北上广已经卖疯了！楼市重回火热模式？

清明时节雨纷纷，一线楼市卖断魂！

上海3月二手房销售数据出炉，成交2.3万套，创造了3年以来的最高成交量。

北京3月楼市销售收官，二手房卖了近2.1万套，是1年以来的新高。

3月广州二手房网签数量环比大增23%；成都二手房成交超2.6万套，领先全国；杭州时隔两年，二手房市场重回万套时代，环比2月增加46%…

如此看来，似乎在这个烟花三月，中国的楼市迎来了一个回暖的小阳春。各大重点城市二手房市场交易的火爆，已经蓬勃初现。

那么这波楼市刮起的春风，又能否在今年愈演愈烈，让今年的房地产市场再火热一把呢？

在以往的经验中，往往是二手房市场先火起来，再带动整个房地产市场的火热。

观察这次房地产的销售情况，也遵循了二手房先复苏，然后新房复苏跟上，最后带动土拍市场火热的规律。

目前来看，新房成交和土地拍卖情况也开始露出苗头。

3月一线城市新房销售同比环比均超30%，二线城市新房同比环比略低，但也维持在了20%增长的水平。

同时全国重点城市土拍市场出现了火爆。缓过劲来的房企已经开始在便宜价位开始补货。

深圳5宗地块3宗触顶成交，成都7宗地块5宗触顶成交，杭州10宗地块6宗触顶成交，完全打破了去年几乎无人购地的冷清处境。

虽然说房地产市场整体仍然达不到21年的销售水平，但是对比22年已经有了很大的提升，3月全国新房销售同比增长了近4成。

二手房先火、新房小火、土拍刚开始火。这3把火能透露出哪些信息？今年房地产市场会不会价量齐升？

我们发现今年小阳春的行情里，有2个很重要的特点：

1、二手房成交量很大，但是价格不升。

2、一二线城市以及城市内核心地段复苏更好，但是非核心地段看房的多，成交的少。成交量及价格都已经有下滑的趋势。

这说明什么？

第一，说明去年楼市被枪毙了一年，整个市场无论买方还是卖方都憋坏了，同时积聚了不少供给和需求。

像北京、上海、成都单月成交破2万套，在房地产市场中，超过2万套成交就说明整个市场的情绪处于比较活跃的阶段。

但是即便是市场情绪这么高亢，却只见二手房成交数量多，价格却不涨。

原因是二手房的供给同样也很多。

疫情3年，憋到现在想买房的人多，但是想要卖房的人更多，因此价格被压着上不来。

第二，整个房地产市场从总量上看似乎恢复不少，但是从结构上来看，这次复苏却是分化的。哪怕在数据很好的一线城市内部也分三六九等。

拿最近几周的数据来看，一线城市无论新房还是二手房，成交量的恢复速度都要快于三四线。

而在一线城市内部，如北京5环以外的成交和价格已经开始出现疲软，据某二手房中介的数据，越是核心的地段，成交和价格反而能弹得更理想。但是其他非核心地块，看的人多，下手的人少。

这说明，总量改善的表面下，隐藏的是房地产越来越严重的分化。

好的城市、核心的楼盘，需求来自于有钱人，这种需求在疫情之后反而有“报复性投资”的欲望，接盘的资金反而更多。

然而那些非重点城市、甚至一线城市中的非核心地段，价格在去年跌了以后也就跌了，没有新增韭菜进来接盘，价量都难卖得出去。

这说明，房地产作为一种资产，它普涨的动力已经进一步失去。

那么后面楼市这种小阳春能否持续呢？

开年伊始，这波复苏的特点我们可以归纳为积聚已久的供给和需求的一次集中释放。但是今年下半年楼市能不能长青，我们要关注这一个指标。

短期看居民中长期贷款。因为居民中长期贷款中很大一部分就是房贷。只有房贷起来了，才说明底层老百姓真的信心回来了。

但是，最新的居民中长期贷款数据却环比下降了61%，跟现在的房地产市场形成了对比，差距极大。这是为什么？

这其实说明，现在的房地产市场复苏，更多的是一群不差钱的老玩家在里面玩。

3月的成交里面，很大一部分可能是“置换”和“改善”。因此房贷的数据才没有跟着增加，也能够解释二手房为什么供给这么多。因为大家可能是卖一套再买一套，成交量自然就上去了。

从更长期的角度来说，房地产市场的复苏取决于居民部门杠杆率。

房子还能卖多久，完全取决于居民整体还能再加多少杠杆。

等到居民借钱都买不起的时候，zf和房企总不能按着大家的头去买房。

而中国的居民部门杠杆率，已经在高位横盘了近3年。

去年全社会整体杠杆率增加了10%的背景下（已经很多了），居民杠杆愣是一分没涨。全年放出来的水，几乎全靠zf和国企来接。

老百姓的负债能力，真的是一滴也不剩了。

在这种大前提下，居民宏观杠杆率难有提升，纵然短期内随着居民中长期贷款的改善，新房销售或可恢复一二。

但是1年以后呢？2年以后呢？房地产市场今后无论价量大概率会跟随GDP的增速缓慢恢复，很难达到21年的水平。

因此现在市场上有些声音说：“今年还会不会大水漫灌，重启棚改货币化，再来一波涨价去库存呢？”

当一道隐形的上限已经在宏观的层面划下，微观如何做也终将是螺师壳里做道场，纵想为亦难为。

也难怪今年二手房市场买卖双方都如此果断。因为对他们来说，他们都分别抓住了短期和长期内最好的出手时机。

人声鼎沸常思退，于无声处听惊雷。

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