房产投资——美国房地产1月出现回暖看涨！买房人已错过抄底时机？

过完了一个年，美国房地产市场也准备开春了！尽管现在的房贷利率仍然高达6%以上，但是已经出现连续一个月的下滑，自从去年十一月初，最高来到7%以上，现在已经下降接近一个百分点。

那么在2023年一月份，最新的美国地产又发生哪些走向？这次就带大家来看一看⋯⋯或许市场没有我们想像中的低迷！

美国房贷利率自从2022年初开始飙升之后，房地产市场已经被重重地打击，不管是销售量、房屋的上市天数、买房竞价，都出现大大地放缓，很多的房地产经纪人从去年中以后，就好像是提前放假了一样；

很多买家、投资人暂停买房，开始观望市场会衰退多少；而卖家则是难以接受要降价求售的局面，虽然库存出现累积，但是新上市房却非常有限；另外，对于有新房库存压力的开发商，则是纷纷祭出购房优惠，赶快出清自己手上的新房，以免资金无法周转。

美国房地产市场回暖的原因

时间来到2023年1月份，现在房市情况又有些变化了！最近我收到两位房地产经纪人给我的回报，分别是在亚利桑那州和佛罗里达州，他们都说有看到买家回到市场的情况，市场开始出现回暖。他们认为这有几个原因：

首先，是因为季节性因素，因为传统上在进入春季旺季之前，一月份会有所回升；

其次，很多人认为通货膨胀已经出现降温，美联储的升息也不会那么大力度了，所以我们看到最新的2月1日，美联储如外界预期只升息一码。因此，很多的投资机构认为房价可能不会下降太多了，也担心大批买家回到市场跟他们抢房，所以都准备抢先进入市场。

另外，近一个月来，房贷利率不断下降，从各方面的数据来看，30年固定利率大概在6.1%至6.2%之间，所以很多人也认为利率不会再更高了，之前的7%应该是封顶了，目前在震荡中逐渐下降到六附近，已经是去年9月中旬以来的最低水平了，大家也慢慢可以接受这样的高利率；

还有，在经过几个月冬季的房市淡季，还有市场的不确定性之后，不管是卖家还是开发商都陆续给出优惠，期望刺激买家签单。

所以，综合以上几个因素，我们看到一月份有更多人愿意回到市场上来找房子。

房地产市场回暖的数据

我们看到Redfin的统计，截至1月22日的四周以来，待过户的房屋销售量同比下降26%，但这是三个多月以来的最小降幅，不是过去几个月三十几个百分比的降幅。全美销售价格中位数同比上涨1.1%，大约来到近35万美元，是一个多月以来的最大涨幅。

另外，美国50个人口最多的大都市中，有17个房价下跌，但少于1月初的20个，也就是说，部分市场出现回温现象。不过，旧金山湾区的房价跌幅依然是最大的。

从加州旧金山（-9.3%）、奥克兰（-6.5%）、到德州奥斯汀（-6.3%）、密西根州底特律（-5.5%）和加州圣荷西（-5.4%）都是降幅最大的，从9%-5%不等，旧金山的9.3%是跌最多的。从另一面来说，价格涨最多的是佛罗里达州西棕榈滩 （13.5%）、田纳西州纳什维尔（9.6%）、威斯康辛州密尔沃基（9.2%）、印第安纳州的印第安纳波利斯（7.8%）和宾州蒙哥马利县（7.7%），同比涨幅在8%-14%区间。

再来看看贷款申请量，经季节性调整后，截至1月20日当周的房贷购买申请较前一周增加3%，已经比去年11月初的低谷增加了28%，不过仍比去年同期下降了39%。据Redfin调查的购房者需求指数也较上月增长6%，较去年同期下降29%。

事实上，最近高盛集团才发表了一篇题为“2023年住房展望：寻找低谷”的文章。

该文章中指出，房屋销售正在触底反弹，而房价调整还需要更长的时间。高盛研究人员写道：“我们怀疑成屋销售可能会进一步小幅下降，但可能会在第一季度触底。”“我们预计全美房价从高峰到低谷的跌幅约为6%，并且价格将在年中左右停止下跌。在区域基础上，预计太平洋沿岸和西南地区的跌幅更大。”

今天的房地产市场很不一样

其实，对现在美国房地产市场的预测，经济学家和分析师仍存在严重分歧，有些人认为这仅仅是房价增长的小挫折，现在房市只是进入一个调整时期；但有人却认为这是更大幅度调整的初期阶段，换句话说，他们认为后面还有更大的跌幅。

我个人认为现在是个难以定义、让人摸不着头绪的新时代，你会发现过往的数据推论、模型，不见得都能套用到今天这个特殊的历史时期，因为我们面对的是自疫情以来的大变局，是前所未见的局面，不管是美联储的降息、升息；

对房产的购买热潮和冷却；俄乌战争的爆发引起的连锁反应；股价的飙涨和暴跌；科技业的蓬勃发展到现在的裁员不断等等等等，这一切事情都不是我们在过去的历史中听过、看过的。我们可能在一个时期看过，一两件事情同时发生，但是像今天好像所有事情都集合在一起了，都搅在一起了，这可以说是前所未见，之前大家一直在谈论这一次的房市衰退和上一次的次贷危机的相关性，试着找出一样的脉络，但是谈到最后，却发现各种情况都不一样。

同时，我们也看到每个月公布的失业率，维持在很好的三点几，但是每天的裁员消息却占据各大新闻版面；我们看到通胀率一直在改善，但是我们买的东西、吃的食物、得到的服务并没有降价。所以，我想这也是让所有人都摸不着头绪的原因。

说了这一大番话，主要还是想给大家打个预防针，不管你经常看哪些报告、预测，就算你经常看“美国地产热点”，但是想要在今天的房地产市场上投资、买房，你还是得按照自己的能力、当地情况、需求来拿捏。不过，话说回来，从各种数据中来观察房市还是必要的，作为投资判断的依据。现在我们进一步来看今年一月份以来出现的变化，也试着摸索出第一季房市的走向。

市场的供给量是关键

首先，有38%的建筑商向房地产咨询公司Zonda报告说，1月份买家开始在市场上寻找房子，比预期的要强。

而且，现在要观察的一个重点是，去年底没有卖出房子的屋主，在未来几个月会不会把房子再拿出来卖，或是出现更多的卖家。按照往常春季的市场，会有更多的房子可以买，但在这个特殊的时期，我们还需要再观察看看。

因为今天的市场，唯有供应量得到解决，价格才会得到缓解，否则春季买房需求涌现，却没有足够的库存，依旧是僧多粥少，房价还是得往上去。

卖方的激励措施

再来，房屋建筑商现在占整体房屋库存的30%以上。建筑商从事建造和销售房屋的业务。

因此，他们有销售的压力。所以，我们看到建筑商提供降价和奖励来吸引消费者。

据Zonda报告，大约有40%的建筑商已经将房价降低了5%到15%；还有超过一半的建筑商都在为买家提供某种激励，这些激励措施，包括延长利率锁定，提供过户费用，或是提供房屋的升级选项，还有提供买低贷款利率。

这些激励措施有没有效呢？据建筑商的回报是有效的，确实起到吸引买家的作用。

建筑商降低价格出现回转

12月份的建筑商调查显示，43%的建筑商逐月降价，而56%的建筑商保持价格不变。在1月份，同样大约有56%的建筑商保持价格，只有32%的建筑商降低了价格，却有12%的建筑商涨价了。

从价格上的月度变化，可以看到需求的回升，让建筑商也开始提高价格。不过区域性的差异，在某些市场，新独立房的平均定价比峰值下降了20%；但在某些地方，目前的定价仍处于高峰期。

房市的看跌派

总的来说，Zonda是房价看跌的一派，他们预测美国房价将从高峰到低谷下跌15%左右。看跌的还有穆迪分析公司，他们预测，从2022年第四季度到2023年第四季度，全国房价将下跌5.1%；如果从高峰到低谷，穆迪预计美国房价将下跌10%。

在穆迪分析的322个区域性房地产市场中，预计2022年第四季度至2023年第四季度期间，所有市场都将下降，但有178个市场的房价将至少下跌5%。其中包括田纳西州莫里斯敦（-10.3%）、爱达荷州波卡特洛（-9.9%）、密西根州马斯基根（-9.7%）、爱达荷州博伊西（-9.5%）和加州圣克鲁兹（-8.8%）。这几个城市预测会有较大的下跌幅度，在9%-10%之间。

简要来说，穆迪分析认为很多市场的房价，在疫情期间脱离基本面，被严重高估，暴涨过多，所以现在面临紧缩就会下滑。但一些没有被高估的市场，下滑幅度将会很小。

房市的看涨派

反过来看，房地产线上公司Zillow是房价看涨一派的，他们的经济学家发布的最新住房预测表示，房价在去年11月到今年11月期间，整体仅会下跌1.1%。在Zillow衡量的897个市场中，预计2022年11月至2023年11月期间，有658个市场的房价将会下跌。其中包括硅谷的圣荷西（-7.2%）、北达科他州大福克斯（-6.7%）、 德州欧德萨（-6.4%）、加州旧金山（-6.1%）和加州圣塔罗莎（-5.3%）。

不过同时，Zillow预计有239个市场的房价将出现增长或持平发展。其中包括新泽西州大西洋城（4.2%）、佛州霍莫萨斯普林斯（Homosassa Springs）（+4.2%）和亚利桑那州尤马（Yuma）（+3.7%）。

Zillow的经济学家表示，通胀已经看到改善，房贷利率也在下降，最坏的情况已经过去，因此，受到抑制的需求，将会在新的一年里重新出现，但是供给量仍然很低。所以，他们认为房价大幅下降的可能性很小。

不管如何，这段期间潜在买家还是需要谨慎行事，预测报告是公说公有理、婆说婆有理，但是每笔买卖都很个体化、每个区域特性也有很大差异，对于想要危机入市，或是刚需买房的人都要做好市调研究再行动。

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