多城公寓大宗交易火爆，谁在抄底？

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作者 | 陈泽旋

公寓市场大宗交易的火热让多方资本对一栋散售公寓大楼展开竞购。

近日，市场消息称，多家机构欲掷20亿元打包买走东方希望中心二期一栋计划面向市场散售的公寓大楼，这栋52层高的大楼位于成都的交子公园金融商务区，由总部在上海的东方希望集团开发。而为了促成交易的达成，更有资方追到上海直接对话总部，最终却遭到拒绝。

“他们是有联系到总部”，知情人士向时代财经确认了消息的真实性，“（二期）计划一栋自持一栋散售，（散售的楼栋）现在只确定哪一部分用来散售，一部分要进行产品升级，还会有自持，是不会整栋销售的”。

图源：图虫创意

该人士称，不清楚机构与东方希望集团洽谈的细节，但其认为投资时点较佳或是多家机构发起整购意向的主要原因之一。

实际上，自去年以来，全国多地公寓市场大宗交易表现突出。据高力国际统计，2022年，北京、上海、广州、深圳、成都和西安及全国物流共录得大宗交易约1789亿元，同比下跌9.51%，而公寓的大宗交易额却同比增长了25.61%，交易金额提升至103亿元。

多地数据表明，公寓物业的热度在今年继续延续，成为商办、产业园区之后，资本追逐的又一个热点。

公寓市场频现大宗交易

成都住建局信息显示，本次遭到多家机构争抢的东方希望中心二期公寓大楼在今年3月27日才取得预售证，项目官方平台近期转载一篇文章指出，这栋原本计划用于散售的大楼自亮相以来，先后收到多家机构的整购意向。

东方希望中心位于成都知名的交子公园金融商务区，综合公开信息可知，该项目二期总建筑面积将近29.63万平方米，规划了一栋写字楼和一栋公寓，其中，入市的公寓大楼地上52层，总高度达到174米，总建筑面积超过12万平方米。

开发商东方希望集团在地产界并不知名，但在饲料行业却早已名声大噪，创始人刘永行是四川知名富豪家族刘氏四兄弟之一，为新希望集团创始人刘永好的胞兄。东方希望集团在1986年从农业起家，如今已发展成为一家以重化工产业为主导，集农业、畜牧业、房地产为一体的综合性集团。

东方希望中心二期的总投资10.32亿元，而根据官方平台，机构对公寓大楼的整购意向价格达到将近20亿元，尽管卖掉一栋大楼不仅能收回投资，还能获得不错的回报，但东方希望集团还是拒绝了整购邀请。

根据项目官方平台，拒绝的原因是项目位于核心地段，“未来集团还会自持运营一部分，以确保让整个项目未来的收益更有保障”。

成都远洋太古里商圈。（图/图虫创意）

这也是投资者对这栋公寓大楼的兴趣所在。知情人士向时代财经指出，一方面或是机构认为此时是个投资的好时机，另一方面也是因为“项目的位置比较特殊，是CBD的中心，很多外来企业到成都开店、开公司都会首选这里，一般如果考虑成都的物业收购也是首选这个位置，但基本上是一房难求的状态。即便有自持项目，也没有人愿意拿出来卖”。

不止东方希望中心二期的公寓大楼，去年以来，投资者涌入了多个城市的公寓市场寻找收购标的，公寓市场大宗交易频现。

去年8月19日，全球最大另类资产管理公司之一的博枫资产管理宣布收购一处位于上海市五角场新江湾板块的租赁住宅项目，正式布局中国租赁住宅市场。时代财经了解到，该项目的前身是富力与合景泰富合作开发的上海嘉誉云景租赁住宅项目，交易代价约为13亿元。

博枫资产管理在其公告中指出，中国的租赁住宅市场蕴含巨大潜力，国家持续出台利好政策进行鼓励扶持，将为这一领域不断注入活力，未来公司将持续扩张在中国租赁住宅市场的投资版图。

除了博枫资产管理，万科、建行、领盛和世纪华通等也在加大对公寓市场的投资力度。

其中，今年1月，建设银行旗下建信住房租赁基金与万科集团联合创立“建万住房租赁投资基金”，该基金规模高达100亿元，将用于投资收购房企存量长租公寓资产；领盛亦在1-2月先后向朗诗青杉资本、建发收购了位于上海市杨浦区的黄兴大楼、建发珑庭三栋公寓楼；4月，A股知名游戏公司世纪华通以6.12亿元收购华侨城持有的上海宝格丽公寓项目公司51%股权。

上海最火，去年成交金额暴涨264%

在众多城市中，上海的公寓市场最为热闹，由于大宗交易表现突出，2022年被业内称为上海长租公寓大宗交易元年。仲量联行的数据显示，在2022年完成的74单大宗交易中，有15单为长租公寓，成交单数占比超过20%，仅次于办公业态，交易金额达65.5亿元，同比增长263.89%。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀分析认为，在国家加快建立“租购并举”住房制度的大背景下，长租公寓的政策红利有望继续释放，而随着租赁住房产品的普及和租赁住房消费方式逐渐为大众接受，加上产品力的进一步提升，长租公寓对青年白领客群的粘性有望增强，并将吸引更多家庭租户、企业中高层人才等客群。

此外，她认为保租房公募REITs的成功发行以及对市场化长租房纳入REITs底层资产的研究和探索，将为未来长租公寓市场带来更多机遇，预计2023年的长租公寓市场必将迸发出新的生机。

仲量联行的数据显示，今年第一季度，上海投资市场共录得13宗交易，成交量约247.59亿元，相较于2022年第一季度约246亿元的成交量同比上升0.65%，按资产类型的成交金额占比划分，长租公寓由于体量原因仅占4.7%，但依然获得了3宗成交，长租公寓在2023年第一季度维持了市场热度。

广州的公寓市场在今年也启动了回暖行情。合富辉煌商业地产发布的报告显示，今年4月，广州录得公寓成交量将近9.52万平方米，环比继续上升13%，同比上升14%，成交量连升三月后继续创下新高，其中大宗交易起到了关键作用，大宗交易促使广州公寓市场3-4月成交量达到近一年的峰值水平。

合富研究院市场分析师陈健恒分析道，广州公寓市场的回暖首先得益于房地产市场的整体回暖，“购房者信心提升，疫情后各领域都有‘报复性消费’，公寓也不例外”。针对大宗交易火热的现象，陈健恒指出，相关交易包含按土地出让条件进行的政府性回购行为，以及开发商处于调整负债结构而进行的批量定向交易。

整体而言，中国公寓市场大宗交易热度正在走高。根据高力国际，2022年，在北京、上海、广州、深圳、成都和西安及全国物流录得的大宗交易金额同比下跌9.51%的背景下，公寓资产的交易额却同比增长了25.61%，成交金额达到103亿元。

其中，95亿元是以持有运营为目的的交易，占总金额的92%，散售目的的成交金额为8亿元，占比约为8%。高力国际在报告中指出，持有运营公寓项目的成交金额大幅度增加的原因是“受益于国家对保障性租赁住房的大力支持，以及保障性租赁住房公募REITs的成功发行”。

按照公寓交易买家的资金来源划分，内资的交易金额同比增长50%至60亿元，外资成交金额则与2021年相比基本持平，即约43亿元，报告指出，“大部分的内资买家都会将通过公募REITs上市作为退出的主要渠道”。

在政策的推动下，公寓市场似乎正在驶向另一个春天。

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