贝壳2022：GTV2.61万亿元，盈利能力更稳定的背后，是更为聚焦业务本质

2023-03-17 10:03

“这一轮市场波动是我们作为平台经历的第一次大考，我们交出了盈利能力比以往更稳定、向外延展能力更广泛的答卷。”

贝壳联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东在谈及贝壳(NYSE:BEKE；HKEX:2423)2022年度业绩时如此表示。

3月16日，贝壳发布2022年第四季度和全年财务业绩。财报显示，2022年贝壳全年成交额(GTV)为2.61万亿元(人民币，下同)，营业收入为607亿元；四季度，贝壳净收入为167亿元，超出业绩指引上限和市场的一致预期，GAAP口径净利润为3.72亿元。

贝壳此番业绩在2022年全国二手市场交易额同比下跌31%，在百强房企销售额同比下降42%的背景下显得尤为稳健，也是贝壳“有质量增长”战略的具体体现。

有质量增长

贝壳2022年的主题词从“规模增长”步入“有质量增长”，同时在各个业务方面贯彻这一行动。

一个细节是2022年全年，贝壳支持并赋能了其平台超过3000家门店的合并，目的在于提升社区的房客源覆盖能力、多元化业务叠加能力和抗风险能力。

财报显示，贝壳存量房GTV全年同比下降23%，四季度同比增长1.5%，均优于市场水平。贝壳新房GTV全年同比下降42%，和市场基本持平，四季度同比下降26%，优于市场水平。可比口径下，贝壳家装家居业务全年实现合同额69亿元，同比增长31%。贝壳租房业务全年在管规模突破了12万间。平台模式的能力价值和延展性得到进一步验证。

彭友东表示：“我们的心很稳，并在内部快速进行了一系列调整，应对短期波动，备战市场复苏。”

得益于在2022年全年的一系列努力，贝壳平台经纪人和门店结构、效率都获得了持续改善。四季度，贝壳除北京上海以外的城市A类优质门店占比同比增长5.5个百分点，德佑和贝联经纪人平均月度流失率降至不到5%，链家经纪人流失率降至仅3.1%。

二手房交易方面，贝壳重构了平台二手商机的分配机制，新的商机分配基于门店业绩积分，经纪人被匹配到熟悉房源的比例提升了10%，经纪人作业更聚焦，为了获取商机做的无效动作大幅减少，客户也获得了更专业的服务。

可以看到，贝壳二手房业务2022年的净收入为241亿元，佣金收入为206亿元，平台服务、加盟服务及其他增值服务的收入为35亿元。

新房交易方面，贝壳强化以风控、安全、效益为核心的策略，坚持不以牺牲经纪人和消费者利益去换取增长。比如，持续迭代开发商风险评估体系来前置管理业务风险；快佣占比在四季度达到44%，比例较年初翻倍，经纪人回款安全得到保障。快佣项目平均去化套数较非快佣项目高35%，开发商也获得了更好的销售去化。国有房企占比持续提升，其销售占比提升至四季度的45%。贝壳还积极与优选开发商（包括国有企业开发商）开展总对总业务合作，不断提高销售项目的质量和佣金回款安全性。

因而，新房方面贝壳2022年净收入为287亿元，其中通过贝联经纪人、具备新房业务相关专业知识的专门销售团队和其他销售渠道在贝壳平台上完成的新房交易的总交易额为7705亿元，通过链家品牌进行的新房交易的总交易额为1700亿元。

一系列深化运营、降本增效举措的落地，也使贝壳获得了平台模式下更稳定的盈利能力。其中2022年存量房业务贡献利润率同比提升了2.8个百分点；新房业务贡献利润率同比提升了4.4个百分点。新房坏账实现全年冲回，四季度回款天数降至上市以来新低，财务健康度有效提升。

贝壳执行董事兼首席财务官徐涛表示：“面对2022年的艰难市场，我们坚决向一线靠拢，更聚焦业务本质、风险管控、效率提升，最大化平台的价值以更好地吸引并留存优质服务者，这使我们实现收入跌幅远小于市场调整幅度，毛利率同比明显提升，non-GAAP净利润同比增长，在盈利能力和现金流层面有效地抵御了外部冲击。”

“一体两翼”成效初显

受益于多项利好政策的推动，国内房地产市场今年出现了复苏迹象。数字化服务、装修、租房等也为居住消费的下一步释放提供了新动力。贝壳作为居住消费领域的平台企业，2022年中“一体两翼”（“一体”聚焦在二手房和新房业务，“两翼”专注于家装家居和房屋租赁）战略已经初见成效。

2022年4月，贝壳完成收购圣都家居装饰有限公司，圣都家装是一家提供综合性服务的中国家装企业。贝壳与圣都家装的融合十分全面、顺利，全年家装家居业务实现了多项突破。

2022年，贝壳充分融合“一体”及“两翼”业务的组织结构、作业流程及绩效评估。同时，通过培训和实习，贝壳帮助经纪人获得家装家居的专业知识，提升获客和转化。房产交易服务业务对于家装家居业务总合同额的导流贡献比例持续增长。贝壳于2022年4月开始推进家居新零售业务（如定制家具、软装、电器等品类），重塑了新零售业务流程，落地了能够管控关键指标的科学管理模式，并推出在线化管理系统。新零售业务对家装家居总合同额的贡献比例在去年不断提升。

在质量交付层面，贝壳搭建了基于质量的派单系统和激励机制，提高了平台优质服务者的留存率。同时贝壳建立了多层主动的工程监察治理能力，落地了保证快速响应的服务承诺和客服系统。在供应链层面，2022年贝壳的选品丰富度有显著提升。

2022年，贝壳房屋租赁业务中的省心租模式（即轻托管服务）的在管规模突破70000套。在提升规模的同时，贝壳持续强化运营能力及提升效率，建立了针对租赁资管经理的能力培养模型。该等努力提升了省心租的入住率，第四季度入住率较第三季度提升了3.7个百分点。2022年7月贝壳入选了成都市首批保障性租赁住房运营服务企业名单，在入选的4个机构中，贝壳是唯一一家民营企业。贝壳借此机会可以更深度参与到当地保障性租赁住房的建设运营中。

截至2022年年底，贝壳已经为成都超过1700位保租房业主和租户提供了优质的租赁运营服务。未来，贝壳也会努力参与到更多保障性租赁住房的规划、运营工作中，投身于多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度建设中。

一二赛道融合

可以看到，贝壳“一体两翼”战略并不是相互孤立的，而是相互促进转化提升的综合战略。2022年，贝壳在一二赛道的组织结构、作业流程、绩效激励上进行了充分融合，也通过培训、实习，帮助经纪人获得装修的知识能力，提升获客和转化率。贝壳一赛道（二手和新房交易服务业务）更全面的专业服务能力帮助消费者更好地安家，同时也有效带动了家装家居业务和贝壳租房业务的增长。贝壳平台向新居住领域更广泛的行业延展能力得到了初步验证。

基于对低频、复杂流程、重决策、重线下行业的数字化改造经验，贝壳也在努力重构整装行业。通过对行业的数据化、线上化改造，努力让施工工艺工法标准化，并重构硬装施工交付流程、定制家具交付流程，重构基于品质服务的服务者管理和激励机制、派单机制等环节流程，建立科学的管理能力。过去一年，贝壳迭代了HomeSaaS2.0系统，融合了圣都家装的内控管理以及被窝家装的精细化管理能力，可以实现整装/新零售全作业流程线上化，BIM全流程一体化设计，支持施工交付方面对工期、质量、材料、品质的强管理。

去年第四季度，供需两端的房地产支持性政策进一步铺开。今年以来市场情绪改善。贝壳将继续坚定落实企业责任，保持务实、理性，始终秉持中性市场观，积极拥护和坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位。

彭永东表示：“面对正在回暖的市场，我们会践行中性的市场观，做追涨的反作用力。剧烈波动的市场是对行业长期的伤害，我们希望市场良性、有序地回暖。”

“展望2023年，面对近期市场的复苏信号，基于中性的市场观，我们一赛道策略会比较连贯，在降本增效和管控风险的基础上，持续深化运营，改善生态，抓住高质量增长的机会。2023年我们将会在长期的能力上做一些事，这些都需要更加坚定和持续的投入，例如生态治理、整装的产品和交付、经纪人的提效，去寻找和填补消费者、服务者需求和我们能力之间的差，践行社会责任，做社会、人民心中的好公司。”彭永东表示。

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文/王西岭

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来源: qq

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