冯仑：一线城市的房价还能涨吗？未来买房需要注意什么？

封面图 |《北上广不相信眼泪》剧照

问：

您对现在想买房的年轻人，有什么建议？未来买房需要注意什么？

冯叔：

现在，「闭着眼睛买一套房，坐地涨价」的时代已经过去了。但如果是刚需或者刚改，我觉得可以买，买的时候要兼顾房子的保值和以后的换手率。我觉得有三方面需要注意。

第一，要买配套好的地方。看房子周边有没有医院、学校，等等。周边配置好的房子，等你不要的时候，房子很容易卖出去。

房子换手率取决于什么？周边配套是否完善，房子品质怎么样？以及这个地方的就业怎么样，经济有没有增长，人口有没有聚集？

其次，对开发商的选择很重要。以前，地产行业大概有将近7万家住宅和项目公司，今后可能只剩下10%，也就是未来90%的住宅开发公司都将消失。在房地产行业，人均GDP超过8000美金之后，住宅开发公司就会减少，这是正常的。

未来大体上有两类房地产住宅公司会存在。一类是规模巨大的住宅公司，比如万科，公司大且能够不断升级产品，这样的公司是可以存在的。还有一些公司，可能是区域性的龙头公司加细分市场的领先者。比如说，只做女性单身公寓、男性单身公寓、青年周转房，等等，这都属于细分市场。如果你买房就得买这两类公司的，要么像万科这样巨大的500强公司，要么是一个细分市场领域的龙头公司。

第三，买房要看服务品质。未来，服务品质是住宅开发商的核心竞争力。也就是说，你买了这套房子，开发商给你提供各种服务，同时还在不断扩大它的服务范围，另外又能提供一些更独特、更细致、更专业的长期服务。

举个例子，日本现在最大的住宅公司不是传统的地产开发商，而是一些电器公司，比如，松下做家电产品已经100多年了，但是松下的房子为什么值得买呢？因为它提供终身服务，每20年就强制性更换一次家电，所以吸引了很多客户来买它的房子。

另外，丰田汽车也是日本最大的住宅公司之一。丰田在富士山脚下用1200亩地做了一个新城，号称未来城市的一个模板。他们认为，移动的空间是汽车，固定的空间叫房子，再加上轮子也变成了汽车。所以在空间的打造上，他们做得非常好，实现了未来城市互联互通。家电跟人的连接，人和房屋设备的连接，楼和楼的连接，建筑和道路的连接等等，一切都连起来。所以，以后建筑行业只是做了一个外壳，剩下的都是家电企业、汽车企业在做。

假定说，你未来要买房，买的是华为和小米做的房子，那我一点都不奇怪。我觉得是可以买的，因为他们一直在研发各种智能化服务升级软件配置。小米现在已经做了很多智能家居产品，类似于松下房屋。所以，我想说，买房要考虑的第三个因素就是服务。服务有没有竞争力很重要。

总之，房子换手率，开发商的选择，以及服务品质这三个方面很重要。如果你是刚需或者刚改，你仔细考虑了这三个因素，我觉得买房就应该不会出错。

问：

有数据显示，2月1日至2月23日，北京二手房成交11638套，环比上涨74.07%，同比上涨96.29%。随后，关于「北京二手房成交量大涨96%」的信息被大量转发，有不少销售都在鼓吹北京楼市「狂飙」火爆，有些还预测房价也要大涨，鼓动买房者赶紧出手。一线城市的房价还会上涨吗？

冯叔：

一线城市的房价上涨是有条件的。我们不能抽象地说。如果跟发达国家最发达城市的房价相比较，我们可以看到一些趋势。

举个例子，北京现在的人均GDP差不多2万美金左右，纽约是6万美金左右，而曼哈顿大概是10万到12万美金左右，人均GDP大概是北京的五六倍，所以那儿的房价基本上也是北京的五六倍。

如果中国经济能够持续增长，再有二十几年，那时候我们人均GDP能到五、六万美金，那当然我们的房价上涨空间还有很大。但如果经济不能持续增长，人口不能聚集，这样的话，房价可能就涨不动了。相反的话，如果经济还下滑，人口还在减少，现在的房价可能就是天花板，未来房价甚至还会下降。

所以，房价上涨是有条件的，根本取决于人口聚集、经济增长、就业情况等。

主编｜王滔   编审｜陈润江   顾问｜王淑琪

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