不管你的城市是分内中外环，还是分四五六环
中心就意味着基建，基建意味资源，而资源必定让板块未来可期
一个区一个板块虽不尽然，但也是如此，而且区域越大越是这样，比如浦东
©上海市测绘院，2021年8月
我们在浦东区域地图上画两个“十”字会发现
原来踩准浦东中轴线的不是张江也不是金桥，而是唐镇
原来浦东的几何中心不是别的地方，还是唐镇
作为浦东核心的核心，唐镇真的未来可期
而且就是未来五年
为什么这么说
唐镇的一大标签就是张江，这两个板块互相咬合，天生互相绑定在去年7月的张江十四五规划里，唐镇甚至成了张江科学城的一部分如果说大虹桥的产业是庞大、循序渐进的，那么唐镇接壤的张江的产业就是强势且集中分布的
张江科学城空间布局图©《上海市张江科学城发展“十四五”规划》
这里汇聚了半导体、医药、软件IT等产业的2万多家企业，而且每类产业能级很强
全球芯片设计公司10强，有6家在张江设立了区域总部，全球排名前10的制药企业已有7家在张江设立了研发中心
张江示范区从业人员约为238万人，集聚了全市80％以上的高端人才
除了产业、人口，唐镇基本面里不得不提的一点，就是交通围绕唐镇我们可以看到，华夏高架路、锦绣路、华东路、地铁2号线，构成唐镇的立体交通网络其中全长13.85公里的龙东大道，就像世纪大道一样，几乎贯穿整个浦东最核心、最热门的板块依次串联内环、中环、外环、郊环，远期延伸至浦东机场综合枢纽，从这里15分钟到中环、半小时可到陆家嘴唐镇地铁站附近的绿城·玉兰花园、绿城·臻园，这些都是套均总价2000w+的高品质项目还有有口皆碑的浦发·檀府、仁恒东郊花园、大名城紫金九号，都是颇高人气的高品质楼盘现在已有恒生商业广场、阳光天地shopping mall、唐镇社区邻里中心等商业，唐镇也很天然的具备居住、商业、娱乐休闲等一系列配套教育体系就更不用说了，应该算是最让人省心的一条龙教育资源几乎所有的发展都在高科东路的北侧，围绕着教育、商业、住宅、轨交一体的开发整个唐镇的发展一直围绕着唐镇地铁站的北侧，可以说是收着开发的
也因为如此整个唐镇的城市能级和板块规格一直没有达到类似大虹桥的对应居住板块的能级高度，这一直以来是唐镇的软肋而今天之所以要写这篇文字，就是因为我们看到了这个软肋在未来5年内会被快速改变02
其一，唐镇有了一个50万方“芯片”
2020年，唐镇在原有点状片区之外，往外大大的迈出了一步
在唐镇龙东大道/华东路的交通心脏位置，开拓了一块芯片状的地
这就是即将入市的浦发·虹湾项目
一个项目会影响到一个板块的发展节奏么，这会不会夸张
并没有，这个盘自带三个标签，50万方、九宫格、城市更新
而最让人挪不开眼的就是50万方的体量
要知道整个唐镇也才3200万方
50万方的超级体量，无论对项目还是对板块都非同小可
它的业态和它所辐射的范围要比普通项目厉害的多
更何况它还是九宫格的规划能级
注：右图依次为北京、上海、广州、深圳城市中心九宫格规划，来源：《隐藏的图形 —当代中国城市广场的九宫格局》记忆里这是浦东继前滩九宫格、金桥金鼎九宫格之后的第三个九宫格九宫格作为我们城市规划里的一个隐藏图案，但凡遇到重大城市规划节点它是首选，而它的存在绝不仅仅只是为了工整，而是工整背后带来的秩序它把地块细分为不同功能元素，再用两条强有力轴线进行串联，所有要素都以一种最优化方式流动住宅、商业、办公、学校、公园、绿地，所有功能分布有序，并且相互拱卫这些水域不是人工，而是江南水系里的“浜”，分别是东横港、王家浜、顾家浜陆路接入全市地面交通，水系又跟周边板块相连贯，它让这个九宫格在和外界有着四通八达交通网络的同时，还有一层自己的屏障虹湾所在地块，无论从古镇带来的老街文化，还是浦东最早火车站带来的铁路文化，围绕这个地块最值得传承和创新的元素不是别的，而是，水虹湾所在地块因河而兴，对项目来说，这就是那个传承创新的载体滨河空间、水乡文化主题公园、步道、广场...未来这里的滨水场景会异常丰富但无论是滨河步道、还是亲水平台，或是围绕整个大盘的层层水系浦发·虹湾都是在尊重原生水系基础上，去无限“亲”水而水元素只是浦发对虹湾的一种解读，围绕虹湾的历史元素，浦发构思的场景更多运动磁场空间、火车乐园、社区小广场、滨河中心雕塑...如何在城市更新的背景下做好传承、突破，浦发确实给出了不一样的答案同时这样的地块，这样的体量，也为我们勾勒出的一个全新的大唐镇板块如果说虹湾项目是唐镇外拓第一步的话
那浦发·唐城项目就是绝对同量级的第二步
首先这个项目有足足70多万方
这里面涵盖了公建、地铁、商业、住宅等各类业态
而且让人期待的是，它是地铁上盖TOD
这条地铁线不是别的，而是横贯上海东西大动脉的2号线
这跟唐镇站周边开发节奏有点类似，也是从交通切入，也是地铁上盖物业，也是以此为原点在周边布局其他业态
只是体量要大的多
这是9个经营性地块构成的巨量土地，在地铁站两侧就是规模接近10万方的商业体
围绕着地铁以及商业体的开发，整个项目能级非常接近于徐泾的天空之城
未来纯粹的TOD模式，会让唐镇拥有了另一个商业和居住中心
而商业中心的互相补位，也必然会对未来唐镇板块带来联动效应
板块发展就是这样，点状永远难以起势，但是链条式、面状就会对整个城市界面带来深刻改变
说到这不知道各位跟我感受是不是一样，这两个项目各据一方，且各有特色如果说唐城项目是快节奏、时尚的，那虹湾就是慢生活、享受的之所以反复提到他们的体量，不仅是因为体量这件事对板块发展有浸润作用一个50万方、一个70万方，这个体量的开发放在整个上海都实属难得也就是说，唐镇正在经历过去多年以来最大程度的板块扩张说的更具象一些，这是一次城市板块由点到面的发展轨迹过去还只是围绕唐镇站北侧发展的板块，现在分别在板块的东南、东北，扎下前所未有的巨量土地开发如果说点状开发带来的还只是地铁站周边的居住场景的变化居住场景、商业能级、教育资源、甚至城市公建配套，都会迎来质的飞跃说句眼前的，以前你沿着华东路，只有到龙东大道交叉口能看到“人烟”
未来你往龙东大道北，甚至沿着整个龙东大道，路两边会呈现全新城市界面
而这个“前夕”的节奏也必然会夹带一个红利，就是价格洼地
无论是浦发·虹湾、还是浦发·唐城，巨大体量的背后的布局者都是浦发
不过也正因为是浦发，我才愿意相信这些颠覆、改变、发展能最终落地浦发展开，就是浦东发展，再展开一点是“一切为了浦东发展”这是一家深耕浦东，从诞生到现在一直围绕浦东、为浦东服务的开发商但对唐镇来说，浦发更为特别的地方在于，浦发不仅懂项目，它更懂城市浦发参与了上海市、浦东新区市政道路、轨道交通等基础设施项目850余项我们每天行驶的道路、立交，隧道，参观的艺术馆、园林、生态园区这类城市公建，很多都出自浦发之手
浦发和整个浦东新区整体开发同频共振，所以它懂得绝不仅仅是一个项目，更是一个城市相对应的，它的客户得到的也不仅仅是一个对内的项目，而是一个同时对内对外，可以与城市同频的居住综合体而此刻，这样的浦发正在把巨大的精力花在唐镇身上，对浦发来说这不仅仅是一个项目，更是城市建设的一部分浦发·虹湾地块股权占比49%的合作方不是开发商，而是唐镇投资发展集团所以地块开发本身已经超出一个项目，而他们的目的只有一个不止一个唐镇地铁站周边，也不止一个50万方还是70万方而是当所有点状改变发展成面状趋势的时候，又遇到了一个懂它的开发商一条城市中轴线上让我们找到了城市几何核心，也带我们挖掘出了城市资源的真正汇集地但是资源潜能汇集是一方面，而兑现则是另一个更重要的问题一个70万方、一个50万方，加在一起是超百万方体量的开发，对于唐镇来说就是由点到面的质变升级
