迷你社区究竟值不值得买

在之前我们发过的一篇写超大社区一文下面，有读者问我们：

确实，现在相比较于比较少见的大型社区，小型社区已经越来越多的成为了主流，在我们买房过程中，往往遇到小型社区的情况比较多。

首先，我们来看一下小型社区的数量，按照兔博士的数据，在上海，一共有15661个建面在五万方以下的二手房小区，它们约占了全上海所有小区的81.7%。

数据来源于兔博士

也就是说，有八成左右的小区，建面都在五万方以下。

单看这个数量，就知道我们买二手房，有很大可能会在小型社区里进行挑选。

而从这些建面为五万方以下的小区分布情况可以看到，除了部分年代不详的小区外，大部分建面为五万方以下的小区都集中在1990-2010年之间。

从年代上来看，刚好就是很多购房者所要购买的房子所属范围内。

数据来源于兔博士

建面在五万方以下，年代为1990-2010年的小区，占了所有五万方以下小区数量的五成以上，并且在全部二手房小区中，也占了四成以上。

也就是说，如果选择二手房的话，很多人有很大的可能买在建面在五万方以下，1990-2010年间的小型社区内。

因此，小型社区值不值得买，对购房者来说，非常重要。

要说小型社区如何，首先我们要判断的是，这个小型社区所在区域是否成熟，它自身的品质是否优质。

这些，才是决定小型社区住宅舒适度的根本。

至于原因，听我细细道来。

什么是小型社区

我们先来看一下，到底什么是小型社区。

小型社区一般指的是建筑面积在十万方以下，特别是在五万方以下的为多，居住人口在1000到5000左右，有的甚至更少一些的社区。这种小型社区，占地面积比较小，通常只有几栋楼到十几栋楼。

当然，还有更小型的独栋建筑单独为一个楼盘的情况，我们称它为独栋社区，不作小型社区考虑。

也是因为小型社区比较小的原因，它的缺点全部都和它的占地面积有关。

相比较于大型社区，它的缺点很明显。按照规划来看，不如大型社区内部的配套完善，比如大型社区标配的会所，往往在小型社区内是不存在的。

百度百科概述图

又因为小型社区的体量较小，在它的社区内，不仅无法盖会所，还可能缺乏一些健身场所。住在小型社区的人，往往需要到社区外面进行运动。

像是我所居住的小型社区，就有很多人沿着外面的马路跑步，因为小区里面活动不开。

但是，这些缺陷主要是由于小型社区比较小导致的，对整体来说影响并不是特别大。如果是地处比较成熟的区域，小型社区周围的配套也是很完善的。

小区内部不足的配套，是可以靠着成熟街区的配套来弥补的。

小型社区的优点

小型社区的缺点来源于它的占地面积小，但是它的优点，同样也是因为占地面积小。

最直观的一个优点就是，小型社区管理起来比较方便。

比如我所在的小区，每一栋楼都有楼长，除了业主群外，各栋楼都有小群用来通知。

尤其在小型社区里，为了避免年纪大或者工作繁忙的住户接受不到信息，多是由业委会的人挨个上门来传达，不会让任何人错过相关信息。

这种反复确认，不遗漏任何一人的操作模式，在大型社区中可能会比较难做到，尤其是当面对的住户是老年人时，更是需要通过一些传统的走访手段来通知。

之前提到的春申复地城解决停车难的小区，也是因为该小区的规模比较小，是一个小型社区，因此业委会和物业才能方便管理和协调。

此外，对于小型社区来说，物业所做的工作和大型社区相比要简单一些。

比如人员上的配置，同样是两个保安站岗一个门，相比较于人来人往的大型社区，小型社区的保安，往往能记住所有的业主，外部人员想要进去就相对困难。

而我在踩盘过程中，面对大型社区，从来没有被门禁拦住过，都是正正当当的走进去，无人过问。

在其他方面，也是一样，无论社区多小，物业该配置的人员是不能少的，相对于大社区的一个物业人员对口大几百个甚至上千个业主，小社区的每个物业人员对口的业主会少一些，这就造成了回复和处理上的快速。

比如我所在的小区业主群里，只要业主说哪里有问题，物业人员立刻就去响应，并且派人去处理。

所以，即使小型社区在配套上比不上大型社区，但是同样的，在物业响应速度上、管理维护上，都要更加迅速一点。

而这一点，也同样决定了生活的舒适度。于是小型社区，有相当一部分市场。

成熟的小型社区什么样

对于小型社区来说，能不能买，主要是看它所在的这一片区域成熟与否。

如果是一个成熟区域内的小型社区，街区配套完全可以弥补小区内部配套的不足，那么，小型社区相比较于大型社区，反而有很大的优势。

为此，我们特地去市区的成熟区域，对小型社区进行一个市场调查。

我们拿普陀区成熟区域的一个大型社区和一个小型社区做一个对比，来看下这个成熟区域内的小型社区，到底怎么样。

这是一片较为成熟的区域，整个城市界面应有尽有，超市、学校等等。甚至还有一个红星美凯龙家具城。在这片区域内，光是各家的中介，我就看到了四个。

图上列举的大型社区中星海上名庭和小型商品房社区安居朝阳园，两者的城市界面是完全一样的，也都在同一所中学的范围内。

它们离的很近，不算户型产品，只单独从社区来看，整体区别不大。

让我们来看一下安居朝阳园这个小型社区的内部配套。

进门的中庭绿化的不错。

像是这种品质比较优良的小型社区，在绿化上做得都还不错，物业维护起来也比大型社区要相对容易一些。

在我看来，很多小型社区，在绿化这一块也是进行了规划的，园林上错落有致，并且每一处根据季节的不同，种植了不同的植物。

又因为维护的较好的缘故，在很长一段时间过去后，整体的绿化情况就会显得品质很高。

安居朝阳园，是2000年左右的小区，距今已有超过20年了，依旧显示出不错的品质。

而更让我惊讶的是，这个小型社区，麻雀虽小，五脏俱全。我在小区内还看到了有儿童活动的场所。

以及成年人健身的场所。

这两个地方是单独划出来的一块，在楼的侧面，不与道路重合，可以保证儿童和成年人的安全。

尤其是两个地方建造在了一起，在儿童游玩的时候，成年人有自己的活动区域。可以一边照看孩子，一边自己锻炼。

其实，这种品质比较高的小型社区，也是尽可能多得做内部配套和绿化的。

在附近的另一个小型社区里，这种感觉更为明显。

在两栋楼之间，使用了大面积的空地来规划景观。

大型社区有的，在小型社区，除了占地面积尤为大的会所、健身房，以及一些银行、便利店之外，必备的设施还是都有的。

但是要注意的是，这种成熟区域的小型社区，必须要 物业好。如果物业不好的话，再加上物业费收不上来，那么小区内的各方面维护都会比较差。

很有可能住个五年十年以后，就变成了老破小，品质会比较糟糕。

在这种成熟区域物业好的小型社区中，居住起来还是比较舒适的，即使没有健身房、会所，也半点都不比大型社区差。尤其住久了，在大部分邻居都是熟人的情况下，更是容易相处。

像是健身房、会所、菜场、便利店等等，这些完全是可以靠着成熟的板块来解决的。

小型社区出门比较方便，业主下楼到街上也不远，完全可以在街道上解决这些需求。

因此，成熟区域内品质优良的小型社区，是可以获得较好的居住舒适度的。

小型社区惜售

作为成熟区域的小型社区，如果这个社区的品质比较好的话，那就会造成一个后果——业主惜售。

也是，一般情况下，住得舒服，谁愿意卖？

像是这一次去的安居朝阳园，一共有428户，而通过贝壳可以看到，从2016年到2022年，历史成交仅有7套。

其中21年一套，20年仅有两套出售。2022年的挂牌是0。连挂牌都没有，可以看出，这个小区的业主比较惜售。

另一个更小一点的，只有179户的小型社区，仅在2016年有两套出售，同样的，挂牌数也为0。

更小一个位于大宁板块的只有三排楼的一个小型社区，它仅仅在2015年和2020年各成交了一套房子，同样没有挂牌。

整体来说，相较于大型社区，小型社区的业主们由于居住舒适度以及其他原因，更为惜售。也因此，如果想买区域成熟、品质优良小型社区，其实还不一定能买到。

社区的未来发展方向

在过去，很多大型社区作为主流产品引起人的追捧。但是，很多大型社区划分成几期进行开发，这就造成了前几期的业主，在出行的时候会受到交通、灰尘等方面的影响。

而大型社区，更看重区域的未来规划，新建的大型社区，往往在比较偏远的地区，因为这些地区才有大面积的住宅规划，才更好拿地。

而小型社区，则很有可能成为市区未来生活的主流。

在城市规划中，大面积的住宅用地越来越少了，越是成熟的区域，越只有小面积的住宅用地可以在未来进行出让。

在2020年，上海纯住宅用地共成交了66宗，规划建筑面积合计454万方，平均一下，每块地的建面约为6.8万方。

和上一年相比，2020年成交的块数比2019年多，而总建面却少了一些。

从中，也可以看出现在的地块趋势，在越来越偏小。

当然，五个新城等新规划的地区，肯定依旧还有大型地块的出让，但是其他越是成熟的地区，越是只剩下小型地块了。

可以肯定的是，未来的社区，一定是以小型社区为主的。

这也是为什么我们想写小型社区的原因，有很多购房者出于对品质的担心，往往想要买大型社区中的一期，而不敢买小一点的社区。

从地块的角度上来看，大面积地块的开发，未来会越来越少，所以，可以把目光转向小型社区。

而且，还有一点，不知道大家有没有发现，像是上海这样的城市，在更多的把精力放在街道上，打造毛细管网似的街区规划，让城市变得流动起来。

是希望每个街道都打造好配套，而不是在一个大型社区内做好配套，最后变成一个个没有围墙的社区，让人们都流动起来。

从这个角度来看，未来也会多出现小地块社区，开一次盘就卖完，然后再围绕这一个个小型社区来打造街区上的配套。

而且，让我们看看上面举的例子，这种成熟区域、品质较好的小型社区，业主们那么惜售，从侧面也反映出来了住这种小区的舒适度高，丝毫不比大型社区差。

小型社区，和中大型社区，各有优缺点。成熟区域、优质的小型社区，可以将缺点覆盖住。因此，不是小型社区值不值得买的问题，而是这个小型社区位于哪里，品质如何。

别忘了，归根到底，房子是用来住的。