纽约市买公寓前需弄清楚十大问题

2023-03-04 16:03

【侨报纽约讯】在纽约市购买合作公寓coop或康斗condo公寓之前，买家需要知道一些重要事项。有些与建筑物的文化或氛围有关，但其他则与董事会或卖方的条件对您施加的限制有关。

根据brickunderground报道，以下是买家需要弄清楚的10个问题：

1.房子的首付要求是多少？

纽约市的大多数公寓楼至少要求房价的10%作为首付。在纽约市，这类似于大多数银行的要求，因此如果您要获得抵押贷款来购买公寓，您可能无论如何都需要支付那么多的首付。合作公寓（co-op）通常有更严格的要求——要求您提供至少20-25%的首付款。

一些特别严格的合作公寓可能需要更多——高达要价的50%作为首付。为避免被合作公寓董事会拒绝，您需要达到或超过这些要求。

2.宠物政策是什么？

管理公司和合作公寓董事会可能允许养猫而不是养狗，但也有一些建筑物禁止养猫。有时规则会更加细微，并对您的狗的大小和品种施加限制。这通常是因为他们不想在有人受伤时承担责任。

专业人士建议您询问一下养宠物的具体规定，因为如果你到时遵守不了这些规定，有些建筑物会给您罚款。

3.有过户税吗？

过户税——或更准确地说是转让手续费——通常由卖方在售出时支付，旨在为建筑物带来收入。它可以是基于股权的固定费用，也可以是售价的百分比。纽约的大多数过户税都在销售价格的1%到5%之间，最常见的是2%或3%。支付费用的责任可以从卖方转移到买方或相反，在交易之前明确这一项很重要。

4.包括哪些电器和固定装置？

律师事务所合伙人斯蒂芬·艾伦律师最近处理了一份合同，其中交易单未披露照明设备被排除在外。因此，当合同确定枝形吊灯、壁灯和其他固定装置要从公寓中移除而没有被移除时，买家难免心生疑虑——除了这个，卖方还在哪些方面没有照合同规定做？他补充说，卖家不守信用，可能会给买家一个重新谈判、交易破裂的立足点。

5.自住比例是多少？

贷方不希望在您想购买的建筑物中看到太多转租或非业主自住的公寓。因此，如果您申请抵押贷款，这是一个重要的细节。合作公寓通常对转租有限制，但许多建筑在过去两年放宽了这方面的规定，以适应业主。

6.谁是卖家——他们是否有权出售？

您要确保作为卖家出现在您面前的人确实是卖家并且有权出售。律师说，有时卖家是死者的未亡配偶或儿子或女儿。如果房产没有经过遗嘱认证，亲人将不允许出售。遗嘱认证法庭目前耗时9到12个月，这可能会令交易失败。

7.可以使用洗衣机/烘干机吗？

在您的公寓里安装洗衣机/干衣机是许多人的目标。但是，请注意一些公寓里有洗衣机/干衣机的公寓可能已被视为“不合时宜”。有买家遇到的情况是公寓里有洗衣机/干衣机，但在交易时买家被告知必须将其拆除。

8.是否需要维修，费用多少？

您会想询问有关维护或一般费用的问题，这些费用通常很容易查明。专业人士克里斯托弗·塔塔罗建议具体询问上一次建筑物检查或外墙工作何时完成，以及上次更换电梯的时间。“月费低的建筑可能看起来很划算，但如果它需要修复外墙或安装新锅炉，那么月费低的最终成本可能烟消云散，”专业人士说。

9.是否有重新贷款限制？

在某些情况下，合作公寓不会让你重新贷款（refinance），除非你已经在大楼里住了两年。如果您计划提供全现金报价但稍后重新贷款，这可能会出现问题。

10.谁可以住在公寓里，有什么规定？

如果您购买合作公寓作为临时住所，这在某些情况下是允许的，但如果您希望每年冬天外出时亲戚住在那里，根据合同您不一定有这个灵活性。许多建筑物需要您登记谁将入住该公寓。有的合作公寓还规定，入住者必须提交财务和推荐信，并接受面试。（来源：侨报网编译：V）

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来源: qq