冯仑：房贷还到80岁，可行吗？

封面图 |《嘿，老头！》剧照

正文之前，插播一条消息：微信又又又改版了。为防止你看不到我们的文章，请点击本文标题下方的「冯仑风马牛」，进入「冯仑风马牛」公众号主页，在主页点击右上角的「…」，把「冯仑风马牛」设为星标。

我觉得一个政策的出台动机总是好的。但为什么有时候结果未必达到预期？

就拿现房销售这件事来说，政策出台的动机肯定是好的，为了减少烂尾楼，对买房人负责，等等，所以要试点现房销售，这都没有毛病。

但现房销售这个事，不是今天才有的。事实上，十几年前，建设部就发过一些文件，比如，封顶了才算现房，封顶了才可以卖楼，等等。

所以我觉得，现房销售和烂尾楼这两件事情并不是百分之百直接对应的。

比如说，烂尾楼有两种烂法。现在出台的政策只是保证在工程建筑上不烂尾，也就是客户买房的时候，这个房是能住的。从这个角度来说，现房销售保交楼不烂尾，这是对的。

但还有一种烂尾。比如说，我们采取了现房销售，企业拿完地，盖完房之后才能卖，就会导致企业资金周转压力比较大。但很多企业都没有这个资金能力，特别是一些民营地产商，那么他们就不买地了。因为买地必须做现房，他们没有资金能力就主动退出了。

这样的话，整个住宅市场的供应量就会减少。市场供应量减少以后，房价就会上涨。房价上涨了，对购房者一样有困扰。

另外，现房销售把民营房企挤出去了，剩下的都是国企。但由于房价上涨，购房人可能变少，那又会出现另一种烂尾——房子盖好了，卖不出去，就成剩楼了。

剩楼算不算一种烂尾？比如一栋楼有100户，结果卖出去50户，还有50户，长期空着，算不算烂尾？这个资金成本最后基本上都是国企和地方政府承担了。这样的话，房地产市场到底会怎么样？

事实上，要想解决烂尾楼，最好的办法就是我之前讲过的一套标准的市场解决方法：主要是由信托、银行和建筑经理公司作为第三方在工程营建过程中起到资金监管的作用。

第一，信托与传统的预售屋履约保证机制结合起来，形成预售屋产权信托和预售屋价金信托两种交易模式。基于信托财产独立性原则，在不动产清理处分环节，不受其他债权干预。

第二，建筑经理公司可以接受银行委托，对开发商进行审计评估，比如开发商的财务计划、营销计划、建设计划，以及征信调查等。

第三，购房者的期款依照双方签署的履约保证书交由建筑经理公司来发放，银行根据建筑经理公司的进度报告来审批工程款的发放。

总之，独立第三方就可以用商业方法解决预售资金监管问题。比如说之前，住建委把所有的销售资金放在他那儿，这是最简单粗暴的办法，但这个办法又会导致开发商资金周转问题，无法保证交楼。

所以，我觉得现房销售这个政策单一看是合理的，动机是好的。但政策实施以后，房地产市场整体的效果和对政府的负担，以及客户的满意度方面来看，我觉得政策可能达不到出台的初衷，还有可能会引起更多连锁困难。

主编｜王滔   编审｜陈润江   顾问｜王淑琪

合作联系｜邮箱 [email protected]