冯仑：我们为什么向东看房地产？
我们都知道房地产的好日子已经过去了。房地产整体处于减量减速降价的过程，这也标志着开发时代的结束，后开发时代的到来。我们的产品将进入住宅以外的领域，包括办公、商业、酒店、仓储、物流、医疗健康，还有公共物业。
实际上，这也意味着企业将面临巨大的挑战，如今的地产公司要考虑，我们究竟是站在高速成长的开发时代思维，仍然沿用高地价、高房价、高周转的模式蒙眼狂奔；还是围绕七大类不动产类别，甚至其中的某些项目精耕细作，通过运营来提升它的资产价值。
所以，在快速发展的住宅开发时代过去之后，我们应该如何重新找到自己出发的基点，重新定位自己、重新制定战略、重新聚焦产品，形成自己的商业模式和竞争优势。这就需要我们走出去看一看，去更成熟的市场观察、学习、探寻答案，或者通过了解不同的标杆市场曾经发生过的故事，来寻找启发。
2018年，美国房地产特训营第四期学员参观Airbnb总部
此外，在美国市场看得比较多的是房地产金融的变化和创新，特别是 REITs。它对商业不动产的运营带来了革命性的变化。在商用不动产 REITs 的交易市场中，其中尤为抢眼的是医疗健康不动产，它大概占到整个万亿 REITs 市场的 15%。由于美国市场比较庞大，每一类细分领域，像大型购物中心、写字楼，仓储物流、教育研发，甚至是一些公共物业等等，美国市场上都可以找到值得关注和借鉴的经验。
02向南看
除了「向西看」，我们也去过新加坡考察，这是「向南看」。在新加坡，我们看到了在局促狭小的空间里开发城市的经验。其中，被称为「城市实验室」的一整套高密度发展模式，就类似于我们曾经研发过的「立体城市」。
新加坡房地产特训营第二期学员合照
在新加坡，最能引起我们关注的还有组屋制度。在组屋制度下，政府承担 80% 的责任来解决普通人的住房问题，剩下 20% 的住房问题交给市场，完全由市场来解决。这种制度很好地解决了多数人住房和少数人市场之间的关系，在维持新加坡的经济成长和社会稳定起到了很重要的作用。
新加坡在大型组屋中的邻里中心建设也有非常多经验。除此之外，新加坡还提供了全亚洲最好的 REITs 市场，以及围绕着 REITs 市场而出现的一些服务，包括投行服务、会计服务、律师服务等等，都值得学习借鉴。
03向东看
无论是「向西看」，还是「向南看」，我们觉得仍有一些不足。我们似乎忽视了东边的邻居——日本。在战后经济快速成长的过程中，日本迅速地经历了一个「开发时代」。在日本房地产的「后开发时代」，同样有许多东西值得我们加以特别地观察，同时学习、吸收他们的经验，所以这一次，我们决定再去「向东看」，去日本看看。
自从入行以来，我和日本的同行有过较多的交流。最初是在建筑设计方面的交流，后来在一些项目上也有所交流。我们考察过日本的很多项目，但过去再多的考察、交流，都不如在房地产进入「后开发时代」以后，再去日本考察得到的印象深刻，而且通过这次考察的学习、体验和思考，会有一个更全面的视角。
比如关于东京的都市更新。东京是一个密度非常高的城市，大东京地区有将近 4000 万人。如何在这样一个高密度的聚集区完成都市更新，使城市有机地增长，而不出现大拆大建的破坏，既不在破坏中成长，也不在建设中破坏，而是有机有序地成长，有很多门道值得借鉴、学习。
在介绍东京都市更新时，我们不得不提到「涩谷」。整个涩谷地区经过多年的都市更新，不仅密度大大地增加了，同时并没有让人感觉到压迫感，也没有感觉到不便利，更没有感觉到大拆大建带来的躁动和惶恐，而是感觉到它在自然有序地生长，城市变高变密，功能变复杂且方便，人们使用变得更加从容。
现在的涩谷已经成为东京时尚潮流据点。独具特色的百货店、时装专卖店、饮食店、咖啡店等逐渐集聚，与新宿并列为「24 小时不眠之街」的城区。其中，由东急进行设计的「涩谷站南街区」，对原来的臭水沟涩谷川进行了积极改造，建筑物一侧的广场开发了约 600 米长的绿植丰富的河畔生态步行街，这个河畔步行空间一直延伸到代官山。
此外，日本的房地产开发建设中还有一个值得我们特别关注和学习的方面，那就是养老服务机构。
作为全球最早应对老龄化的国家，日本积累了丰富的经验。其精细化管理理念以及匠心精神，也促使日本的养老产业成为世界各国争相学习的标杆。
具体来看，日本各类型的养老服务机构，大多具有设施先进智能、细节设计人性化的特点。日本人认真严谨、追求极致的行事信念，也能在养老服务机构的运营上窥见一二。
比如说，东京武尊会，以「维护老年人和残疾人的尊严和独立性」的经营理念来服务长者。他们的服务不仅仅关注于护理照顾，更注重老年人的生活体验以及维护老年人的尊严。
不仅如此，机构还配备了先进智慧养老云平台和 APP。可以实现多重定位、一键求助、双向通话、远程聆听、电子围栏等功能，远程守护老人安全。一方面，家属可以通过平台实现老人位置监测。另一方面，机构工作人员可以实时掌握老人动态，关注老人安全。
日本房地产特训营第二期学员参观东京武尊会
当然，在文旅度假地产方面，日本也有很多先进的经验。东京以北 130 公里处，有一处火了 1 个多世纪的度假小镇，对于东京市民来说，它是「没有屋顶的医院」、「皇室度假地」、「东京后花园」，它就是轻井泽。
作为世界级度假旅游目的地，轻井泽非常有学习价值。众所周知，旅游度假地打造是一个「高风险」行业，千辛万苦从 0 到 1 的跃迁只是开始，旷日持久从 1 到 N 的创新才是常态，稍有不慎，一切归 0 也再正常不过。而轻井泽经历过日本经济的潮起潮落，面对过团块世代、泡沫世代、宽松世代等不同偏好的人口代际更迭，依然保持着经久不衰的吸引力。
这些对亚洲，特别是对中国房地产「后开发时代」的空间运营与资产管理，有很好的借鉴意义。我们在「向西看」的同时，没有忘记「向南看」。现在我们还必须再次「向东看」，去日本看看。充分汲取东、南、西各方面的经验和长处，才能使我们的企业在「后开发时代」站稳脚跟，走得更远，走得更好。
6 月 11日-16 日，风马牛地产研究院举办的第三期「日本房地产特训营」即将启程。这一次，冯叔还将作为全程导师带队学习，看看日本是如何再创房地产奇迹的。
本次课程将围绕养老产业、城市更新、文旅度假地产等方面展开，邀请知名专家授课，同时我们还会走进东京武尊会、轻井泽世界旅游度假区等前沿项目观摩，深度学习经典案例和创新模式。
第三期日本房地产特训营开启招募
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