冯仑：跟着大厂买房还是财富经吗？

问：

前一段时间，有媒体报道，杭州明星板块未来科技城附近小区二手房的房价从8万跌到了6万。附近小区的中介说，房价下跌可能是因为去年9月阿里旗下的一个事业部从这里搬走了。

互联网大厂对房价的影响有多大？跟着互联网大厂买房还是财富经吗？

冯叔：

杭州未来科技城附近小区的房价下降引起了大家的关注。其实大厂搬迁，附近小区房价发生变化是一个很普遍的现象。

大厂的建设会吸引人口聚集在周边地区，从而带动当地经济的发展和配套设施的完善，这会推高周边房价。

这种现象在过去的计划经济时代也存在。比如说，鞍钢、首钢等大厂周边聚集了很多人口和福利区。随着人口和配套设施的增加，周边房价也会相应上涨。

此外，大厂员工的相对高收入和消费能力也会进一步推动周边房价的上涨。他们收入高、预期好，可能就会去购买超出其长期经济承受力的房产。这样的话，也会带动大厂周边住宅价格的上涨。

据我了解，万通在杭州未来科技城附近也有一个住宅项目。最近，由于阿里裁员，一些人离开了未来科技城，导致这里的房价也有点下降。

所以，大厂会带来聚集效应，促进房价上涨。如果大厂继续发展，周边的聚集效应会不断增强，房价也会随之不断上涨。但如果一个大厂走向衰退或者搬离，周围的人会离开，人气下降、买气下降，周边的房价、租金都会下降。这是一个普遍的规律，不仅仅是未来城，其他大厂周围的住宅也会有这样的特点。

至于要不要投资大厂周围的房产？不是看大厂本身，而是要看经济周期。如果经济周期处于上升期，大厂也在不断发展，那么就可以考虑在附近购买房产。如果发展停滞甚至进入衰退周期，大厂周围的房价必然也会下跌，这时候就不值得去投资了。

问：

相关数据显示， 2022年北京、上海的老破小和老破大的房子价格跌幅很猛。为什么老破小、老破大房价大跌，而豪宅类的产品价格却逆势上涨？什么样的房子能被定义为豪宅？

冯叔：

最近确实有这样一个市场现象，那就是老破小、老破大的房子价格下跌比较多，但品质不错、环境不错的豪宅类产品价格却在上涨。这就带来了一个问题，到底什么样的房子才是好房子？为什么大家会追求好房子？

实际上很简单，过去3年，大家的改善性住房需求被压制了。疫情过后，很多人需要一个环境好、空气好、配套完善的居住环境。另外，如果有一些积蓄，还希望扩大住房面积，提高住房的舒适度和智能化程度等。

我们通常把这种需求称为刚性的改善性需求，也叫刚改需求。与最基本的住房需求相比，刚改需求更加强烈。所以这波房地产市场的火热，是由于这种刚性的改善性需求推动的，与老破小是完全相反的一个住房市场，也就是大家需要新、大，不是破、小的房子。

至于豪宅的定义，我个人认为，不仅仅是价格比周边房屋贵一点，更重要的是拥有更高的品质和更多的优势。

比如说，安全性是豪宅的一个非常重要的特征。我最近也看到一个每平米均价20万左右的豪宅项目，它的安全性就做得非常好，有智能灭火系统、安全屋，以及防震、防盗和防生化等功能。这些设施可以提供更高的安全保障，让业主们更加安心和放心。

此外，豪宅也应该达到我们的健康要求，即符合WELL标准。也就是从声、光、电、空气、水等方面都有利于我们的健康，还应该具备高品质、安全、舒适、健康、智能、低碳和环保等方面的要求。

总之，豪宅不仅仅是价格高昂的房子，它还应该具备高品质、安全、舒适、健康、智能、低碳和环保等方面的要求，这些是豪宅的核心要素，未来也会成为普通住宅的一个追求。