长实集团主席李泽钜：投资拿地要“算得过账”，不是选择投资地点，而是拣选项目

■核心竞争力：多元化业务涵盖物业开发及投资、酒店及服务套房业务、物业及项目管理、投资基建及实用资产业务。

■所属概念：房地产开发

长实集团开发的香港油塘项目 来源：长实集团2022年报

在房地产行业进入调整期、部分在港上市房企业绩大幅滑落的2022年，长和系两家主要成员企业长江实业集团有限公司（以下简称长实集团）和长江和记实业有限公司（以下简称长和）整体表现平稳，业绩指标波动不大。

年报显示，2022年，长实集团实现总收入795.51亿港元，同比减少4.43%；但归母净利润为216.83亿港元，同比增长2.08%。长和实现收益总额4572.29亿港元，同比增长2.66%。

今年3月16日，长实集团和长和领先多数上市房企，披露了2022年财报并召开业绩说明会。而5年前的这一天，李泽钜正式接棒长和系。

时间的指针回拨到2018年3月16日，长和系四家公司联合举行业绩发布会，时年90岁的李嘉诚宣布退休，一个时代落下帷幕。

当天下午，长和在港交所发布公告称，李嘉诚卸任董事会主席一职，由长子李泽钜接棒，出任长和主席，并代替李嘉诚出任汕头大学校董会主席。

 “回望过去，本人由1950年创业开始，1972年长江实业（集团）有限公司上市，于过去68年间，一直带领长江集团稳步发展，经内部增长及收购合并，积极拓展业务及收益多元化与全球化，并适时作策略性检视以及重组，尽心尽力为股东争取较佳利益及回报增值。”

李嘉诚表示：“李泽钜跟随我工作超过33年，我对他充满信心，同事们也将继续协助他。我想李泽钜是很OK的。” 

李泽钜（中）在长实集团2022年度业绩会上 来源：长实集团2022年报

作为长实集团主席兼董事总经理，李泽钜身着西装搭配蓝色领带，戴银色半框眼镜出席了业绩会，面对媒体应答自如：“过去一年是辛苦的，且是困难重重的。大部分地区缓慢走出疫情阴影，很多行业受到影响。经济开始复苏，需求升高，又出现劳动市场紧张和供应链限制的问题。”

李泽钜认为，驱动长实集团韧性发展的本质在于，集团不只经营单一业务，而是有众多选择，能够应对不同地区、业务及经济周期，灵活“走位”。

在业绩会上，李泽钜虽然没有直接回答《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）关于“如何看待房地产市场趋势及内地楼市发展现状”的提问，不过却表示，将会继续奉行“货如轮转”的卖楼策略，投资拿地恪守财务纪律，算得过账便做。

外界对于长实集团的投资方向总是抱着浓厚兴趣，在5月中旬召开的股东周年大会上，被问及“未来集团是否把投资重点放回内地及香港”时，李泽钜表示，“我们从来不是选择投资地点，而是拣选项目。对于能产生理想回报的优质资产，不论在香港、内地或其他地区，我们都会考虑。”

“拿地恪守财务纪律，价钱算得过账便做”

在“全球房地产企业家之都”的香港，一大批耳熟能详的企业如新鸿基、长实、恒基、新世界等，一直被内地房地产行业当作典范来学习。纵观长和系两大旗舰公司长实集团及长和的2022年度财报，展现出的韧劲和稳健也不得不让内地房企佩服。

年报显示，2022年长实集团实现总收入795.51亿港元，同比减少4.43%；股东应占溢利216.83亿港元，同比增长2.08%；每股溢利为5.98港元，较2021年增长3.6%。

长实集团2018-2022年营收及溢利情况 来源：长实集团年报

房地产是长实集团营运的核心业务之一。李泽钜表示，房地产是周期性行业，也是长远发展的产业。2023年，长实集团会加快卖楼速度，希望多一些项目尽快建成入账。

土储是房地产开发企业运转的基础，在房地产受到周期性影响时，长实集团依靠在其他业务的布局，展现出发展韧性。

几年前，香港房地产业竞争激烈，地价大幅上升，内地不少房企加速规模化扩张进程，而长实集团却转而选择投资基建和其他固定收入项目。其推进房地产之外的业务在适当时机锁定收成，如英国5Broadgate持有3年半后卖出，实现45%的回报率；飞机租赁业务计算历年现金流和收入的总内部回报率达到近双位数。

李泽钜表示，长实集团经营的不是单一业务，而是有众多选择，能够针对不同地方、不同业务及不同的经济周期灵活“走位”，将资本投放于不同资产，平衡发展。

长实集团2018-2022年财务数据 来源：长实集团年报

“前几年公司没有在价格高位时购入太多土地，所以短期内不用担心有多少物业建成或交付。”李泽钜相信，长实集团在控制土地成本方面具备相当强的竞争力。“在不同产业、不同周期，做出不同的选择，是我们的强项。”

随着香港地价回归合理态势，资金充裕的长实集团又开始积极拿地。仅在2022年，便以较低价拿下香港多幅土地：3月以59.96亿港元投得土瓜湾4个重建项目合并发展合约；10月以46亿港元投得屯门大榄段住宅用地；12月以87.03亿港元中标启德商住地块。

截至2022年底，长实集团累计拥有可开发土地储备总共约7500万平方尺（约合833万平方米），其中，内地、香港和海外分别为6400万平方尺（约合711万平方米）、700万平方尺（约合77万平方米）以及400万平方尺（约合44.4万平方米）。

谈到投资策略，李泽钜说，无论是房地产、基建或不同业务上，长实集团都将“财务纪律”视为传统，“选择”和“财务纪律”是公司的两大营商重点。

“我们一向在拿地或进行收购交易时恪守‘财务纪律’，不抱有‘志在必得’的心态，价钱算得过账便做。合理出价，买到当然高兴；若买不到，也许是‘塞翁失马，焉知非福’，绝对不盲目追价。”

李泽钜坦言，长实集团奉行严格的财务管理策略，被有些行家认为过于保守。但无论未来市场怎样，除非大跌行情，否则集团的估值不会再作下调。

“从来不是选择投资地点，而是拣选项目”

受房地产周期性影响，长实集团在销售收入上亦出现增长放缓的趋势。

2022年，长实集团实现物业销售收入257.56亿港元，同比下降31.86%。其中，香港及内地的物业销售收入实现营收145.11亿港元、99.16亿港元，分别下降了7.71%、54%。海外物业营收为13.29亿港元，同比增长了277.56%。

2022年长实集团物业销售情况 来源：长实集团2022年报

这一切，是59岁的李泽钜所清楚的。在业绩发布会上，沉稳严肃的李泽钜，时而摘下眼镜，换上暗色全框眼镜；时而因为打喷嚏，请工作人员将会议桌上的鲜花搬走。

“在过去几年里，酒店是整个香港最辛苦的行业，港口业务发展得也不容易，挑战非常多。”李泽钜说，幸好长实集团的很多酒店是经营高端服务式公寓，本地人的生意多，月租生意维持了稳定的现金流；港口的吞吐量虽然跌了，货柜码头的箱停在码头时间拉长，仓库租金上升，才按年实现了30%增长。

除物业销售收入出现明显下降外，长实集团其他业务收入在2022年均实现同比上涨。

具体来看，酒店及服务套房业务收入32.28亿港元，同比增长19.07%；物业及项目管理收入8.96亿港元，同比增长0.9%；基建及实用资产业务收入228.89亿港元，同比增长9.69%。

对于未来楼市的走势，李泽钜认为，香港住宅物业存在刚性需求，无论住什么单位，富豪、中产或基层，对比全世界，香港都是住得太小。特区政府在想办法增加供应量，令价钱及市民购买力同步。

短期来看，利率走势及房屋政策将继续主导香港楼市。李泽钜表示，“我们的售楼处放出了‘深水炸弹’价格，相信对市场有剌激作用。”

在业绩会上，李泽钜将新楼盘的价格比作“深水炸弹”时，露出了少见的笑容。他表示，香港人一直想楼价能实惠些，长实集团项目的定价一向贴近市场，让更多人能“上车”。飞扬二期项目是可以接受的“上车盘”，六成房源总价在400万港元以下。     

“公司最喜欢‘货如轮转’的销售策略，虽然不如‘深水炸弹’的说法响亮，如果有机会以平价买地，便宜一点卖楼，买家开心，我们也开心。”李泽钜说。

时间回到2019年，进入“李泽钜时刻”的长实集团一改大举出售内地资产的节奏，转而在内地市场的投资表现积极。如当年5月入股成都核心商业区的晶融汇项目；12月份创立并持股的新加坡ARA（亚腾资产管理公司），通过旗下基金参与收购了位于上海浦东新区的三林印象城项目。

长实集团是最早进入内地的港资房企之一，自2006年入沪后，在上海市场深耕17年，见证了上海城市的发展变迁。

如长实集团开发的上海普陀区高尚领域综合体项目和嘉定区湖畔天下住宅项目，推向市场后便取得热销，2019年销售金额近百亿元，创下长实集团上海市场历年销售最佳成绩。其中，高尚领域项目还问鼎2019年上海住宅总销售套数及金额排名前三甲。

长实集团开发的上海高尚领域项目 每经记者 刘颂辉 摄

2020年，当部分内地房企正在高歌猛进、纷纷将总部搬到上海大虹桥时，长和系却开始加速出清、回笼资金，这一度被外界解读为长实集团要从内地撤资，将发展重心回归香港。

2020年至今，长和系出售的业务及资产，涉及能源、通讯、房地产、电力、飞机租赁等板块，涉及交易金额逾千亿元人民币。

其中，2021年长实集团以35亿元出售上海世纪盛荟广场的股份；2022年9月，以208亿港元出售香港波老道21号豪宅发展项目“21BORRETTROAD”；今年3月11日，以总代价12亿英镑出售英国伦敦“5Broadgate”大厦物业。

“长江集团做出每一项投资，最重要的考虑因素是项目的质素、稳健性及回报率。作为全球性企业，整个集团每天都面对很多投资选择，涉及不同地域以及不同行业，我们从来不是选择投资地点，而是拣选项目。对于能产生理想回报的优质资产，不论在香港、内地或其他地区，我们都会考虑。”

今年5月18日，在长实集团、长和及长江生命科技联合举行的股东周年大会上，李泽钜表示，“长江集团旗下公司在全世界50多个国家和地区投资及经营多元化业务，对我们来说每一个地方都是本地市场，从来都没有撤出过香港、内地以及欧洲、澳洲，每个地方都是本地市场。”

李泽钜还表示，对股东而言，集团在哪个地方卖楼不重要，最重要是能赚钱回来。在香港卖住宅项目或在伦敦卖办公楼，钱也是回到公司。

“公司现金流充裕，有充分条件应对市场变化”

作为知名的全球性企业，长实集团的业务范围遍及香港、内地，以及欧洲、澳洲、新加坡、加拿大及英国，尤其在香港地区及内地的物业开发业务占重要市场地位。

年报显示，2022年长实集团在内地持有开发或待开发的住宅及商业项目达到12处，分别是北京逸翠园、长沙盈峰翠邸、重庆御峰、大连御南湾、东莞海逸豪庭、广州逸翠庄园和御湖名邸、惠州泷珀花园、上海高逸尚城和御沁园、武汉观湖园和珠海柏涛湾。投资或自用物业主要在上海、深圳、北京和沈阳，包括梅龙镇广场、嘉里不夜城、长城饭店等。

长实集团开发的上海浦东新区御沁园项目 每经记者 刘颂辉 摄影

物业开发作为长实集团的传统之根，至今仍是管理层时刻在意的业务。

长实集团在财报中介绍，下一步，公司将优化物业开发组合，拓展土地储备，继续物色机会拓阔能够带来经常收入来源的行业与地域，形成可持续发展。

对于内地房地产市场，李泽钜表示，疫情防控措施优化后，商业民生活动相继复苏，积极财务及稳健货币政策在持续推动整体经济发展，促进作为支柱产业的房地产市场稳健发展相关举措，预期将有助于刺激经济。

海通国际在研报中认为，长实集团是少数在2022财年增加每股股利、回购股票和控股股东购买股票的开发商之一，管理层以此表明对长实集团的前景充满信心。

李泽钜表示，公司财务稳健，现金流充裕，所持有的优质资产抗跌力强，有充分条件灵活应对市场的变化及波动。

截至2022年底，长实集团持有的现金净额约126亿港元，维持了净现金头寸，财务状况是同业最佳之一，集团在更多并购方面处于优势地位。

上述研报还指出，长实集团可观的经常性利润有助于其抵御其他部门不确定的运营风险。特别在2022年的经常性利润同比增长5%，达到140亿港元的历史最高水平，占2022财年总利润（240亿港元）的57%（占比创历史新高）。

2022年长实集团回购股份情况 来源：长实集团2022年报

年报显示，2022年长实集团以总代价约24.7亿港元（未计费用）于联交所合共回购49,342,500股股份。截至2022年12月31日，长实集团已发行股份总数为3,605,190,333股。

值得一提的是，今年5月29日，长实集团发布公告，当日斥资约5385万港元回购124.45万股股份，回购价为每股43.2港元至43.35港元。此前的5月24日和23日，长实集团分别斥资约7879万港元和约3027万港元，回购181.95万股和70.65万股股份。

上述研报显示，长实集团的交易价格相对新资产净值预测贴现62%，为2022财年市净率的0.5倍，该交易倍数比平均水平低近一个标准差。

“我对香港的繁荣及稳定怀有信心”

在外界看来，李泽钜更多地继承了李嘉诚低调以及沉着稳重的风格。

根据公开资料，1985年，21岁的李泽钜便正式加入长江集团，从基层做起；25岁时成为长实集团执行董事；28岁代替父亲进入汇丰董事会担任非执行董事；29岁成为长实集团副董事总经理；30岁成为长实集团副主席；35岁成为长实集团副主席及董事总经理；一直到54岁，正式从父亲手里接过资产价值1400亿美元的长和系。

在最后一次以长和主席的身份出席公司股东会时，李嘉诚寄语李泽钜：“企业家最重要的是要忠诚尽力去为股东争取良好的业绩，同时还要为股东着想，将股东利益排第一位，分红派息要合理。”他要求李泽钜，“努力为股东争取好的业绩，强调成绩是要‘正正当当’，要对得起社会、对得起股东。”

五年来，除了是长实集团掌舵人、全国政协委员身份，李泽钜还在今年3月17日被香港特区政府委任为特首顾问团成员。

李泽钜在当天回应媒体时表示，会在任期内致力就香港的策略性发展为行政长官提供意见。“香港正值疫后重新向世界出发的重要时刻，希望运用长江集团多年来在全球超过50个国家和地区的营商经验，协助香港把握未来机遇。”

在长和与长实集团今年3月份召开的2022年度业绩报告会上，李泽钜谈到对香港未来的看法时表示，“我对香港的繁荣及稳定怀有信心！”

李泽钜说，香港这几年是辛苦的，但自信的是有国家支持，香港始终将会是国际金融中心，在贸易及航运上具备优势。香港可成为国家与外国的桥梁，“桥”上的生意会波动起伏，但“桥”的作用永远不会失去。