作者：暴哥
来源：暴财经pro（ID：icaijing123）原创
千万别被一二线楼市的小阳春，骗了！
1-2月份，全国房地产开发投资额同比增速为-5.7%。1-2月份，全国商品房销售面积同比增速为-3.6%1-2月份，全国商品住宅均价为10558元/平方米，涨幅为4.1%。房价终结了连续11个月的下跌态势，正式转正。另外，春节之后，尤其是2月份，各种数据和媒体报道都在提示，投资者正在跑步进场。成都二手房成交狂飙，成交量创历史最高；
武汉，单月新房成交量创7年来新高；
上海二手房成交2万套，环比增加138.94％，同比增加51.75%，是2019年以来，上海二手楼市表现最佳的一个2月；
杭州二手成交约6894套，环比上涨139%，同比上涨超200%；
北京二手房网签15315套，环比增长84.3%，同比增长85.4%；
深圳二手成交约2500套，数字不高，但同比上涨200%；
所有的迹象表明，楼市正在复苏，甚至二线城市比一线复苏的更快，部分城市开始由冷转热。暴哥，在之前的文章《楼市变天了吗？关于楼市、汇率、A股的看法》已经提醒过大家：
关于楼市，很多人关心，真相也很残酷，不管大家愿不愿意相信，楼市的春天要来了，理由有两点：首先，大领导在《求是》发话了，楼市对于我们经济稳定增长依然很重要；其次，央行释放了巨大的流动性，货币强刺激已成事实，聪明的资金已经开始抄底。很多投资者看到今天的数据，很兴奋，但暴哥今天在这里还是要继续给大家撒撒冷水。首先，1-2月数据的大幅改善，是过去三年需求压制的一次彻底释放，是否具备持续性，有待观察。其次：楼市复苏不假，但这种复苏仅仅只属于一线和准一线城市的热闹，这和绝大多数身处三四五线，甚至部分二线城市的普通人没有任何关系，我们楼市分化已经越来越严重。
第三，也是最重要的，那就是投资者对楼市的信心依然不足。2023年1、2月份，虽然房屋销售和投资都在向好，但是居民的房贷数据却出现了大跌。2月份住户贷款增加2081亿元，其中，短期贷款增加1218亿元，与居民房贷相关的中长期贷款仅仅只是增加863亿元。
这样的数据也可以排进过去三年的倒数第五，前面四次分别是：2020年2月，371亿；
2022年2月，-459亿；
2022年4月，-605亿；
2022年10月，332亿；
说好的楼市火爆，投资者已经抄底，怎么央行的房贷数据还在大幅减少？
第一是，转贷严重，也就是居民用低利率的经营贷，置换高利率的房贷。这一违规现象已经严重到，银保监会发文要专项打击整治了。但我们也要看到，2月住户短期贷款增加1218亿元，1月是341亿元；1、2月短期贷款增加的差额（877亿）是远远少于中长期贷款的差额（1386亿）更何况这877亿差额，绝对不可能全部会用于贷款置换。
所以转贷严重是事实，但从体量上看，肯定不是2月房贷大跌的主因。
主要原因还只能是，本就贷款增加不多，还遭遇了提前还贷潮。春节前，居民提前还贷情绪高涨，由于银行有意阻拦，导致还贷队伍排起了对。2月份，监管部门要求银行提高服务意识，不准阻拦居民提前还贷，必须加快处理积压的房贷提前还款申请。加速提前还贷，对冲了一部分本就增加的不多的居民房贷余额。而提前还贷浪潮增加导致2月房贷大跌，足以说明我们楼市整体上还处于底部的恢复期。更确切的说，火热的一线准一线，代表不了我们整个楼市；而现在楼市的分化，却代表了我们未来楼市的格局。随着出生率的下滑，三四五线城市人口流出将成为常态，从目前的城镇化看，这些地方的房地产已经真的饱和了，房价再也没法像过去20年那样继续上拉了。即使未来不新增土地供应，存量房子也是过剩的。那些已经在一、二线城市奋斗的新城市人，或者打算去一二线打拼安家的人，应该乘着国家这波放水救楼市，刺激经济的最后机会，赶紧处理掉前几年回乡置业、跟风在老家县城购置的房产，不要对这些小地方抱有任何一丝希望，要不然，真的没机会翻身。对于三四五线地方的数投资客而言，这是你最后一次逃出来的机会。也许需要割肉逃生，但总比你砸手里，年年交房产税要值当。或者在三四线城市有多套房子的本地居民，趁着这波楼市调控放松，政策允许，房价处于底部，将资产置换到强二线城市来，核心城市核心地段房子，依然还是稀缺资产。
