麻省豪华地产分析—在哪里，哪些经纪人在交易和服务？

房产

2022-06-26 13:06

上次写了一篇豪华房产private listing（私人挂牌出售）的文章，数据迷很好奇麻省的豪华房产都在哪里，以及什么样的经纪能成为专业豪华房产经纪，所以又做了一点分析，有一些有趣的发现，和大家共享。

什么属于豪华地产？

换句话说：豪华地产都有哪些类型，都在哪里？

这第一个问题简直是无脑都能秒出答案啊：当然是豪华单家庭Single Family和豪华公寓 Condo了。

错！啦！还有一个远离红尘喧嚣的类型 -- 庄园！

美国前总统Obama 在 Martha's Vineyard 的庄园

数据迷也是分析麻省居住房产数据后，才意识到麻省近海小岛和海岸线上的有无数远离大众视线的豪华房产--庄园。比如前总统Obama 在 Martha's Vineyard 的庄园。麻省共有接近2000 个这样的房产，其中接近一半分布在 NANTUCKET。为了帮助对麻省周边小岛名字不太了解的筒子们，上个地图说明一下。基本上，不坐船（直升机）又没有横渡海峡的本领，是没法一窥这类房产庐山真面目的。

好了，八卦完Top 0.1% 人群的房产类型，我们还是回到红尘里，看看Top 1% 人群大量持有交易的房产 – 豪华单家庭Single Family和豪华公寓condo 。

除了紧邻庄园的海边各镇，豪华房产主要分布在 BROOKLINE， CAMBRIDGE,WELLESLEY,WESTON, NEWTON。这类房产88% 是持有在个人或者TRUST 名下，其中 3.15% 持有者是华裔。华裔在麻省占总人口比例略高于2.1%，说明华裔喜欢买房子的stereotype 在统计数据上有一定合理性。

硬币的另一面是：如果你准备卖房子的话，一定不能只在华裔圈子里面做广告！因为接近97% 的豪华房产买主不是华裔，如果只在华裔这样一个小圈子里销售，成交概率实在太低了。

豪华地产的经纪人是怎样的

一单豪华房产的中介费相当于大多数中介半年或者更长时间的收入，那豪华房产的经纪人（团队）都是什么样子的“神仙经纪人”呢？数据迷把3M 以上的单家庭（Single Family），2M以上的公寓（Condo）和平均每户超过1.5M的多家庭（ Multi Family）定义为豪华房产，用麻省房产公开交易数据做了一个分析。

在2021 至今的2年中，共有302个经纪人（团队）参与了 1829单豪华房产交易（买或者卖），其中华裔经纪不足1%。豪华房产交易中，14% 的交易量由头部10个经纪团队完成。

仔细分析者10个明星豪华经纪，可以看到以下特征：

单明星模式多于团队模式

豪华房产交易头部的10个经纪团队中，除了一个是多位经纪组成的团队，其余都是以明星经纪和助理组成的明星经纪模式。这头部10个经纪的交易量，占全部公开交易的豪华房产交易量的 14% 左右。

明星经纪人profile 有特点

他们有什么特点呢？就是明星经纪人的种族年龄这些profile 全部和最富裕阶层的主流profile 一致。

关于这个profile，为了防止无意中出现歧视误会，上一张图大家自己体会。麻州前十名明星经纪人种族全部和下图历任首富们的种族完全一致。为华裔经纪感慨一句，华裔经纪的天花板是华裔人群财富占比，努力高效率到一定程度就不再有效。

明星经纪人中女性比例超过一半，估计买自住房这样的事主妇的话事权比较大。

明星经纪人都够资深

所有的（你没看错，是所有的）明星经纪都有20年或者更多的经验。也许需要这么长的时间，才能积累足够的房地产经验和社交信任，成为1% 人群中广受信任的地产经纪。

有明确的地域分工特色

明星经纪类似猛兽（此处为赞扬的意思），都有明确擅长的区域，并且彼此绝不重叠。看来唯专注才能精通在地产经纪行业也是有效的。在BOSTON 市区有大量豪华公寓经纪委托的明星经纪，很少有郊区类似价格的房产成交案例。反之亦然，富裕郊区的明星经纪很少有市区豪华公寓的成交案例。

另一个特征是，所有的明星经纪都住在自身擅长的区域和豪华房产类型里。换一句话说，他们和豪华房产的户主和潜在买主生活在同一个社交圈内，有着类似的价值观。

为什么他们能够准确理解豪华房产买主的喜好？因为自己其实就是其中一员！

兼顾买卖 -- 在两个方向上都是顶级经纪

美国地产经纪主流习惯是既承接买方也承接卖方委托。但是在大部分区域，能力最强的买方经纪和卖方经纪往往不是同一群人。而对豪宅成交数据分析看到，麻省豪华房产的前10名卖方经纪中7人同时也是前10名的买方经纪。换句话说，豪华房产顶级经纪和普通房产顶级经纪人不同，前者往往同时兼顾买和卖，每个人都在自己擅长的顶级房产市场里占据压倒优势，恰似马太效应的表现。因此，豪华房产顶级经纪有一个重要特征：顶级买方经纪和顶级卖方经纪高度重合。

这里只能猜测一下原因：豪华房产消费者（Top 1%）的社交网络更容易跨越地域限制。这样的人即使搬家到新的区域，也大概率在当地已经有社交触角，更高概率找到本地的明星经纪。所以在豪华房产领域，一个经纪一旦在一个细分社交网络里取得信任，就可以自我强化，占据压倒优势。