波士顿市长政策引起各方争议

2023-02-23 21:02

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波士顿市长吴弭（Michelle Wu）上周向市议会递交了限租令申请，希望将市内的房租年涨幅限制在10%以内。这项租金稳定法引发了各方争议。

吴弭2月13日向市议会递交了限租令申请。假如得到市议员们的赞成，那么这份申请会被递交给麻州议会。只有得到州议会和州长的许可，波士顿才能继续制定和实施详细的限租条例。

麻州选民曾在1994年的公投中否决了限租令。在全美范围，允许地方政府限制租金的州有加州、纽约州、新泽西州、马里兰州、俄勒冈州、明尼苏达州，以及华府。

租金年涨幅不得超过10%

在2月22日的市议会听证会中，市政府官员介绍了限租令的内容。这个法案规定，房租每年增加的幅度不得超过消费者物价指数（CPI）外加6%，但最高涨幅不得多于10%。

例如，波士顿2012年至2021年的年均CPI涨幅是1.9%，那么限租令允许房东涨价7.9%；而2022年的CPI高达7.1%，这时屋主最多可以将租金调涨10%。

如果旧租客离开，新租客入住，那么屋主可以将新的租金调整到市场水平。

豁免限租令的情况包括：

★屋主自己居住的6单元或以下的房屋。

★屋主自己的住宅，与租客共用厨房或浴室。

★2008年及之后新建造的房屋，从获得入住许可证的时间算起，15年内豁免限租令。

★租客按照收入比例付租的房屋，包括公屋、租金券房屋等等。

★旅馆等接受流动租客的产业。

★医院、宿舍等机构住房。

★屋主可提出基于“合理回报”的理由，比如地税上涨、各项支出增加、房屋面积改变等等。

除了限制租金之外，吴弭提出的限租令也要求屋主必须有“正当理由”才能驱逐租客，比如拖欠房租、严重违反租约、严重破坏房屋、骚扰其他租客、利用房屋从事违法活动等等。

屋主可以提出“无过错”的正当理由，比如屋主自己或亲戚要居住，或房屋要被拆除等等。但是在这种情况下，屋主应向租客支付搬家费。

目前这项法案还处于意见收集阶段，具体内容可能修改。

限租令引各方争议

在周三的听证会上，一些居民权益支持者表示欣赏新的限租令。多切斯特（Dorchester）居民恩尼斯（Antonio Ennis）说，他出租自己居住的房屋，目前有2个房客。他说，他希望租客签长约，而较低的房租涨幅是有利于稳定租客的。他认为，限租令主要影响的是较大型的房屋和追求利润的地产商。

“我觉得长期租约和屋主自住房绝对是适合限租令的。作为多切斯特的终身居民，我希望邻里稳定，而不是居民流动。”恩尼斯说。

吴弭的限租令引发了地产商团体的反对。“大波士顿房地产理事会”（The Greater Boston Real Estate Board）发起了名为“限租令伤害住房”的请愿行动，呼吁人们反对限租政策。这项行动的网站表示，限租令将减少房屋供应量、降低房屋质量，并最终让波士顿的住房危机恶化。

“限租令是失败的政策，无法帮助波士顿和整个州创造急需的住房。限租令又被称作租金稳定法，已显示出减少未来房屋生产，以及阻碍受限房屋得到保养和维修的效果。”大波士顿房地产理事会的CEO瓦西里（Greg Vasil）在上个月的声明中说。

降租屋主应得到激励

波士顿市议会议长费连（Ed Flynn）在周三的会议上说，他听取了租客、发展商等不同方面的意见，其中一条是，在限制租金的同时，也应为主动降租的屋主提供税务减免。

费连说，波士顿已有对屋主自住房的税务减免政策。如果能为主动降低租金的屋主减免地税，那么波士顿将很快得到更多的可负担住房。

“我想这将鼓励很多住房供应者提供低于市场的房租，这是我们需要的。”费连说。

限租令对华埠影响小

波士顿华埠的恒业地产管理着当地的很多产业。合伙人余丽媖说，限租令对华埠的屋主应该影响不大。

余丽媖谈到，唐人街的房屋大多比较旧，租金也比市内其它地方低很多。例如她管理的产业，月租金大多低于2000美元，而其它地方类似结构的产业要2000到3000美元。

与此同时，华埠的房租上涨速度也比其它地方慢一些。余丽媖说，比如她管理的至孝笃亲公所的产业，去年只升了5%的房租。

余丽媖认为，对于商铺产业来说， 10%的限租令应该能填补屋主的地税涨幅，因为商铺的地税是由屋主和租客分担的。但是住宅的地税完全由屋主负担，这就不一样了。

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来源: qq