进京赶考三十年

2015年，雷军在微博上感叹，小米在北京创业五年，像北漂。

五年来，小米在北京搬家四次，最惨的是在银谷大厦的日子，搬家时，官微隐隐地吐槽：

起家艰难的小米，高速扩展期是在搬到清河的华润五彩城，也就是后来的万象汇，才算开始。

华润五彩城大厦共13层，小米租了最上面七层，而下面1-6层的商业区，为这些没日没夜的年轻创业者提供了保障。

雷军太喜欢五彩城了，他们后来又陆续租下了五彩城周边的4栋楼。小米最开始的9个小米之家，都放在了华润在全国各地的物业里。

不止小米，五公里外的互联网中心西二旗，也把五彩城当成是娱乐休闲中心。没办法，五彩城是这一带唯一的Shopping Mall，那是互联网大厂员工福利还不错的年代，但五彩城还是成了程序员们生活质量改善的最佳选择。

西二旗的滴滴，甚至还曾打算做一个内部项目，为员工提供去五彩城的专线巴士。

人们是会用脚投票的。

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五彩城其实是华润置地北京橡树湾的配套地块。

2005年，华润置地拿到了海淀中关村的一大片旧改土地。媒体替他们算了一笔账，其实这个项目并不怎么赚钱，就跑去问当时华润置地一个相关负责人怎么赢利，他非常老实的回答，我们更看重的是商业和公建带来的利润。

这里真的成了“中国硅谷”，已经是后来的事情了。但2005年，华润置地最大的难题是，怎么在中国知识密度最高的地方造房子，他们思考了很久，后来索性把眼光投到了全世界最有名的大学：

把房子造成校园，知识分子们应该就会喜欢了吧。

很快，斯坦福校园内的红砖建筑，连廊和钟楼，被华润复制到了中关村。海淀的高校教师，互联网的初代创业者们，马上就被打动了。

开盘前，华润接待了上万组客户，860多套房子排卡排了2400多张，开盘就销售一空。

因为橡树湾项目，华润置地甚至在中国房地产开创了一个新流派：学院风。

中关村和西二旗两个互联网高地的范围内，华润置地一直在跟着互联网产业走。

仅仅2022年，华润置地在这个区域内就有三个项目。

北京橡树湾东北方向8公里的地方，华润又做了北清橡树湾；西北8公里的地方，做了两座华润幸福里。

北清橡树湾在海淀科创园区走廊上，在西二旗的后院，让程序员们可以离家更近一些；如果百度、新浪和腾讯上班的人们想改善，想买新房，但不想每天堵在后厂村的路上，幸福里就是很好的选择。

无论怎么选，总有一款华润的产品在等着他们。2022年，幸福里和润园卖了超过100亿，海淀区销售最好的六个项目，有两个是华润的。

这就是华润置地的做事风格：

而他们所选择的区域，显然是精心设计过的。从中关村到丽泽，互联网和金融，北京最重要的两个产业的集聚地，华润置地总是在正确的时间，出现在了最正确的地方。

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从2016年开始，开发商的北京总经理们，和韩国总统一样，成了一个高危职业。

要么拿不到地，要么房子不好卖。

但华润置地却没受到什么影响，2020年和2021年，北京的新房单盘销冠都是他们做的。2022年，他们更是以522亿的销售额往前提升了两名，成了北京楼市销售额的第三名。

有些竞争力，是华润天生就具备的。

比如北京悦府的地块，起拍价74亿，建筑面积20万平米，但是住宅只有一半左右，其他的都是商业和金融服务用地。这样的土地，不是谁都敢拿的。

只有华润置地这样拥有强大商业开发运营经验的，才能看到其中的机会。二环内稀缺的机会，华润置地把握住了。

于是就出现了这样一个蛮有意思的场景，在北京二三环，西边围绕着金融街和丽泽商务区，之前有昆仑域，现在有北京瑞府和悦府。东边围绕着国贸CBD，有北京天誉。

新房和改善都绕不过华润置地，而达成这一点，天赋和机会缺一不可，但更重要的是对消费者的心理精准洞察。

从橡树湾的学院风，到环金融华润带的创新性，华润置地精准地拿捏了北京最重要的两个行业从业者。

比如在户型设计上，几乎每一个项目，都能看出华润置地对传统户型痛点的反思。

海淀的年轻人们注重生活效率，所以幸福里润园主力户型119平米做了四居，客卫也能做到全明，主卧做了步入式衣帽间。

在城市核心地段上的瑞府和悦府，不单纯吃地段红利，投入大量精力做创新。

悦府的室内室外用了木饰面、金属、皮革、石材等元素，让人印象深刻。但更打动客户的是他们私人定制的想法，每一户入户门都有独一无二、天然奢石营造的专属门牌。

他们甚至把项目所在地右安门的历史符号，凝刻在了背景墙软包接缝处的金属扣上。

瑞府的神户型，更是刷新了认知，比如155平米的四居室，主卧套房做到了270度的环幕飘窗；188平米的户型，华润做到了进深10米，南面宽超过了16.7米。全明户型已经很厉害了，但瑞府竟然做到了就连玄关，都有窗户。

瑞府出来的时候，不少人都持怀疑态度，但金融街的改善客户，很快将这里买光了。

从橡树湾、幸福里到瑞府悦府，其实每个项目都面对着强劲的竞争对手。

华润置地不玩花里胡哨。他们把主要精力放在了：

在北京的各个项目里，他们争取做到每一个面积段都有明星户型，而且提供超越面积段的生活体验，来面对竞争对手。

2005年以后，华润置地做的橡树湾从海淀走向了密云、亦庄，又走向西红门和昌平。

在一座城市里，复制是商业大忌，但橡树湾却各个都是红盘。

华润置地在北京的号召力变得越来越强，无论是380万起的亦庄橡树湾，还是总价超千万的悦府瑞府，大家觉得只要华润在，就会有靠谱的产品和配套。

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北清橡树湾开卖的时候，华润置地把售楼处放在了北京橡树湾；我听说，瑞府和悦府的沙盘和样板间，有段时间曾经放在了交付好几年的昆仑域的会所中。

所谓的松弛感，要么演的，要么就是真的实力很强。不是对自己的项目有自信，开发商是不敢这么做的。华润的朋友说，他们其实没想那么多：

他们始终不敢忘记2009年提出“高品质”的发展策略，这三个字说起来很简单。

这些年，华润置地的工地上，施工在不断细分，如今，施工被分为10个里程碑节点、33个一级节点、60个二级节点，对每一个节点进行过程质量管控，确保现场效果不打折扣。

他们对北京的每个新产品，都提出了“微创新”的要求，鼓励项目开拓新的户型、材料和工艺。在微利时代，做到每个项目都有独特亮点。

限价最严的这几年，华润置地竟然还在不断自我提升，在北京越战越勇。这不是偶然的现象，而是制度改革的结果。

今年，据说华润置地北京片区又成立了一个高品质小组，他们把设计、工程、合约、营销等专业线的20几个人汇聚在一起，成立专班，从设计、工程、成本优化方面，研究怎么继续提升品质。

华润置地在北京已经勤勤恳恳干了29年，如今，他们依然不敢有丝毫懈怠，依然在乎姿态的优美，依然在踏实努力的钻研，希望付出能得到认可和回报。

这是一家有历史使命的企业，他们要做“稳定器、压舱石”。产品的品质，体现的是：

华润置地敢把新房的售楼处，放在18年前的项目里，本质上是对自家品质的自信。

人和人最大的不同，是对于时间维度的认知。盖房子是一个古老的行业，但有些房子是种出来的，所谓的高质量，是要从土壤、水分、阳光的改善做起的。

珍爱包叔，顺手“在看”