上海楼市，可能要小心2026年

一个被大家忽略的时间点，现在开始慢慢倒计时了

一件可能被遗忘的小事

或许最终不会引起特别巨大的改变，但是我认为不应该完全被忽略

那就是上海出台积分买房政策所捆绑的一个细则：触发积分的项目5年限售

是不是几乎没有人在探讨这个政策

因为本身房子交房就需要两年，整体持有周期在三年左右，一般来说也是比较正常的时间，大家几乎都不太在意

但是我们转念一想，如果完全没有影响，那为什么要出台呢

政策颁布的时候是2021年，五年之后也是2026年

这个时间点会有什么用意，到点之后市场会产生什么样的变化

最近上海的土地市场很热，一手房对二手房市场的影响也在持续产生

今天这篇文章，试着来聊聊，2026年，上海楼市会怎么样

但是事先声明

以下论断是完全的感性推导，灵感也是基于我与一朋友的闲聊，各位也就当成唠家常一样的看看就好

好了，我们来做一次沙盘推演，来感受下后面会发生什么

那就开始吧

01

上海买新房需要用积分，这个政策算是和之前的购买模式完全不一样了

也因为不一样，背后其实表达了一件事：

上海将一手房限价这件事情，会在未来很长一段时间内执行

也就是说一手房在未来定价不会有明显波动的可能

正是因为限价，所以出现一二手倒挂的可能

购买就没办法通过钱和资格的方式来分配，需要用打分的模式，让一手房源相对均匀地流通

这是整个政策的颁布逻辑

但难免就会激发出一个需求，就是逐利式购买

而且实施情况也在告诉我们这种的存在性

这两年上海层出不穷的高积分项目也说明了，为了买到高利差的房子，大家可以有多拼

上海楼市这两年又多了一个新词：打新

当然今天这篇文章不是和大家抱怨的

这件事已经是事实，而且未来会很长一段时间持续下去

并且理性来说，相比较而言这应该是目前上海平衡全局来说最好的一个调控方案了

但是这边我想提一个设想

那一批投资性购买客户，在限售时间到达之后，会不会出现集中抛售的现象

02

回答这个问题要拆解两个角度

首先，打新的人会不会越来越多

第二，打新的人等房子到了五年之后是选择卖掉还是自己住

先来看第一个问题

其实有一个趋势是一定的

伴随着一手房定价相对恒定，供应量持续性增加，可以确定的是，整体市场的积分是会下滑的

因为房票是慢慢消耗的

但是积分下滑会导致什么现象

积分不高的人也感觉有打新的可能，那么一定会出现二手房市场有更多的挂牌

毕竟分数也是金字塔结构的，每往下调一分，人群都是几何倍的增长

所以不要觉得一手房积分下滑会是楼市热，很有可能认购的人数变多了，只是大家的分数比较集中和趋同

只要存在明显倒挂，不论分数如何，一手房削弱二手房市场的能力就一直存在

所以在一段时间内，新房强二手房弱的趋势或许还会存在

03

新房强二手房弱，如果出现到期抛售次新房，那么二手房的干扰也会存在

所以第二个问题就很关键了：

会不会出现集中性的抛售？

我们可以看到几个可能性

首先，这种投资性购买力的需求极有可能出现错位性购买

第一种叫区域性错位

比如人在浦东买到浦西的热盘，人在宝山买到闵行的热盘

当然因为投资，所以区位不同频也正常，但是到了取消限售的时候，这一波客户他们也有自己的真实改善需求

到时他们会不会选择卖掉手上的次新房从而选择更适合自己的改善房

第二叫产品型错位

认准了一个盘，也入围了，但是顺序比较靠后

当进入选房阶段的时候发现适合自己的大户型面积没了，但是又不想错失这次机会，所以选了个小的或者根本不适合自己的户型

这些房子会不会在交房之后也选择抛掉

除了错位性购买的客群，市面上还存在着现金流紧张的客群

就是自己分数很高，觉得不买不划算，这一次购买几乎all in了自己所有的身价，但是日常感觉房贷压力也比较大

当房子已经拿到手后，此刻的他们会不会也选择把房子卖掉

04

好，如果这些人选择在2026年之后，开始把自己手上的次新房集中性流入市场，会不会干扰楼市

其实干扰与否核心看比例

就是这几年投资性购买需求占整体上海楼市的比例

这是最难的，也是最玄学的

就是现在上海一手房楼市中类似投资性购买的比例到底是多少

说实话我也不知道

但是可以明确的是，市中心的比例一定会超过五大新城的

而市中心楼盘的项目里，90平米小三房，1000万总价的产品是最有可能发生这种情况的

因为从目前的认购现场来看，这个面积段的产品供应量最大，但是与此同时也是弃号率最高的一个面积段

理论上来说也是最容易被客户放弃的面积段

而这一部分产品流入市场，不会对老破小产生影响

但是最容易产生影响的产品品类，其实是2005年前后市面上的90平米产品

首先这个面积段的产品直接pk的就是次新房

第二当时90平米清一色还是两房的产品

换句话来说，如果市场上大量出现紧凑小三房，大两房的市场接受度也就直线降低

05

所以2026年，上海二手房市场会出现巨大的波动么

首先当然，不太会

因为影响面有限，不论是这波房源的供应量还是投资客的比例以及未来可能抛出来的量有限

对于市场的整体影响其实还好

毕竟上海楼市还是围绕着300-600万为主力的二手房成交

真正影响的也只是一小部分的客户

也就是我们所说的2005年前后的小户型产品

现在楼市就是这样，分化严重之后，不论是得利的类型还是影响的类型，都是非常的点对点

但是正是因为点对点，对应上的品类的定向客户，可能影响就会巨大

就像现在一手房对于二手房的影响一样，未来这些房子抛售出来也一定会对定向客户产生精准影响

次新房如果定价不是特别高，那么其他房子的价格一定会有影响

如果你手上的房子就是这样，并且未来有置换的可能，那么这两年拿出来卖了是一个比较好的打算

现在没有比较就没有伤害，你还是有定价权的一方

但是如果有，那么就未知了

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为什么会有这个担心

主要还是在一手房楼市里看到特别分裂的现象

就是在高分项目出现高弃号的现象

之所以又高分又弃号，本质上就是认可项目的价值但是不想要太鸡肋的户型产品

这种现象的持续叠加不会对一手房产生影响

但是对二手房的干扰，会一直存在

07

怎么解决

当然也不一定需要解决，毕竟我没有准确的数字没办法知晓问题的情况

如果一定要提一些解决方案，大概两个角度可以去尝试

或者降低土地的供应量

只要供应量稀缺，什么产品都不会存在问题

如果要保持土地的供应量，或者说都要像2022年这样的供应，那么我建议适度调整土地出让阶段的户型结构配比

上海一直有个保障小户型的政策，90平米长期占据一手房市场的主流

这个政策单独来看没有问题，但是叠加了一手房限价就有可能出现问题

所以在坚持一手房限价的基调下，我个人建议可以适度放松小户型的面积配比要求

让市场决定客户到底需要什么样的产品

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以上问题只是我个人的杞人忧天，可能什么都不存在

但是如果存在，希望这篇文章可以起到一个告知的作用，我们能够穿越虫洞再来回看这篇文章

一切的一切，我们2026年见

（也没多久了其实）

以上为正文，来自真叫卢俊