楼市刚刚复苏，资本、房东却纷纷“跑路”
转载自 | 深蓝财经
作者| 杨波
楼市刚刚复苏，不曾想，资本和房东跑的最快。
从数据来看，经过一年多坚持不懈的“救市”，一季度全国楼市已明显复苏。
近期，有着“私募魔女”称号的半夏投资创始人李蓓更是罕见发声，称房地产存在“十年一遇”的投资机会，部分房企股价可涨3-10倍。
在这种情况下，为何险资急于抛售排名第一的房企股票，为何二手房房东匆匆“跑路”？
保利发展遭险资减持
4月15日，保利发展公告，泰康人寿拟通过集中竞价交易减持公司部分不超过1.56亿股，即不超过公司目前总股本1.3%。按照公告前日收盘价15.07元/股计算，泰康人寿此次将获得约23.5亿元现金。
值得注意的是，此时正值保利发展再融资之际。
去年的最后一天，保利发展披露再融资预案，公司拟定增募集不超过125亿元，其中实际控制人保利集团拟参与认购1亿至10亿元。资金投向主要用于广州保利领秀海、西安保利天汇等14个项目及补充流动资金。
本次再融资方案推进的很快。
3月24日，上交所对方案提出了问询。要求补充说明认购对象、募投项目、融资规模及效益测算、募投项目实施主体、公司财务状况及偿债能力等情况。4月15日，保利发展更新了定增预案。
而就在这个关键节骨眼下，泰康人寿不但“不捧场”，还有些“砸场子”的味道。
事实上，保利发展今年的业绩“很好”。根据中指研究院数据，1-3月，保利发展销售额达1138亿元，排名第一，销售额超出第二名万科144亿元。
（图源：中指研究院）
在保利发展业绩拔得头筹，行业明显回暖，且在公司再融资的关键节点，这时候抛出减持公告，几个意思啊？这的确令人费解。
在公告中，泰康人寿表示，是基于“资产配置需求和相关投资决策”。2022年底，泰康派驻到保利发展的代表邢怡辞任董事，也许就是前兆。
险资大撤退
众所周知，险资是偏爱房地产的，尤其是上一轮楼市大周期。
2016年，在“去库存”的背景下，楼市政策非常宽松，全国楼市轮番上涨，险资跑步进场。
Wind数据显示，截至2016年底，136家A股房企中，险资占据前十大流通股股东的企业就多达36家。包括万科、招商蛇口、保利地产、金地集团、首开股份、泰禾集团、华侨城、新城控股等房企。
甚至频繁举牌房企。
最为出名的是“宝万之争”。2015年开始，前海人寿（宝能系）在二级市场突袭万科，仅用几个月时间买成了万科大股东。这场声势浩大的“宝万之争”，成为当年房地产市场火爆的一个缩影。
然而，2016年“房住不炒”横空出世。房地产的疯狂，被渐渐冷却下来了。
2020年“三道红线”出台，过去依靠高杠杆操作的房企，开始频频暴雷。行业泥沙俱下，让险资也叫苦不迭。
比如，2021年，中国平安对华夏幸福的权益调减金额高达约432亿元。当年，泰康保险集团关于地产的公允价值变动损益也高达-75.52亿元。合众人寿踩雷恒大集团更是令人揪心，截止2022年，相关投资余额仍高达122.3亿元。
房地产，从险资的“小甜甜”变成了“牛夫人”。
2021年，大家人寿对金地集团连续六轮减持，持股比例从20.43%骤降到5.43%。大家人寿还减持了1.2亿股金融街，整体转让了成都金融城核心区的CFC成都金融广场项目。2022年12月，前海人寿及其一致行动人钜盛华公告减持华侨城A不超过1.64亿股。2022年11月，平安人寿、平安资管（香港）及其一致行动人公告减持旭辉集团......
所以，有分析人士指出，此番泰康对保利发展的减持，应该是“延续险资在房地产上的风险偏好”。
根据公告，泰康人寿减持的股份来自2016年以60亿元参与定向增发所得，定增价格8.19元。粗略计算一下，上述股权在2016-2021年间获取每股分红约3.45元，除权后成本仅4.74元左右。按4月14日保利收盘价15.07元计算，泰康人寿收益率达到218%左右。
对保利的投资，泰康还是获得了不错的收益的。但在泥沙俱下时，泰康还是踩了大雷。
2021年底，泰康人寿及泰康养老“割肉”减持阳光城7.14%股份。据媒体当时的统计，这次减持泰康系至少亏了9.74亿元。当时，用“割肉狂奔”来形容并不为过。事后来看，当时虽然已经亏损了，但是如果不割肉，放到现在还要亏得更惨。
二手房挂牌量暴增80%
分歧太大
关于房地产，其实市场各方“分歧”依然严重。
日前，“私募魔女”半夏投资创始人李蓓近期更是罕见发声，称房地产存在“十年一遇”的投资机会，部分房企股价可涨3-10倍。她认为，中国地产行业经历了有史以来的第一次大力度的供给侧改革，现在还活着的很多地产公司，“后续大涨只是时间问题”。
她的观点是，对于或者的公司，“以前可能只有5%的市场份额，但是因为小伙伴们都死掉了，可能就有10%甚至15%的市场份额。”
深蓝财经研究发现，其实去年以来房企股票创新高的并不少。
滨江集团，一家深耕杭州的房企，去年以来股价暴涨123%，市值创新高；
华发股份，珠海国资旗下房企，股价最近创出历史新高；
建发国际集团，去年以来股价翻倍，且迭创新高。建发新中式产品攻城掠寨。
...
（建发国际集团 HK1908）
不难发现，房地产股票依然有足够的投资价值，只是分化更加明显。但就整体而言，以800地产指数为例，2015年创新高以后就连续调整至今，跌幅超过50%。
（800地产指数）
分化的确很大。但去年四季度，依然有部分险资对房地产股票进行了增持。最为典型的是，中国人寿保险增持万科4193.8万股。不过，万科的股价表现并不好。
对于暴雷的房企，投资者也是宁愿割肉，也不愿等待。比如融创中国4月13日复牌，当日股价即暴跌55%。
为何目前大家都房地产分歧如此之大？
红塔证券首席经济学家李奇霖的观点值得关注，他认为：
首先，商品房销售确实有了改善，但是“复苏呈现出明显的结构不均的特点”，一是高能级城市好于低能级城市，二是二手房市场成交增多。
其次，随着市场活跃度提升，二手房挂牌量明显增加，且低能级城市二手房挂牌量的增幅更大。说明一部分居民有置换需求，另外也说明想“借此机会套现离场”的人很多。其实就是大家对未来，并没有一致性的预期。
诸葛找房的统计数据显示，3月份，10大城市二手房挂牌量为195.67万套，同比暴增80.94%。以3月份二手房成交火爆的成都楼市为例，卖掉了近3万套二手房，挂牌量不降反升。
最后，李奇霖还谈到土地市场。目前房企新增投资的意愿依旧较低，即使拿地也是高能级城市。在新开工大幅减少的背景下，商品房库存规模下行是必然的，不过拉长时间看狭义库存仍处在高位，出清周期不断拉长，2月份已将近22个月，高于2015年时的水平。
正因为存在分歧，一部分老百姓在借机套现，另外一部分险资也在借机变现。对于购房者而言，当下选择二手房依然是优于新房的，显示出市场信心依然没有足够的恢复。
就在刚刚，国家统计局公布了一季度楼市数据。一季度全国商品住宅销售面积增长1.4%，商品住宅销售额增长7.1%。从数据来看，商品住宅市场已经明显触底反弹。
可当前，楼市刚刚复苏一点点，资本、房东却纷纷“抢跑”，他们究竟慌个啥？
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