房地产经纪人遇到的那些奇葩事（四）

我在搬到达拉斯之后才发现几乎我认识的所有当地华人，都是房东或者地主，都有自己的出租房，不能不说德州的华人很重视投资，德州房产以前价格很低，进入门槛低，所以颇有一些有几十甚至上百套房产的大地主。

今天说说租房做房东的那些事，也给大家说说我做房地产遇到的骗子。其实不是职业行骗的意思，而是说人们不诚信的举动。

租客背景调查的陷阱

我帮客户买完出租房以后，一般也会帮客户把房子租出去。选择租户非常重要。说起租户，最重要的是什么呢？第一，能按时付房租。第二，能维护好房子。

背景调查有几个步骤：

第一就是查这个申请人的信用记录，犯罪记录和被驱逐记录，以及他的收入水平，关于这些信息都有网站可以代劳搜索，只要付不到50美金的费用。

第二就是给该申请人原来的房东打电话。在这一步里面最容易出问题。我曾经就被骗了一次，为此我真是吃一堑长一智，现在锻炼得已经好像侦探一样了。

说说这次被骗的经历吧。

本来帮好友买的房子，很快找到了租客，做背景调查的时候，我打了一个电话给前房东，对方说租客很好，维护家里很好，钱也从来没有迟交过。我和客户都很开心，就让对方搬进去了。结果呢？

机缘巧合，我收到了一个前房东的邮件，说房客欠她钱没有还，不同意她搬走。我一看邮件就奇怪了，前两天电话里不是说的好好的吗？于是又给前两天尽职调查的电话拨过去，对方说：不要管邮件，那可能是不知情的助理发的邮件，这个租客没问题。我回邮件再次和“助理”询问，为什么前后给的信息不一致，她说：“我不是助理，我是房东，而且我从来没有和你通过电话。”

我的心一惊，让她赶紧给我打个电话，她打了过来，说如果我给她打过电话，那一定不是她的电话号码，然后问我是什么号码，听到后，她说这是房客女儿的电话。并且告诉我房客一家说谎成性，把房子破坏得很厉害，家里老鼠横行，撞坏车库门等行径。我要求她给我写个书面证明。她给我写了一封长信，来陈述租客的不诚实和不可靠。

我跟租客对峙，她们说对不起，电话搞错了，我说：如果你自知和前房东有纠纷，那就告诉我，我会考察情况，但是如果这样骗人，房东是没有办法相信你们的。房东已经不可能把房子租给你们，限令你们三天之内马上搬走。她们打苦情牌说自己不可能这么快找到住处，“可是这不是房东的问题。你们可以到亲戚家暂住，但是房子必须马上腾出来，不然房东要走法律程序了。”用前房东的证明信，我终于把已经搬进去的租客赶了出去。

当时也很忐忑，因为毕竟租房合同已经出了，对方要是不肯自己搬走，就真得去打官司了。还好租客知道自己理亏，三天之内就搬走了，我在房子门口一直盯到晚上九点，盯着他们把所有东西搬走，才把锁换掉，关上灯，松了一口气。

自从这次之后，跟过去房东做背景调查就成了我招租的最重要的一步。从和他们打电话，到要求对方邮件确认，查证他们是不是真正的房东，有没有产权，还是真正的管理公司，真的花很多时间。有时房屋产权不在个人名下，那么从公司这层壳去拨出个人，再找到个人的联系方式来确认，很不容易。

我遇到过四五次租客给自己的家人朋友的联系方式来做背景调查的，被我一一识破。还好大部分人还是老实的。

和房客的相处之道

前几天在一个房东群里面，有人抱怨说自己的房客很“作”，事情很多，我听了听这些“作”的事迹，真心感觉不算什么，于是便抛出一句话：“对我来说，只要房客付租金，其他的都好说。换租客成本高，尽量留住房客是我的想法。”因为你想一下，房客走后大概率要重新刷墙，可能还得把地毯全换掉，各处修修补补，那也就是将近3000美金的花销，房屋还可能因为修修补补，要空一个月，真是得不偿失。

和房客相处房东要注意几件事：

第一，合同先行：

要想有法律的保护，一定要有签署好的合同。比如租户想提前解约，正好你也想赶走她，你觉得不用收她的违约金，那么就要签署提前解约合同，上面写清楚双方的责任和权利。不要仅仅依靠一个手机短信来做证据。

第二，及时维修：

有房东说：租户要我维修，我就不修，拖着她，看谁厉害。这个说法我不能同意，房子是你的房子，不论是谁的问题，房子出了问题，租客不能正常使用，赶紧修呀，修完再问责。比如水池下水管道漏水，你不修，那么水对地毯和墙壁造成的损害，长了霉菌的损害，会害你花一大笔钱来修。食物搅拌机坏了，可能是因为租客不小心放进硬的东西了，我也会马上去修，修好了要叮嘱租客注意不要把硬渣子放进去，下次再发现就会要租户分摊费用了。

你是一个及时修理的房东，租户住起来也满意，会更容易续约。

第三，不要打扰租户：

租客住了我们的房子，房东有保持租客不受打扰的义务，不要没事去骚扰租客。如果家里要维修东西，也要和租客提前定好时间，以租客的时间为方便安排维修。不能随时出现在房子那里，虽然是你的房子，但是也不能随时要求审查和打扰，不然租客会有抱怨。

总之房东和租客是合作共赢的关系，不是权力斗争。换一种思维想事情，会有很多不同。

驱逐房客

如果遇到房客不交房租，就要涉及到驱逐这一步。虽然我租房的年头并不长，却真的碰上过老赖。

因为我的房子是年底买的，年底搬家的人少，因为节日众多，所以找房的租客也少。房子在市场上挂了一段时间我就有些沉不住气了，于是催促经纪人赶紧帮我找一个。

这个租客信用分数只有400多分，但是收入很高，交房租不是事。因为我着急，所以就告诉经纪人可以和她签。但是后来我发现信用分数真是筛人的第一道防线。

入住以后的第一个月，本来一号交房租，租户说去银行排队的人太多，没有取出现金，也没法给我的账号汇款。我说没关系，我可以周六来取，周六早晨银行也开门。她说周六她要上班，只有中午午餐时间可以出来。我说没问题。我可以来拿。

于是我和老公往出租房那边开，她又发信息说自己已经买了Money Order，钱在money order里面。我说没问题，给我发张照片。她没有给照片。我们不甘心，跑到自己的出租房去敲门。她说自己在另外一个城市在上班中，老板很严格，不让随便出来。我们心想到房子看看情况。

没想到一敲门，她儿子开门，就看到一条手臂在磨砂玻璃后面拼命挥动，让她儿子关门。我一猜就是她，于是叫出她的名字。她裹着一件浴袍，探头出来，气哼哼地让我们等一下。很快，她换了装，出来就对我们气势汹汹地大声叫喊：“你们这是骚扰，我要叫警察。”我老公也不示弱：“你叫呀，你叫警察来，我们是房东来收租，不是骚扰。”

她这时根本不敢跟我们对视，说自己女儿有急事用钱，她把钱借给女儿了。我跟她说：有急事可以理解，但是不能说谎话，骗我们。我给你几天宽限，什么时候才能把租金付上，还要有迟交滞纳金。她同意了，在这个月月底终于付清了。

可是后面的几个月，她每个月都是拖拖拉拉了，后来就连续几个月不付租金了。我只能启动驱逐。

当时因为疫情，美国CDC出了文件保障租户，所以驱逐起来很难。我找了一个专门做驱逐的非律师人事，帮我做。

第一步，就是要给她发一封三天自行搬离的信。Notice to Vacate。必须要用Certified Mail寄出去，还要留凭证。要给租客几天的时间来收到这封信，确定她收到后三天，看看对方搬不搬，不搬，这个专业人事就可以到法庭帮我去申请诉讼了。法庭收费200-350美金，看哪个County的法院收费不一样。

从申请诉讼到开庭审理要1个月左右。在这期间如果租客交齐了房租，就撤诉。如果没有交齐，就要等法庭法官的审判。一般在德州不交房租，证据确凿，法官直接会判驱逐。可是真的驱逐还要给对方七天的时间上诉，如果不上诉，也不搬走，就要找警察和专业驱逐机构或者搬家公司一起到出租房执行。

可惜因为新冠，政府出了保护租客不因为新冠期间没有收入而被驱逐的法令，所以法官不一定会批。

我这个租客就是在法官判定驱逐后7天之内把租金给了我，这样她又不能被驱逐走了。

找非法官的专业人事做这个工作，她收费五百多美金，包括法庭的收费。我觉得还是挺合理的，起码我不用跑法庭。

这个租客我一共驱逐过她三次，第一次把钱交了，第二次，她申请新冠特别救济金，法官判不能驱逐，第三次我驱逐她，因为合同已经到期，她还没搬走，终于等了一个月左右，好歹把这个老赖请走了。

有了这次的痛苦经历，我再也不找信用分数低的租户了。

你有没有特别的出租经历，可以留言分享。

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