金融街割肉抢利：年销售额不过400亿，净利润如何超过千亿级房企
5月30日，金融街（000402.SZ）发布公告，计划于6月1日发行不超过10.7亿元公司债券，该期债券分为“22金街05”和“22金街06”两个品种，期限为5（3+2）年，利率区间为2.7%-3.7%。
作为北京市西城区国资委控股的房地产企业，金融街融资优势明显，2022年以来，已经发行“22金街01”、“22金街03”、“22金街04”及“22金融街MTN001”等多笔债券，合计融资32.4亿元。
2021年下半年以来，房地产市场持续下滑，叠加新冠肺炎疫情封控影响，多数房企销售业绩同比大幅下降，金融街亦不例外。2021年销售金额339亿元，同比减少16.7%；今年一季度，销售金额降幅接近50%。
作为重要的现金来源渠道之一，销售回款减少，一定程度上对房企流动性形成压力。从2021年底到2022年一季度末，金融街的现金减少了55.2亿元，但畅通的融资渠道一定程度上缓解了销售下降带来的流动压力。
市场下行造成的另一个结果是房企利润减少，根据2021年财报，A股和H股268家房企净利润同比下滑了46%，净减少2009亿元，如果加上50多家还未发2021年财报的房企，降幅还将进一步扩大。
2021年金融街净利润为16.4亿元，同比减少34%，在268家房企中排名37位。2022年一季度，金融街净利润9.3亿元，在A股房企中排名第4位。作为一家销售排名在80位以后的房企，金融街是如何将净利润做到行业前列的？
2021年下半年，在“三道红线”、“两个上限”等一系列房地产信贷调控政策影响下，房地产行业发生两个重要的变化：
一、7月开始，房地产市场一改上半年大幅上行的趋势，交易持续萎缩，部分城市房价出现松动迹象。
二、民营房企集中爆雷，9月以来，多家房企出现员工理财、商票、债务等公开违约情况。虽然之前也有多家房企出现流动性风险，但这一次在时间和区域上均较为集中。
这两个变化对房地产行业带来极大影响。
一方面，部分金融机构开始对民营房企抽贷、断贷，虽然在监管部门干预下，势头有所遏制，但民企再融资通道基本被堵死。
另一方面，房企爆雷导致大量房地产项目烂尾，地方政府对预售资金监管开始趋严，亏空的预售资金账户被要求补足，预售资金回流到集团公司的难度加大，进一步加剧了房企的流动性困难。
虽然不会被抽贷、断贷，融资通道也一直保持畅通，但市场下滑和预售资金监管趋严，国企和央企均受到不同程度的影响。
2022年一季度，金融街销售金额下滑近50%，但是营收和净利润同比均实现大幅增加，尤其是净利润，在A股房地产企业中排名第四。
2021年，金融街实现营收241.6亿元，同比上升33.3%，净利润16.4亿元，同比下降了34%。虽然金融街与多数房企一样增收不增利，但净利润降幅要远远低于行业平均水平。
从近五年金融街财报表现来看，其净利润表现一直优于销售业绩。2017年-2021年，金融街销售金额排名都在73名到80名之间，而其净利润排名则一直保持在34名到43名之间。
与往年一样，2021年，金融街继续维持每股派息0.03元。根据2022年一季报，截至3月底，金融街未分配利润达到了259.4亿元，比2021年增加了9.3亿元。截至2021年底，金融街可供结算的建筑面积达到了1329万平方米，为未来一段时间营收提供了保障。
作为一家销售额不到400亿元的房企，金融街为股东创造的利润超过多数千亿级别的房企，其背后的筹码是什么，为什么多数房企做不到？
2022年一季度，金融街的营收和净利润同比涨幅分别为210.5%和67.7%。对于一季度营收和利润双丰收，金融街在财报中称，主要因为“公司开发销售业务稳步推进，开发销售业务经营收益较去年同期增加”。
另一个重要原因是，“将持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店（公司及全资子公司北京金融街里兹置业有限公司共同持有）出售给北京金融街投资（集团）有限公司，产生股权和资产转让收益”。
金融街公告显示，今年3月30日，金融街与大股东金融街投资（集团）有限公司（以下简称“金融街集团”）签署《股权及资产转让协议》，将北京金融街丽思卡尔顿酒店以10.8亿元价格转让给金融街集团。
如果扣除了这些影响外，金融街的净利润实际只有1.5亿元左右，在A股房企排名至少在24位以后。实际上，坐拥百万平方米核心城市核心物业的金融街，出售商办资产成为其近年保证利润的重要砝码之一。
同样，2021年金融街维持利润也与出售资产相关，当年9月，金融街先是以15.75亿元价格将德胜国际中心的资产及相关债权转让给凯龙瑞集团，收获了15.75亿元的投资现金，也产生7.9亿元的损益。
同时，金融街开发的上海静安融悦中心西区A栋办公楼、重庆磁器口后街一期二批次及二期、武汉融御滨江、北京黄村颐璟万和等项目竣工，产生8.2亿元公允价值损益。这些非结转带来的收益成为支撑金融街利润的主要来源。
2020年以来，金融街一方面通过处置资产保证利润，另一方面也不断降低负债。
2021年，金融街有息负债减少91.4亿元至830亿元，其中短期负债占比不到20%，短期内偿债压力相对较小。
2022年一季度，金融街筹资性现金流净流出24.1亿元。此外，2020年底，金融街将与万科合资开发的北京丰科中心出售给平安人寿，交易对价37.1亿元，通过这一项交易，金融街剥离负债近15亿元。
作为一家商务地产开发运营起家的房地产企业，金融街旗下拥有众多优质资产，根据公告，截至3月底，金融街一二线城市核心区域有111.3万平方米的出租物业，这些物业在2021年为金融街带来17.5亿元的收入。
对房企而言，优质项目具有“进可攻退可守”的功效，即需要变现的时候，可以短期内为企业带来不菲的现金流；一旦房地产市场下行，其租金及运营收益也可以为企业带来持续的现金流。
而且，过去的几年里，金融街一直通过各种方式降低拿地成本，其中包括入股北京通州武夷花园项目，收购北京远洋项目和当代武汉项目，通过司法拍卖拿下廊坊项目，以较低成本获得较为优质的项目。
平衡
2021年底，包括央行、银保监会、证监会等监管部门纷纷表态加大对房地产融资的支持力度，但由于资本市场预期和信心不足，民营房企融资并没有出现明显好转迹象，主要表现在金融机构不愿融资给民营房企。
同期，地方政府也开始不断优化预售资金监管制度，房企总部从项目上提取富余资金的难度变小，但由于历史原因，多数房地产项目预售资金账户监管额度不足，实际上没有对多数房企现金流带来实质性扭转。不过，从2022年前五个月房地产发债情况看，国企和央企背景的企业发债额度占比超过九成。
经过两年降杠杆，虽然金融街的有息负债有所降低，但销售带来的回款持续下降，融资通道没有受阻，杠杆率并没有明显下降，净负债率依然维持在140%以上，剔除预收账款后的资产负债率也没有达标。
如果未来销售回款带来的现金流没有明显改善，对包括央企和国企在内所有的房企来说，只能通过处置资产来降杠杆，尤其是在三道红线考核期即将结束时，这一问题似乎变得迫切起来。
通过出售资产降低杠杆，一方面需要具备较多的优质资产，在当前市场行情下，一二线城市核心区域的优质资产会受到保险等长线资金青睐，近两年成交的资产也多为这些城市及区位的资产。
另一方面需要卖得上价格，通常情况下，资产估值具备一定的溢价，但在当前需求主导市场下，折价出售较为普遍，相对优质的资产可以卖到七折或八折左右，普通资产可以卖到五折到六折。
如果优质资产不能卖出好价格，用出售资产来降杠杆的方式最终会导致企业资不抵债，这也是多数企业对处置资产降杠杆较为谨慎的原因之一。但与民企不同，国企和央企可以将资产以一个更为公允的价格出售给大股东。
金融街旗下资产多数位于北京西城区的金融街，这里不仅聚集了证监会等监管机构，也聚集了四大行在内的国内外金融机构总部，其单位面积产值在北京乃至国内都是最高的，也具备大量优质的租户。
对金融街来说，这些近乎绝版的优质资产每年可以贡献稳定的收益，这一模式产生的效应，也被金融街复制到其他城市，形成一个开发销售和自持运营相结合的商业模式，被金融街称之为双轮驱动模式。
在房地产市场持续下行的背景下，在三道红线大考来临之际，如何实现杠杆负债与资产的平衡，对金融街来说是一道必答题。2022年一季报显示，截至3月底，金融街投资性房地产账面价值388亿元，与其净资产规模相当。
五年来，金融街的投资性房地产一直维持在这一规模上下，而且背靠金融街集团这棵大树，可以更加方便地腾挪资产。
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