上海那些三不管板块，现在都怎样了

上海有些板块的地段很特殊，位于“三不管”地带

这里说的“三不管”就是指三个行政区交界的地方，也可以说是两个区之间的模糊地带

因为处于板块之间的边缘地带，政府行政部门监管的力度相对薄弱，因此称为“三不管”

以上海各区的区界线来分，有长嘉线、普宝线等26条，行政区分界线沿线会经过很多板块

我实地去看了三个板块：曹家渡、江桥和桃浦，看看那些上海典型三不管的地方，它们现在都怎么样了

01

老静安最不受待见的曹家渡

曹家渡处于静安、普陀和长宁交汇处，长寿路以南是静安，以北为普陀。一路之隔，两边的城市界面完全不一样了

从曹家渡往长寿路走，会发现街道的城市界面差别很大

曹家渡这边路面很干净，街上来往的不乏外国人，整体环境贴近市中心的繁华，可能是上海三不管板块里，发展相对好的一个了

反而到了长寿路，路上坑坑洼洼还在修路，街边也是以平价商业为主

     

在延平路街道上也很热闹，茶点、咖啡、面包店都在营业

另一边也能看到烟火气十足的菜市场，看着有点旧但却很干净，来来往往的老年人居多

曹家渡在长寿路沿线的区域，依然有三区交界的尴尬。很多外地人在此，所以这里租客又多又杂，但租金水平在内环内不算太高

举两个例子，达安花园、同济佳苑这两个小区合租房，单间房租在3000-4000元/月，整租在7000元/月

其实和隔壁长寿路租金水平差不多，比静安寺动辄上万的租金就差的不是一点半点

既然曹家渡又更靠近市区，所以同样的租金水平，大部分人还是选择住在曹家渡。除了一些外地中高级白领

据说之前也有很多来自长寿路的KTV工作人员，导致这个板块居住群体的混乱

最后，再来说说房价

明明同样是在静安区，为什么房价却低了一大截

长宁、普陀、静安三个区对曹家渡的投入上，静安区有两大商圈静安寺和南京西路，长宁则为中山公园商圈，只有普陀重点开发的长寿路离曹家渡最近

这也影响了曹家渡在三个区中的地位，附近的静安寺、中山公园等地区都逐渐发展壮大，成为了盛极一时的市级商业中心，曹家渡商业区则不可避免地走向衰落

板块内的医院也只有社区卫生服务中心，但没有三甲医院，所以看病还是需要到周边板块

曹家渡表现突出的就是学校了，它靠近内环属于老静安区，老静安素来是教育强区，曹家渡板块内的学校资源也能拿得出手

其中，第一师范学校附属小学是上海第一梯队公立学校，而且是一所全国闻名的实验性小学，称得上是“名校中的名校”

板块内的小区分三个类型，一种是七八十年代的老公房，一种是老公寓，还有少量的次新房

房价居高的还是学校附近的小区，比如达安花园、万航公寓等都卖到了10万左右

本质上拥有较为强势的教育资源，也是它在内环内唯一拿得出手的优势了

02

难以逆天改命的江桥

江桥是嘉定最靠近市区的板块，处于普陀、嘉定和闵行三区交界线处，也是一个很典型的三不管板块

江桥给人的第一印象是带有大型动迁板块的特点

在临夏路这个最热闹的街道上，小商贩们直接在路边摆摊卖点水果蔬菜，道路上停放的车辆也是乱七八糟

板块内最令人诟病的就是环境不太好，以前提起江桥这个地方，最先想到的就是亚洲第一垃圾场，飞机航道，还有大量的城中村

如今，这些问题依旧存在

特别是大型的上海江桥生活垃圾焚烧厂，对空气污染严重。同时，江桥还是虹桥机场辐射下的“重灾区”

特别是南江桥最靠近虹桥机场，基本上都会受到飞机航道的影响，噪音问题也是这边不可避免的短板

江桥是上海几大动迁基地之一，多以老公房和动迁房为主，2000年左右的房子品相普遍都不太好，小区外立面十分尴尬斑驳着水渍有些脱落

唯一有变化的是江桥新通了地铁14号线，让老小区升级为地铁房，去年房价涨了一波，今年6月份江桥二手房挂牌价均价在5.1w/㎡

江桥可以卖到五万左右，其实和它的地段、资源有直接的原因

它同时拥有地铁14号线、11号线和嘉闵线，通往市区静安寺、新天地等繁华商圈都很便利，开车往虹桥还有龙湖天街

本身江桥的商业资源也足够逛街购物，比如万达广场、万辉玛特、嘉璞里市集等商业体

医院有二甲嘉定江桥医院，对口学校也有嘉定二梯队曹二附属江桥实验、江桥小学等

基本上，这是一个生活配套十分纯熟的板块，生活在这里可享受的资源还是很全面的

但因为各种硬伤的存在，江桥短时间确实难以改变城乡结合部的现状

03

挣扎在边缘地段的桃浦

桃浦是普陀最北面的一个板块，有一大半区域都已经在外环外了

它处于普陀、嘉定和宝山三区交界线处，和江桥、南翔同样位于“三不管”地带

从11号线沿着嘉定北到达桃浦新村地铁站，出站之后感觉已经和市中心完全不一样了

地铁口附近的景象显得很破败，前面一大片区域都停满了电瓶车，只有中间留出一米左右的过道显得很拥堵

在这里最热闹雪松路街上，除了房子就是沿街的社区底商。20元按脚，30元洗剪吹都是相对很普通的商业业态了

街道显得有点乱，地形也是错综复杂。开车会发现街道上的断头路居多，还有很多单行道，电瓶车和汽车一起堵在路上

在外环高速附近还分布着成片的仓库厂房，产业形态偏低端，大多是一些制造厂和物流公司，这些夹杂在老小区中间，桃浦的城市界面感觉更混乱了

不过单从居住属性来看，桃浦还算是不错的

桃浦是上海动迁房总户数前20个板块之一，这里的房子很密集，以2000年左右的老公房为主

地铁站周边聚集了桃浦一村至桃浦十村的动迁房，最大的一个桃浦七村有4300多户，小区面积有两个普通小区那么大

很多小区都是商品房动迁房混合在一起

小区距离地铁站不远，通勤方便，因此也成为了很多刚需客的选择

同时桃浦一直以价格低洼自称，目前均价在5w/㎡左右，三四百万就可以在这里买一套两房。已经是普陀区的价格洼地了

但除了价格低，真的很难再找到桃浦别的优势了

对比南翔和江桥两个板块，桃浦显得很拉胯

板块内的商业资源贫乏，主要是桃浦地铁站边上的新邻天地和白丽生活广场两个小型商业体，基本上都要依赖沿街的底商

再说这里的学校，桃浦中心小学、联建小学、新杨中学、桃浦中学等都是非常普通的学校，是没有划分梯队的

反而相邻板块的南桥印象城，江桥第一、二梯队的江桥小学、曹杨小学等等都是比较出众的

所以，桃浦一没有南桥商业资源丰富，和江桥相比又输在了学区资源，资源配套的匮乏也是板块内房价一直涨不上去的原因

04

三不管板块，最大的优势可能就是下限够低

给了刚需入门的选择的机会

曹家渡是三不管板块里城市界面最优质的，房价在内环也算是洼地，学区资源优秀，所以差距没有拉的很大

再看江桥，城市界面确实是硬伤，但考虑到它是外环外离市中心最近的一个板块，资源配套成熟、价格低，对刚需来说是天生就有吸引力，但也只能作为过渡板块

桃浦则只能作为一个纯居住板块，属于普陀里外环外地段，在一个弱势区的边缘地带，发展势必受到限制，自然也呈现在房价上

三区交界板块各有各自的结局，有的是城市界面和资源会弱，有的存在产品硬伤，相对的比同级别板块上限就低了

毕竟在上海买房，价格、地段和资源总有一定的取舍

以上为正文，来自微笑向暖