房产 | 纽约市买家减少过户结算费的5种方法

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对于许多人来说，在纽约市购买康斗公寓或联排别墅是一种财务上的压力，尤其是在利率上升的情况下。另外，合作公寓也通常需要在首付上有充足的现金储备。因此，重要的一环是要尽最大努力减少过户结算费（closing costs）。

根据brickunderground报道，根据您购买的房产类型，过户结算费可能占购买价格的2%到4%——对于全新的公寓来说更接近5%。100万美元合作公寓的过户结算费可能为40,000美元，新建公寓建筑的过户结算费可能为50,000美元。

由于新开发项目的费用最高，因此只需将您的房屋搜索限制在现有建筑物，就可以帮助减少一两个百分点。

也可以聘请经纪人和律师，帮助挖掘在谈判桌上降低某些费用和税收的机会。

注意以下5种方法，它们能助您成为知情且有能力的买家。

1.小心豪宅税（mansion tax）

豪宅税的起征额为100万美元，对买家征收1%的税。达到200万美元时，该税最高可达2%，分阶段上升，直至2500万美元或以上的单位达到4.15%

“买家可以通过坚持购买低于不同门槛的房产来避免或至少减少缴纳这项税款，”房产经纪人李凯拉说。“例如，950,000美元与105万美元的房产之间的差异比看上去要大。”选择前者，您可以在过户时节省10,000美元。

2.避免缴纳转让税（transfer tax）

除了价格更高外，新建公寓的过户成本也高于普通合作公寓。这是因为直接从开发商（或全新合作公寓的赞助商）处购买意味着要为价值100万美元的康斗公寓支付高达1.825%相当于18250美元的转让税。

所以办法是购买几乎全新（二手）的房屋。“如果是转售，卖方会承担各种交易费用，包括转让税和卖方的律师费，而这些费用在新建筑的情况下通常会转嫁给纽约市的买方。”

3.节省房贷税（mortgage recording tax）

以贷款形式购买康斗公寓和联排别墅的买家必须为超过500,000美元的贷款支付1.925%的州和城市房贷税，或为低于500,000美元的贷款支付1.8%的房贷税（请注意，该税是根据贷款金额而非购买价格计算的）。

但是请注意：如果卖方在原始抵押贷款上有未清余额，您可以使用一种鲜为人知的工具，称为“购买合并扩展和修改协议”，或“CEMA”。这种法律手段涉及将卖方的抵押贷款与买方的抵押贷款结合起来，然后将条款修改为当前利率。

买卖双方的银行都必须同意。如果一切顺利，根据贷款金额，有可能节省数万美元。

例如，如果卖方有800,000美元的抵押贷款余额而买方获得1,000,000美元的抵押贷款，那么CEMA可以节省大约15,400美元的抵押税。您可能需要扣除1,000到2,000美元的额外费用才能实现这些节省，但仍然省了不少。

4.买全新房——并要求过户结算补偿

新的康斗公寓开发商可能愿意向买家支付过户结算补偿（帮买家支付一部分过户费用、维修或装修费用），而不是降低其单位的要价。

5.买全新房——有大量减税的建筑

最后，假设公寓在您的预算范围内——并且保证节省的费用不会被开发商的过户结算费用抵消——购买一栋有大量减税的建筑可以显著降低您未来几年的每月费用。

 封面图片、正文图片来源：除注明，均为美联社 

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