转载自 | 子木聊房
作者 | 子木
一是，2月份采购经理指数（PMI），较1月提升了2.5个百分点至52.6%，创造2012年以来的新高。二是，官方非制造业PMI 56.3，前值54.4。机构一度看空的新出口订单，竟然也涨到了52.4。2月，无论从大盘还是细分领域，PMI指数都超过了枯荣线50，好过预期，经济强势上行进入扩张区间，市场信心加速修复。去年不敢贷款的企业，现在都开始大规模从银行捞钱，之前外流到国外的热钱，也在抢着回国抄底。这一切都归功于疫情结束，央行大放水，一系列经济刺激政策的正向反馈，也说明经济的潜在动力还是相对稳健的。信心回归后，人们对收入稳定性就有了预期，会逐渐削弱保守意识，敢于消费。2月，道路运输、航空运输、邮政、住宿、租赁及商务服务等行业指数位于60.0%以上高位景气区间，刷新了近几年的新高。年后我到全国各地调研，北上广深、济南、武汉、长沙、成都等地，每到周末，从各大景区到奢侈品商业街都是人满为患。一个卖文创小商品店老板跟我说，年后生意好到难以想象，不禁感慨，去年年底差点儿就关门不干了，成为黎明前的那批苦命人。有时候赚钱跟人生一样，三分打拼，七分靠运气。风口来了，猪都得起飞，寒冬来了，耗牛都得被冻成冰牛。贝壳最新的数据显示，2月全国前40城市租赁成交同比增加超20%，尤其2月第2周，成交刷新近3年新高。
贝壳重点40城房客源成交周期、新增挂牌房源量及新增带看客户量走势
其中大湾区和长三角这些沿海制造业发达的城市，劳动力大规模涌入，租赁市场火爆，带动租金上涨。按照这样的趋势走线，2023年完全有可能追回熟悉而又陌生的2019年，大家的日子都会好过些。经济复苏提供了一定的动力和预期，一二线城市陆续提前出现“小阳春”，北京、成都、宁波、东莞等城市出现了购房热的现象。大疫转折、货币泛滥、最低利率、连续多年房价回调，这些因子共同聚焦形成一个“抄底空间”，嗅觉灵敏的购房者逐渐将这种空间看作共识。经济复苏带动楼市行情回归，对于买房人来说，是好的也是不好的。好在于，成交量上涨，人们对房价有了确定性，敢于入场，改善也有了优化住房的机会。比如房贷利率，基本很难继续下行，年前大家翘首以盼的存量房贷利率打折，也跟着泡汤了。政策的目的是为了“稳定”，行情冷、政策热，行情热、政策冷。如果“房住不炒”还是大基调，比较热门的二线城市在下半年或者明年上半年很可能再返回限购限贷，也意味着入仓二线城市的机会窗口，是比较短暂的。自从我去年提出“资产腾挪”的概念后，很多读者也在按照这个方向在运作，开始出货三四线闲置资产。然而事实上，房子都很难卖得出去，多个读者反应截止到现在，没人看房，有价无市。比如昨天一个新关注我的读者问，洛阳房价会不会大涨，他很着急。因为当地中介、开发商、媒体都在传播，一二线城市房价涨起来后，马上就会轮到洛阳这种城市，赶紧上车。一拨人是愿意主动了解事实真相的，愿意花时间学习，并分析房地产本质，剖析底层逻辑。而另一拨人，买房跟买菜似的，懒得花时间在楼市身上，而且消息源都来自于广场大妈或者朋友圈，分不清真阳春和假阳春，只要有人说涨他就信。两拨人之间存在极大的“信息偏差”和“认知偏差”，而且第二波人要远比第一波人，多很多。这意味着，只需等当地利益链条的诸多炒家把情绪鼓吹到位，就会有一部分人奋不顾身入市接盘。第一波人有极大的概率把套子传到下一波人身上，这跟股市有些相似，总有人逃离也总有人接盘，循环往复，俗称“认知宰割”。鼓吹情绪会在年中集中发酵，有想法的朋友要在上半年将三四线的投资性房产尽数出手，钱拿在手里都OK。而仅有一套住房的三四线业主，也要尽量向上置换资产，换到地段更好的，或者带好学区的物业。还是那句话，居住需求可能衰竭，但想住好房子的愿望一直存在，这是弱能级城市房产保值的最后一道屏障。今年是三四线投资性资产为数不多的解套机会，这个概念我讲过无数次。2022年全年房地产开发投资13.29万亿元，同比下降10%；年末商品房待售面积56366万平方米，比上年末增加5343万平方米，其中商品房住宅待售面积26947万平方米，增加4186万平方米。再看人口，从2016-2022年，出现了结构型下滑趋势，即使疫情结束，生娃的意愿短期内也很难恢复。
为此，最近有政协委员提出，为了更有效地鼓励生育，应该“为生育二孩、三孩的家庭发放教育专项补贴，为第三孩提供从幼儿园到高中毕业阶段的免费教育”。要我说，央行印钞与其在空中打转，还不如先政策性把教育这座大山移除。应该从头胎开始，全部补贴，而不是扣扣搜搜今天一毛，明天一块。据育娲人口研究智库发布的《中国生育成本报告2022版》，中国家庭养育一个孩子到十八岁平均要花费48.5万元。如果按照可支配收入倍数计算，是16倍，全球最贵。北京和上海家庭更夸张，平均养育成本最高，分别达到了96.9万元和102.6万元。60年代，家家户户都是好几个娃，原因就是生一个娃也是养，生三个五个也是养，养娃的边际成本非常低，多生一个还能帮助家里干农活。而现在，鸡娃成风，衣食住行都要最好的，北上广深的家长恨不能3岁就培养出一个贝多芬和泰森出来。从奶粉到兴趣课，长大了还要买房，送彩礼，经济能力不强又重视养成的，随随便便一个孩子都可以榨干一个家庭，这些都要引人深思。总之，库存风险和人口结构下行的风险都会积聚在产业能力较弱的城市身上，难以扭转，甚至像义乌这种购买力强劲的地方，都很难扛得住。最新消息，浙江义乌再出新八条房产“新政”，加大“房票”的使用力度，而且买房再补贴，政策性激励“房票”总额上限高达10亿元。总之一句话，政府愿意再花10个亿，鼓励安置户用房票购买新房，迫切之心难以言表，这也将成为大量三四线棚改货币化的平替政策。义乌我去过很多次，全球小商品中心，拥有制造业全产业链条，小小城市经济繁荣，大街小巷跑着名车，购买力强劲。然而我想说的是，再怎么强劲的需求，也抵不住开发商建房的速度。短短几年，义乌去化周期已经飙升至22个月，且房价炒到了2.4万/平米，最贵的房子高达4-5.5万，比肩苏州。百强县是很强，但问题是体量太小，产业单一且偏工业化，意味着无法创造太多的高薪就业岗位，对人才的虹吸力极其有限。在地方小老板把存量市场炒高之后，就很难有足量的新年轻人入场接盘。而且像义乌这样的城市，土地资源异常充沛，可以大规模向外扩展，意味着库存可能永远大于供给。最重要的是，新中心崛起后，老中心会逐渐衰败，政府也很难有足够的财政支出来支持老中心的更新。唯有老城区更新能力的就是北上广深，以及这些头部二线大城。最近有消息报道，深圳一城中村业主拆迁了整整9栋楼，保守估计赔偿上亿。房子一扒，帕拉梅拉；房子一移，兰博基尼；拆字一动，揽胜运动；拆字一喷，立提大奔；房子不动，还骑电动；不羡鸳鸯不羡仙，只羡房子画个圈；拆字写在圈中间，从此快乐每一天。于是有很多小城市的业主，也在幻想着可以拆迁一夜暴富，但我想说的是，经过20年轰轰烈烈的造新城运动以及2015年一波大棚改，大部分城市已经丧失了拆迁动力。我在《消失的拆迁户》中也写过，2021年住建部印发的《关于在实施城市更新中防止大拆大建问题的通知》中明确表示：要严格控制老城区大规模拆除和增建，取而代之的是在原有基础上旧改。改变财富命运的捷径是核心城市的拆迁，然而这样的机会在未来也很难有了。二十年前闭着眼睛都可以从房子身上发家致富，而现在，睁大眼睛也未必能赚到钱，这就是时代的更替。