22.02.2023

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导读：网上出现了不少房贷“降息”攻略，包括熟人交易、转贷以及商贷转公积金等。

作者 | 第一财经 安卓

在调降存量房贷利率存在较大难度的背景下，近日，网上出现了不少降低房贷利率的“实用贴”，包括熟人交易、转贷降息以及商贷转公积金等，似乎为“高位站岗”的客户群带来了曙光，那么，这些方法可行吗？

如何啃下这块利差“大饼”

近些年，房贷利率经历了一个“抛物线”的走势。以首套房贷利率为例，2017年以来，全国首套房贷利率单边上涨，到了2018年11月，全国首套房贷利率平均达到5.71%，部分城市甚至首套超过6%。

2018年12月，首套房贷利率开始掉头向下，而到了今年，30多个城市首套房贷利率“破4进3”，3.8%开始成为房贷主流。

对于那些在“5时代”购房的人群来说，“3时代”的到来给他们带来了较大的心理压力和真金白银的利息成本。尽管LPR下调可以节约部分利息，但“高位加点”却是固定的。

以20年期、等额本金的100万房贷为例，5.8%的利率下，支付利息款超过了58万，而3.8%的利率下，利息仅为38万，两者相差20万之多。

存量房贷与新增房贷之间的利差过大，如何尽可能地减少利息支出成为当下讨论的热点，虽然调降存量房贷利率是一个方法，但目前来看实施难度较大。

中信证券首席经济学家明明认为，一方面，银行息差压力会制约存量房贷利率调整，目前银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间；另一方面，方案设计复杂，落地难度大。基于购房时间、购房地点的不同，存量房贷利率差异较大，需要制定差异化的下调政策，但在实践中容易带来套利空间，引发新的不公。

除了调降存量房贷利率以外，网上也出现了不少房贷“降息”攻略，那么这些方法可行吗？

存在不确定性

首先来看熟人交易模式，该方法的原理是：父母与子女或者与其他近亲属之间进行房屋过户，这样，既可以实现房屋仍在“自己人”手里，同时，买方还可以以最新的利率申请按揭贷款。

“这种方法看上去可行，但存在一些风险和考量。”大源按揭总经理郑大源在接受第一财经记者采访时说，房子过户给亲属以后，那么房子的所有权就不再属于卖方的了，即便买卖双方是亲属，但日后有可能出现所有权纠纷的风险。

“另外，亲属过户同样需要缴纳相关的税费，如契税、增值税、个税、贷款手续费、过户手续费等相关费用，那么，这些费用与节省下来的利息相比孰多孰少还需要审慎考量。”郑大源说。

而更为重要的问题，关系人之间买卖房产能否申请按揭贷款，不同银行的政策是不同的。

“只要我们认定为关系人，就不可以做按揭贷款，这是不合规的。”一大行个贷部工作人员对第一财经说。

不过，另外一家银行个贷部工作人员并未明确表示关系人过户不能贷款，“我们一般会按照新的贷款利率进行发放。”该工作人员说。

转贷也违规

其次是转贷降息，也就是将住房按揭违规转为经营贷、消费贷等。

近一段时间，一些不法中介频频向客户推介房贷转经营贷的业务，甚至声称转贷以后，房贷利息少一半。对此，监管也多次提示了相关风险。

首先，经营贷须用于生产经营周转，不法中介通常使用空壳公司协助客户申请经营贷，而工商部门和银行贷后经常会走访企业，一旦发现这些公司无实质经营，或是不再给客户续贷，或者要求客户提前还贷，这都会导致客户的资金链紧张，甚至出现抵押房产被查封的风险。

其次，不法中介往往怂恿客户使用中介的过桥资金偿还剩余房贷，并从中收取垫资过桥利息、服务费、手续费等各种名目的高额费用，客户“转贷”后的综合资金成本甚至可能高于房贷正常息费水平，即便申请经营贷失败，客户仍需偿付相关费用。

另外，经营贷、消费贷与住房贷款在贷款条件、利息、资金用途、期限、还款方式等方面都有很大不同。比如，经营贷、消费贷的期限较短，如果后期不能续贷，或者经营贷、消费贷的利率突然升高，都会给客户带来损失。

所以，转贷降息的方案存在极大的风险，是不可行的。

惠及人群有限

最后是商贷转公积金（下称“商转公”），该方案也是在众多房贷惠及政策中呼声最高的，去年9月份，曾有多个城市密集发布“商转公”政策，目前开放“商转公”的城市依旧在持续增加中。

比如，扬州自2023年3月1日起开始受理首次使用公积金贷款申请人家庭的“商转公”贷款申请；自2023年4月1日起全面受理符合条件的申请人家庭“商转公”贷款申请。

第一财经不完全统计显示：目前有20余个城市推行“商转公”，但除此以外，大部分城市并未开通。

比如，北京目前不能办理该业务，北京住房公积金管理中心在回复“建议北京开通商业贷款转公积金贷款的问题”时表示，两种贷款的资金主体、对象、利率、审核等方面存在很大差异，贷款一旦发放，再将债权转让就存在诸多问题。

另外，“商转公”需要“先还后贷”。也就是说，申请人要自筹资金先结清商业银行个人住房按揭贷款，才能够再办理住房公积金个人住房贷款，而这笔资金从哪里来还是个问题。

此外，由于公积金贷款额度有限，在推行“商转公”的地区，该业务惠及人群或相对有限。

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