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来源公众号：城市财经 ID：City-Finance
作者：子非鱼
01
去库存大招来了
最近住建部释放的全国有6亿栋房屋建筑消息，引发了全网热议，本号当时也专门分析过。
住建部并未公布具体数据，也不会公布。
一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。
以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。尽管这些房屋，有相当一部分在农村，但如此大的体量，城市房屋也不在少数。
当然，以上只是我个人的估测数据。咱们再来看一组更靠谱的数据。
任泽平团队在2023年1月发布的《中国住房存量研究报告》显示，1978-2020年中国城镇住宅存量从不到14亿平方米增至313.2亿平方米，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比也从0.8增至1.09。
任泽平团队公布的3.63亿套住房，可是城镇住房，不包括农村的建筑。当然这3.63亿套住房，分布上肯定是不均的，二三四及以下肯定是占大多数。
这意味着，当下除了极少数城市能够保持供需平衡外，绝大多数城市的房屋都已经过剩，甚至严重过剩。
换句话说，去库存已经成为当下楼市的头等大事。
为此，最近中央到地方，都发布了一系列举动。
比如证监会推出了“启动不动产私募投资基金试点”，简单来说，就是为有钱人开辟了一条投资房地产的通道，号召有钱人来支援楼市。
再比如，2月24日，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，推动“租购并举”住房战略，这是本篇文章着重要分析的，因为文件中提出了去库存的超级大招。
此外，2月26日，香港工会传来消息，将在今年两会期间，提交17项建议，其中之一便是，允许港府在大湾区购买商品房作为公共房屋。
02
楼市底线破了
以上三招，都是为去库存而来。除了第三个仍未落地外，前面两个大招，都已在全国层面上下达。
关于第一个大招，本号上周专门分析过，接下来重点看看央行与银保监会联合发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，这份文件在推动去库存的分量上，比推动“启动不动产私募投资基金试点”要大得多。
很多人可能嗤之以鼻，不就是金融支持租赁市场发展吗，怎么和去库存扯上关系了呢？因为，这份文件明确提到：
对于企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性租赁住房或商业性租赁住房长期持有经营的，鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、不新增地方政府隐性债务的前提下，发放租赁住房团体购房贷款。利用贷款购买的商品住房、商业用房等应为法律关系清晰、已竣工验收的房屋，贷款存续期内，房屋租赁用途不得改变。租赁住房团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。这段话意味着什么？意味着，允许企业规模化购房来帮助去库存。一方面鼓励企业规模化购房用作宿舍。另一方面，鼓励租赁企业规模化购房来做租赁业务。
并且给与这些企业金融支持，贷款期限最长30年，贷款额度原则上最高可达到物业估价的80%。
这支持力度，非常大。要知道，支持个人住房首套最多也是给与70%的贷款。以上的关键在于，支持企业规模化购房。这是一个重磅信号。本号给出的评价是，为了去库存，楼市的底线已经破了。在此之前，我们都知道，官方对待楼市的态度是，不允许机构炒房，在过去的大调控周期中，很多城市都禁止法人和团体买房。直到去年6月份，合肥再次允许法人、非法人组织购买市区范围内的新建商品住房和二手住房。拉开了允许机构买房的序幕。去年在楼市一片肃杀的环境下，以郑州、苏州、济南、开封、湖州、武汉、温州等为代表的城市，开启过回购商品房活动。但都是政府亲自出手来回购，用作人才保障房。比如2022年8月，郑州地产集团面向全市以公开招投标的方式征集收购四环以内10万套存量房源，用作人才公寓。10月份，苏州对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房，主要也是用于人才房和保障房。开封兰考县一口气回购了恒大1050套商品房用作保障性租赁住房。但这些都是政府出手，地方政府的财政毕竟有限，对于庞大的库存来说，杯水车薪而已。现在鼓励企业与事业单位出手，规模购房，购买几十套、上百套乃至上千套都可以，产生的效应不可比拟。2017年新华网披露了一组数据，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投资性房地产，占比46.23%，合计持有市值9904.66亿元，同比增长近两成。 到了2019年，这个数据继续增加。据Wind数据统计，截至2019年三季度末，A股3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投资性房地产，占比超过48％，合计持有市值达13340亿元。很多上市公司不务正业，专门炒作房产。还有些上市公司，主业在亏损，为了让财报更好看，利用炒房方式，来让利润回正，以保证自己上市公司的地位。
所以，企业对于买房，还是很乐意的。更何况，这次还有金融贷款支持。
03
就业，还是就业
突破楼市底线，推动企业购房来去库存，推动楼市回暖，最终目的当然是推动经济发展，推动就业。
正如年初国务院副总理刘鹤所强调的，房地产在中国是重要的支持产业，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。这意味着，房价需要稳定，才能保住很多民众的资产不会缩水。
另一方面，只有房地产健康发展，才能助攻经济回暖，助攻就业回暖。去年我们的失业率一度创下新高，到去年年末虽然有所下降，但整体5.5%的失业率仍在高位。
这意味着，有一大批待就业人群。此外，去年有1000多万毕业生，在失业率高企的背景下，很多人没有完成就业。这又加大了积压的待就业人群。此外，今年也会新增一大批就业人群。公开数据显示，2023年大学毕业生的数量预计升至1158万，创下历史新高。为了解决就业，官方一方面采取了公务员扩招模式。根据21世纪经济报道梳理，2023省考大多数省份扩大了公务员招录计划，部分“扩招”力度很大，甘肃、云南等四个省份“扩招”比例超过了50%。但同时我们也要看到，目前有很多地方正在缩编公务员队伍，地方财政吃紧，供不起这么庞大的队伍。很多人面对就业压力，除了考公，还在考研考编。
但财新网梳理过，扣去考公、考研的人群，市场还将有700至800万的大学毕业就业需求。再加上去年积压的就业需求，今年的就业需求规模仍在1200万以上。要完成这么多人的就业，推动经济发展是唯一选择。按照GDP每增加1个点可增加200万左右的就业岗位推算，今年我们的GDP增速需要达到6%左右。民众的买房需求仍低迷，消费欲望仍不够强烈，大家仍忙着存钱，而不是消费。1月份的金融数据显示，与房贷相关的中长期贷款增加2231亿元，同比少增了5196亿元，反映房地产投资依然萎靡。出口方面，受制于俄乌战争和全球经济疲软，全球外贸需求仍在底部，财新网披露，目前上海港、广州港等全国大港口空集装箱堆积如山。在这种背景下，唯有扩大固定投资才相对靠谱一些，与此同时推动房地产复苏。大基建是推动经济复苏和拉动就业的法宝，过去多年我们已经驾轻就熟。房地产更是拉动就业的关键，有专家计算过，中国房地产行业从业人员大约1300万；建筑行业5800万人里，至少4000万跟商业房地产密不可分；由于全国财政收入的35%以上直接来自卖地收入和房地产税收，那么全国财政供养人口5000万里，三分之一相当于吃房地产饭。所以，今年经济复苏的路径非常明确：印钞+大基建+复苏楼市。印钞和大基建的轰鸣声已经响起（见文章《戒不掉！天量大基建，来了》）。如今突破底线，目的就是为了复苏楼市。
写在最后：各位朋友，因本号推送的文章过于犀利，经常面临一些不可控因素，为了防止失联，主编启用了一个有特色的备用号，点击下方公众号即可关注，深度、精彩内容在等你。
