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波士顿市长政策引起各方争议

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波士顿市长吴弭(Michelle Wu)上周向市议会递交了限租令申请,希望将市内的房租年涨幅限制在10%以内。这项租金稳定法引发了各方争议。


吴弭2月13日向市议会递交了限租令申请。假如得到市议员们的赞成,那么这份申请会被递交给麻州议会。只有得到州议会和州长的许可,波士顿才能继续制定和实施详细的限租条例。
麻州选民曾在1994年的公投中否决了限租令。在全美范围,允许地方政府限制租金的州有加州、纽约州、新泽西州、马里兰州、俄勒冈州、明尼苏达州,以及华府。
租金年涨幅不得超过10%
在2月22日的市议会听证会中,市政府官员介绍了限租令的内容。这个法案规定,房租每年增加的幅度不得超过消费者物价指数(CPI)外加6%,但最高涨幅不得多于10%。
例如,波士顿2012年至2021年的年均CPI涨幅是1.9%,那么限租令允许房东涨价7.9%;而2022年的CPI高达7.1%,这时屋主最多可以将租金调涨10%。
如果旧租客离开,新租客入住,那么屋主可以将新的租金调整到市场水平。
豁免限租令的情况包括:
★屋主自己居住的6单元或以下的房屋。
★屋主自己的住宅,与租客共用厨房或浴室。
★2008年及之后新建造的房屋,从获得入住许可证的时间算起,15年内豁免限租令。
★租客按照收入比例付租的房屋,包括公屋、租金券房屋等等。
★旅馆等接受流动租客的产业。
★医院、宿舍等机构住房。
★屋主可提出基于“合理回报”的理由,比如地税上涨、各项支出增加、房屋面积改变等等。
除了限制租金之外,吴弭提出的限租令也要求屋主必须有“正当理由”才能驱逐租客,比如拖欠房租、严重违反租约、严重破坏房屋、骚扰其他租客、利用房屋从事违法活动等等。
屋主可以提出“无过错”的正当理由,比如屋主自己或亲戚要居住,或房屋要被拆除等等。但是在这种情况下,屋主应向租客支付搬家费。
目前这项法案还处于意见收集阶段,具体内容可能修改。
限租令引各方争议
在周三的听证会上,一些居民权益支持者表示欣赏新的限租令。多切斯特(Dorchester)居民恩尼斯(Antonio Ennis)说,他出租自己居住的房屋,目前有2个房客。他说,他希望租客签长约,而较低的房租涨幅是有利于稳定租客的。他认为,限租令主要影响的是较大型的房屋和追求利润的地产商。
“我觉得长期租约和屋主自住房绝对是适合限租令的。作为多切斯特的终身居民,我希望邻里稳定,而不是居民流动。”恩尼斯说。
吴弭的限租令引发了地产商团体的反对。“大波士顿房地产理事会”(The Greater Boston Real Estate Board)发起了名为“限租令伤害住房”的请愿行动,呼吁人们反对限租政策。这项行动的网站表示,限租令将减少房屋供应量、降低房屋质量,并最终让波士顿的住房危机恶化。
“限租令是失败的政策,无法帮助波士顿和整个州创造急需的住房。限租令又被称作租金稳定法,已显示出减少未来房屋生产,以及阻碍受限房屋得到保养和维修的效果。”大波士顿房地产理事会的CEO瓦西里(Greg Vasil)在上个月的声明中说。
降租屋主应得到激励
波士顿市议会议长费连(Ed Flynn)在周三的会议上说,他听取了租客、发展商等不同方面的意见,其中一条是,在限制租金的同时,也应为主动降租的屋主提供税务减免。
费连说,波士顿已有对屋主自住房的税务减免政策。如果能为主动降低租金的屋主减免地税,那么波士顿将很快得到更多的可负担住房。
“我想这将鼓励很多住房供应者提供低于市场的房租,这是我们需要的。”费连说。
限租令对华埠影响小
波士顿华埠的恒业地产管理着当地的很多产业。合伙人余丽媖说,限租令对华埠的屋主应该影响不大。
余丽媖谈到,唐人街的房屋大多比较旧,租金也比市内其它地方低很多。例如她管理的产业,月租金大多低于2000美元,而其它地方类似结构的产业要2000到3000美元。
与此同时,华埠的房租上涨速度也比其它地方慢一些。余丽媖说,比如她管理的至孝笃亲公所的产业,去年只升了5%的房租。
余丽媖认为,对于商铺产业来说, 10%的限租令应该能填补屋主的地税涨幅,因为商铺的地税是由屋主和租客分担的。但是住宅的地税完全由屋主负担,这就不一样了。

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