2023.04.26

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导读：至一季度末，上市物企总市值相较于高点几近四折。

作者 | 第一财经 郑娜

潮水退去，曾经被掩盖的隐秘交易浮出水面。近期，接连有物管企业公开与关联地产公司之间的资金问题。例如新城悦服务就车位代销服务向王振华的关联公司支付可退还按金，涉及未偿还结余金额超5亿；鑫苑服务则因4亿元存款被强制执行而将大股东鑫苑置业告上法庭；康桥悦服务亦有两笔关联方担保曝光，事涉3.53亿元……

不只是被不合规的交易拖累，由于对开发商的依赖，物企的业绩也随着地产的深度调整而遭遇重创。受到应收账款风险暴露、坏账计提、与开发商相关的增值服务收入大幅下降等影响，51家上市物企营业收入增速不及上年一半，净利润同比大幅下滑4成。

“如果不是地产行业遭遇寒冬，或许物业行业还会躺在传统收入结构的温柔乡里。”万物云董事长朱保全表示。如今，历经这样一场洗礼，物企将独立性摆在更重要的位置上，也在探寻更多发展路径。

向关联方“输血”

在发布年报半个月之后，新城悦服务披露了自身一项违反上市规则的行为。新城悦服务表示，在截至2022年末，其已付按金的未偿还结余约为6.658亿元，其中约5.6亿元涉及到车位代销。

根据协议，新城悦服务向关联方提供车位代销服务，需向后者支付车位可退还按金；后者为包括新城发展集团在内的王振华的关联公司。在车位销售完成后，相关可退还按金连同佣金一起退还给新城悦服务；若未能完成车位销售，则可退还按金在代销协议期满后退还。截至4月21日，过往可退还按金的未偿还结余约为5.496亿元。

按规定，上述交易构成持续关联交易，须予以披露；相关款项的支付情况也应披露，且构成了相关上市规则项下的向实体垫款。新城悦服务称出现该情况是由于疏忽，并表示将对该笔资金进行追认。

同样决定向关联方追偿的还有鑫苑服务。该公司超4亿元的银行存款被控股股东鑫苑置业用以贷款融资的抵押品。鑫苑服务表示，管理层对此不知情。今年4月18日，该公司称已就抵押事项向香港国际仲裁中心申请，要求收回在该事项受到的损失。

物业公司与开发商之间的这般关联在业内早已存在。最早引起市场关注的是恒大物业手中134亿存款被银行强制执行。而该笔超百亿的资金是通过为融资提供质押的方式，流向了中国恒大方面。奥园健康亦曾为中国奥园方面的融资提供质押等。

近两年来，物业公司向开发商输血的情况增多。克而瑞物管指，多家地产或关联企业陆续发生债务违约，房企资金紧张环境下，房企旗下物企被迫反向“输血”，方式包括地产直接向物企借钱或担保付款、向物企出售资产、被抵押股权或出售等，例如金科服务向金科股份提供借款等，佳兆业集团抵押佳兆业美好股权以获得融资等。

在同策研究院研究总监宋红卫看来，近来类似事件的频繁曝光，主要还是受到地产行业下行的影响，随着开发业务的快速下降，销售去化放缓，过去向物企暂借的现金流很难按时归还，这对物业公司的市值以及未来发展预期造成不利影响，并且也已经影响到物业公司股东利益，因此，物企会主动追回相关款项。

无处不在的影响

在需要来自物企的“输血”之前，开发商一直都是一个“好客户”。朱保全在万物云首份年报的《致股东书》中提及，来自关联地产公司免费的增量面积增加以及毛利不菲的开发商增值服务，都曾令物企的财报增色。

如今，地产行业下行，过去正常的关联交易也给物企的业绩造成了持续的负面影响。朱保全直陈，由于开发商变得捉襟见肘，新开盘萎缩使得物业公司的前介业务与案场业务大幅下滑，新交付的开发商未售空置房带来了物业费欠费增加、其他关联应收账款增加等。

事实上，不少房企资金紧张导致了物企计提减值拨备。金科服务就在关联地产公司的影响下，出现了上市以来的首度亏损。据披露，2022年内，该公司归母净利润为-18.19亿元，同比大幅下降272.09%，主要原因即金融资产减值亏损净额21.54亿元。而该笔巨额减值便是由于关联房地产开发商客户及部分第三方客户面临流动性困境，金科服务对账面其他应收款项、应收账款等资产均进行了减值计提。

作为房企过去向物业企业“输送”的主要业务之一，非业主增值服务创造的收益在2022年也明显下降。据浙商证券统计，16家样本物企的该项收入占总收入比例约9%，较2021年末回落4个百分点；收入增速同比下降6%，较上年大幅收窄42.8个百分点。

中信证券同时指出，相较于高效率的渠道服务商，物业管理公司所提供的案场服务等直接创收能力差，可替代性强，在开发企业营销预算有限的背景下，未来物企能享受的开发商需求红利或越来越少。案场服务、管理咨询服务等也可能在未来缓慢走向消亡。

收并购带来的隐藏风险也同样被房企“引爆”。据朱保全披露，此前收购的阳光智博和伯恩物业，由于其各自原本的母公司开发商出险，万物云在2022年记录超4亿的客户关系摊销，同时也对各自原母公司与物业公司之间的关联交易记录了超1亿的坏账，这些都对当期的利润表造成了影响。

于是，在地产行业的深度影响下，物企的业绩普遍遭遇重创。据克而瑞统计，2022年，51家上市物企营业收入增速不及上年一半，净利润同比大幅下滑4成；截至2023年一季度末，上市物企总市值仅为4265亿港元，相较于此前冲破万亿港元的高点几近四折。

独立发展的良机

历经如此震荡后，削弱对开发商的依赖，加速独立发展，成为物企不得不思考的问题。业内认为，独立化发展将为物企有效化解来自于关联方的经营危机影响，降低企业自身发展的不确定性。

邬晔指出，2022年以来，很多物业企业轻则因为关联交易而停牌，重则被地产公司出售折现，独立性的重要性更加凸显，这就要求物企需要更加依托品牌价值与强大外拓能力挖掘存量市场，稀释掉来自关联方支持力量下降带来的不利影响。

物企如今也更加强调自身的独立性。易主博裕资本的金科服务明确表示，“作为一家不被房企控股的物业公司，金科服务其实可以更好地独立发展。”该公司管理层强调，非经营性的放贷款给关联方的事项在2023年不会出现。

万物云早在2010年就曾被市场诟病过“项目都是万科的”。据万物云披露，截至2022年末，其手中67%的合同“跟万科地产没有任何关系”。另一行业头部公司碧桂园服务也强调，公司不依赖非业主增值服务，也很少依赖关联兄弟公司，而且经过多年第三方拓展，已完全具备市场化独立能力。

物企独立也已成为行业发展的必然趋势。据亿翰物研，2022年已披露面积来源物企中，超56%物企独立拓展面积过半，相较于2021年的44%增长了近12个百分点。

2023年，存量运营的长期价值逐渐被重视起来，在供给与需求端双向发力之下，房企融资环境相对宽松，资金链压力将会有所减缓。在这种情况下，物企与房企的利益输送情况或会减少，物企也将迎来独立发展的良好机会。

从更长远的角度来看，摆脱对地产的依赖，走上独立发展之路，物企要探寻更多发展路径。克而瑞物管认为，借鉴国外标杆公司经验，物企可深耕优质赛道，注重精细化运营，实现高品牌认可度，增值服务领域高度专业化，或为未来发展路径。2021年以来，受到政策对物管行业领域延伸支持力度的加强，国内典型物业企业已在生活服务、资产管理、房产经纪、团餐团购等增值服务赛道充分进行了布局。未来，其发展空间和经营领域更为广泛和多元化，充分挖掘更多的服务类消费需求。

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