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冯仑:房价下跌,银行要求补交房贷,怎么办?

冯仑:房价下跌,银行要求补交房贷,怎么办?

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封面图 |《Game of Thrones》剧照


01


前一段时间,有博主在网上发文称,由于自己贷款购买的房屋估值下降,银行致电要求他补足50万元左右的本金。该博主透露,自己购买的房屋价格下跌幅度约40%。

房价下跌,银行要求补交房贷,怎么办?

冯叔自从住房制度引入商业银行贷款之后,我们就会碰到两种情况。

一种是办喜事,就是房价不断上涨,相比而言,房贷变少了。比如说,我原来的房贷是总房价的五成,但房价一涨,房贷好像只占三成了,于是,我的心理预期很好。将来把房子卖了,再把银行贷款一还,能赚不少钱,然后我还可以再去买房。这是过去十几年当中大家的一种心理「定式」。

但是最近,市场有些波动,房价下降了,就出现了另外一种情况。比如,你之前花100万买了一套房,其中,你付了30万首付,然后找银行办了70万的贷款。现在如果房价降了一半,房子只值50万。

这时候,银行就会来找你,给你几个选择。

第一个选择,银行让你再交一笔钱,就是把你的首付再增加20万或者30万,这是银行可以接受的。

第二个选择是银行让你提前还房贷,也别增加首付了,你就提前把房贷还了。

或者还有一种方法,银行把房子收走了。银行说,「我把房子收走,然后卖50万,我赔20万,你赔30万,咱俩债务关系就结束了。」

无论采取哪一种方法,如果这个时候你和银行的沟通过程中出现大的纠纷,你被起诉,或者你停止还贷,房子被收走。你都可能面临两个问题。

第一,你住哪?当银行向法院申请收回你房屋的时候,法院如果裁定强制执行,你住哪?现在法院有一个救济程序,会先给你安排一个过渡的房子,但只有一年。这个过渡的房子可能是一个借的房子,也可能是一个临时招待所。

第二,你的债务能结清吗?如果房子被收走,法院也拿去拍卖,卖了50万,还差银行20万。那么这个债务从法律上来说,还没结清。但如果银行给你豁免了,那债务就没了。如果银行不豁免,这个债务就一直存在,你也需要继续还钱。

如果你现在手里有套按揭房的话,我觉得你需要关注以下三点。

第一,你要关注估值。如果房子的估值确实在不断下降,你手里还有点钱,那你就再给银行多还点房贷,这样你的安全系数就提高了。

第二,如果你是自住,房价也没下跌,还能略赚一点,而且接下来的还贷压力比较大,为了减少生活压力,你是不是可以把房子挂出去卖掉?卖掉之后改成租房,这样的话,也能从容应对你的生活。

第三,最坏的情况,也就是银行把房子收走,法院也判了。那么你要去跟银行谈,是不是能把剩余的本金免除。

我觉得,这段时间,在这种情况下,如果银行把房子收走,房子也被拍卖了,那么向银行申请免除剩余本金的可能性比较大。如果能把剩余本金免除,虽然房子没了,但债务也没了,总比一直拖个尾巴要好。

生活不易,过去我们一直关注买房赚钱,但现在来看,我们还应该做一个心理准备。因为市场是波动的,既然你有贷款,市场风险也会传递给你。另外,个人家庭财务也会有一些风险,同样也需要管控。这样的话,你才能借助银行提前改善你的居住条件,同时也适当管控风险,让生活能够平顺快乐。


02


2022年年底,港交所股权披露页面显示,由于股票被强制执行出售,中国恒大在恒大物业的持股由58.18%降至51.71%。事实上,在地产圈,几乎每一个有债务压力的房企,都会选择将物业公司摆上货架。

房企缺钱,为何被卖的总是物业?

冯叔最近一段时间,有一些房企为了还债,把他们的优质资产,物业公司拿出来卖了,因为别的不动产都不太好卖。比如富力、蓝光、旭辉,他们都在卖物业公司。这件事,我觉得有两方面的意义。一方面,跟房地产服务相关企业的资产流动性好于大型写字楼、商场。另一方面,服务类的企业估值更高。

这段时间,物业公司在资本市场上仿佛就像在坐过山车。大概一年多以前,物业公司的估值都超过开发母公司的估值。现在市场波动,物业公司也被打回原形,其估值大体只有高峰时期的十分之一、二十分之一左右。

我认为这是物业公司回归到了本质。实际上,在一年半,两年以前,有一些机构要准备投资一些热门物业公司的时候,就来和我讨论要不要投资。我就建议他们不要投资。最近他们也对我说,「多亏当时你的建议。」当时,他们还问我,「为什么大家都看好物业公司,而且估值这么高,你却认为不要投资?」

因为我做物业公司,做了几十年,相对来说也有一些经验。我觉得物业公司主要分成两类,一类不值钱,一类值钱,但在市场繁荣的时候,大家没有分清楚。

所谓不值钱的,是指单纯管理住宅的中国物业公司,管理的也都是自己开发的小区。他们收费比较低,另外收缴率可能也达不到85%以上。实际上,住宅物业公司都是赔钱的,这种公司你投资也没有意义。他的客户有几万,甚至几百万个家庭。在互联网时代,它们的触达和服务就这么多,这个用户数量没有意义。可能有人说,我们会拿来做增值服务。但现在很多垂直类的服务公司,比如按摩、修指甲、送货、外卖,都比物业公司做得好。

所以从这个角度来说,管理住宅物业公司的估值不应该那么高,可能他们现金流还不错,但多数都是亏损的。

另外一类,我们叫做非住宅物业公司,是值钱的。比如管理大型写字楼、购物中心、数据中心、物流仓储的这些非住宅物业公司。但恰恰现在上市的物业公司是前者,而不是后者。还有一些专业化的物业管理公司,比如能源管理公司,专门管大型物业的能源系统,也是很值钱的。

所以今天物业公司能够卖出去,对开发商来说,这是一件幸运的事情。如果再过一段时间,这类单纯管住宅的物业公司,可能都没人买了。现阶段,如果还能卖掉,开发商应该抓紧把它卖掉。

未来,我觉得住宅物业公司和非住宅物业公司,一定会分得很清楚。以后,单纯管住宅的物业公司,除非在全国排名第一、第二,管了上千万套,可能还有点价值。如果只管了几万套,十几万套,那么这种住宅物业公司是没有价值的。

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