卖家须知：全现金报价vs房贷为前提的报价，有哪些利弊？

纽约卖家认为全现金报价比以抵押贷款批准为前提的报价“更安全”，后者允许买家在未能获得融资时退出合同并保留定金。然而，如果买家无法拿出所有资金（这种情况会发生），即使是现金报价也可能落空。

根据brickunderground报道，由于买家希望避免高抵押贷款利率——至少对于200万至300万美元以上的价格，现金出价目前在纽约市超过了房贷为前提的报价。

Douglas Elliman的经纪人林赛·巴顿·巴雷特表示，这也有助于了解“由于银行业务的不确定性，正在提供一定程度融资的人更倾向于要求应急资金”。

那么，为什么还要费心考虑一个取决于房贷的报价呢？原因很简单：从长远来看，这可能是更好的交易——无论是买方市场还是卖方市场。毕竟，最终目标保持不变：您想要找到一个可以在合理的时间内完成交易并且最不麻烦的买家。

更重要的是，通过应急措施制定退出策略并不意味着买方不会100%承诺完成交易。纽约市房地产律师事务所合伙人安德鲁·卢夫蒂格说：“即使是完全有能力融资的买家也会担心他们可能会因为其他原因而失去定金——即建筑物的财务状况或低估价。”

那么，作为卖家在权衡现金与取决于房贷的报价时应注意哪些呢？

1.仔细查看所有报价

无论要约的类型如何，您都需要进行尽职调查以做出明智的商业决策。

如果您在合作公寓中出售，买方还需要获得董事会的批准。“我们必须比以往任何时候都更仔细地审查买家，”Corcoran的代理人乔纳森·舒尔茨说，他说越来越多的董事会拒绝申请。他最近接受了一位绿卡持有人提出的400万美元的全现金报价，经合作公寓委员会进一步审查，该绿卡持有人实际上在其美国账户中并没有所说的金额。“我们退出是因为风险太大，”他说。

要点：要求潜在买家完成纽约房地产委员会的财务报表，这是纽约市的标准，并提交支持文件——银行报表、纳税申报表、投资组合等，作为保证。

2.了解全现金报价所涉及的内容

当然，现金报价可以更快地完成，因为无需等待抵押贷款批准。

“现金报价背后的整个想法是将风险降到最低，”舒尔茨说。“大家明白——与现金买家一起在理论上风险较小。”

至少在纽约，似乎每个卖家都在说，他们有“朋友”全款售出了他们的公寓，或者“每个人”都在提供现金。

巴雷特说，“关于现金交易的流言蜚语很多，但大多数人都不知道这意味着什么——买家不会带着装满现金的手提箱出现。一般来说，提出现金报价的买家只需要有足够的钱在帐户来表明有能力现金支付，即使他们并不想清空账户里的钱。”

事实上，她说至少有一半的时间，在交易发生之前，“全现金”买家会融资（除非合同明确规定“不允许融资”）。

考虑一下：如果你与全现金（或非临时）买家签订合同，而他们在资金方面遇到问题，卖家被他们锁定了，要退还定金并不总是那么容易。

3.了解房贷为前提的报价涉及的内容

这里的专家告诫不要对房贷为前提的报价做出下意识的反应——如果这样做，您最终可能会失去最合格的买家。借钱的买家可能愿意提高价格，以此作为与全现金报价竞争的一种方式。

有房产经纪人认为预先批准信是不错的方式，可以看出此人的财务状况已由专业人士审查过，而不是接收买家提交给经纪人的任何信息。

封面图片、正文图片来源：除注明，均为美联社

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