购房”政策,帮助父母也随着子女定居买房。

成都的购买逻辑,也已经悄悄发生了变化。

经过十年的高速扩张,成都从追求高增速转向高质量发展,流露出回归中心城区的意思。

从去年起,成都开始着力推动空间结构优化调整,提出“三个做优做强”,并且把“做优做强中心城区”放在首位。

这也意味着,成都楼市进入了“强者恒强”的时代

中心城区+核心板块+成熟配套+次新房(新房)+品牌房企+过硬产品。

未来,只有“全能战士”才能跑赢其他房子。

迄今为止,成都仍未大范围调整过限购范围。相比很多“脱光”的大城市,还留有后手。

今年,随着全国楼市回暖,新一轮行情开启,成都很可能是最早火起来的城市。

毕竟未来的成都,足以和一线城市并肩而立。

参考资料
四川克而瑞研究中心:2022年成都房地产市场分析报告
楼市参考:楼市最牛的城市,诞生了!
秒懂成都楼市:从今天起,坚定看好成都楼市!!!


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