滨江可不是在凡尔赛

财经

2023-03-27 16:03

滨江集团(002244.SZ)在地产界是现象级的存在。你可以说它是地产大行业里面的小公司，但也不是随便哪家，都可以跟它一样活得分外精彩。

先看它的一组数据知道了：

▶ 去年销售额1539亿，是所有民企中下降最少的，只降了9%

▶ 去年近700亿的现金回笼，是自己过往30年来最高的一年

▶ 去年拿了733亿地，排到了全国第七位

▶ 今年前三个月提前完成降低今年融资成本的目标，去年是4.6%，现在是4.2%

在3月27日，滨江服务(03316.HK）业绩会上，可以感受到滨江管理层话里话外的硬气、底气和野心。

滨江集团和滨江服务之间，是为数不多能形成相辅相成关系的房开和物业主体。

它是怎么做到的？答案很简单，在高度自律之外，滨江早已经做了全盘布局。当然，董事长戚金兴有一套自己的总结。

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滨江的硬气

▍经营思路

一是不舍近取远

● 拿地区域不舍近取远。

同样利润之下，杭州能拿到的地不到杭州之外拿，省内能拿到的不到省外拿，长三角能拿到的不到长三角之外拿。

● 行业选择上不舍近取远。

专注于房产，除2015年，投资过新能源，医药和互联网，此之后，没有再增加，而是专注于房地产。专注于自己的强项——住宅开发。

尽可能发挥自己强的住宅优势，少做甚至不做商业和写字楼。住宅尽可能做高档的，少做普通的。

● 融资上不舍近取远，所以没有一分美元债。

二是先紧后松。

去年上半年，当大部分企业都在观望，滨江却敢于在拿下不少地。结合区域优势加快推盘，去年4月和6月拿地，去年年底全部出货。

做一只阿拉斯加棕熊，趁着冬天到来前的时间差，再吃一把少量回流的鱼，增厚脂肪过冬。不管后面形势怎么变，都能比其他企业稍微好过一些。

三是运气。

做正向的事情，在杭州最贫困县的乡村里做了乡村振兴项目。

亚运会的推迟，让杭州的热度延长。滨江刚好聚焦杭州。

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滨江的底气

滨江靠什么实现这些成绩，答案是滨江1+3的战斗力。

● 一是核心竞争力。人员精干。

去年增加41个项目，人员只增加20多位，可以比同行少近2/3。

● 二是品牌影响力。

保持行业品牌领跑者、做高端品质标准制定者。滨江还是非常地道的浙江品牌、杭州品牌，所以战略上聚焦杭州、浙江和长三角。

● 三是融资能力。在民企中是最低。

● 四是合作能力。

滨江拥有一批最佳合伙人。合作方涵盖国央企、全国优秀民企以及在浙江杭州有实力的一批小兄弟们。

不仅如此，跟施工、装修、磨墙等等都合作愉快。到目前为止，滨江是全国少有能够做到以现金支付施工方的，并没有任何抵房现象。

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滨江的野心

滨江战略目标是在尽可能优势区域、优势产品中发挥核心竞争力。

● 一是2023年做整个中国的1%。

今年如果行业总体是13.3万亿，滨江至少1330亿，保持1%以上，确保全国20名以内，争取进入15名。

● 二是布局区域保持三省一市。

● 三是土地目标从原来0.54的地销比调成0.5以内，权益土地300亿。

● 四是融资，今年保持470亿贷款总量。从之前的增量到今年实现保平乃至下降。去年是紧平衡，今年是稳平衡。

直接融资在总融资中比例，下降到20%以内。如果是470亿的总量，直接融资比例控制在94亿以内，当中包含公司债、中票、短融等。

● 五是回款保持在600亿以上。

虽然宏观环境迎来有史以来大改善，但总体形势非常严峻，不容乐观。

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滨江服务的方法论和滨江一脉相承

● 在高端服务上继续打造品牌，进一步巩固在杭州、浙江乃至长三角的地位。

未来拓展的重点是上海和宁波，同时继续关注珠三角。

比如，依托滨江房产在平湖占据1/3销售量的优势，打开滨江服务在平湖的市场。短期内17个外拓项目不够，要在两到三年里成林。

没有三五十个项目不叫成林，三十个成林是底线，没有五十一百个项目不叫成海。例如平湖这样的城市，通过三年、五年最迟十年，拿下半个平湖市场。跟滨江在义乌一样，成为平湖现象级物业服务公司。

在上海也不做收并购，因为要用实际的服务来影响和辐射整个区域、整个城市。

● 房开和物业是相辅相成关系。

人家说滨江是杭州的城投，实际上是因为滨江对杭州看好。

好的物业服务会弥补项目质量中的一点瑕疵，从而提升项目整体的品质。好的服务能让产品质量更好，进一步延续老百姓好的感受度。

2021年时候，很多兄弟单位跟滨江服务抢项目，但去年就没有一个兄弟单位来竞争了。这足以见证滨江和滨江服务在区域的品牌影响力以及优势。

● 接下来目标还包括在管面积、营业收入、经营利润不低于增长30%。分红按照三年前制定的目标，在其他企业平均值之上。

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滨江服务的发力点

过去是滨江服务的发育期，后面是稳定期。

除了做大做强基础物业服务之外，滨江服务将在5S服务上发力。当中包含：

● 硬装上的落地，今年将进入小高峰，未来五年都有机会。滨江服务目前有十多个大平层项目在手，去年完成接近1亿，今年要翻一番，翻两番甚至翻三番、四番。

● 软装明年开始做出增量。

滨江每年能交付3万套新房，杭州占比70%以上，如果在当中有10-20%的房子可以作为软装业务，每套10-20万，基数就很大。同样，存量老房子也是市场蛋糕。合作方优势的就合作，没有的就发挥自己的优势。

比如杭州的金色海岸，有十多年房龄，很多住户都有改造和升级的需求。

● 设施设备提升。

滨江通过集中采购上的优势以及服务优势，对小区进行设施设备更新。

● 一手房销售业务和二手房中介经纪业务。

滨江楼盘在杭州市场占有率极高。二手房中介业务排名去年第四位，今年确保第二位，三年内冲刺第一位。滨江服务有条件完全做第一位的。

5S是前年提出，去年启动，今年进入高点。未来五年是5S的风采期。

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来源: qq

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