2023.06.13

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导读：购房者主要看重房产本身的增值空间，对此期待值是大于收租的。

作者 | 第一财经 孙梦凡 张慧敏  

“降息潮”蔓延，继六大行下调存款利率后，12家股份制银行也陆续下调人民币存款利率。

近日，各家股份制银行调整存款利率，调整后活期存款年化利率为0.2%，与六大银行持平，其他各档定期存款利率大部分略高于六大银行，二年期、三年期、五年期定期存款利率下调幅度相对较大，五年期整存整取挂牌利率最高为2.8%。

面对存款利率下调，如何做好资产多元化配置，成为储户及投资者关心的话题，从存款、理财、保险、基金，到购置房产自住或收租，哪种方式更能平衡风险和收益？

业内机构认为，存款利率下调，对储户的吸引力减弱，“存款搬家”现象或将强化，个人有可能将存款资金转移至消费投资等活动，银行理财等低风险资管产品或将迎来增量资金。此外，从部分城市的租金收益率看，存款利率下调对居民买房收租的意愿或有一定刺激作用。

长期限存款利率下调显著

本次银行“降息潮”始于国有六大行。6月8日，六大行先后更新人民币存款挂牌利率情况，活期、定期存款利率均有所下调，中长期定期存款下调幅度更大。

工行、农行、中行、建行、交行人民币活期存款利率下调至0.2%；定期存款方面，三个月、六个月、一年、二年、三年、五年期年利率分别为1.25%、1.45%、1.65%、2.05%、2.45%、2.50%。邮储银行调整后，活期存款挂牌利率继续和五大行保持一致，三个月、六个月、一年、二年、三年、五年期年利率分别为1.25%、1.46%、1.68%、2.05%、2.45%、2.50%。

继国有六大行后，12家全国性股份制银行也跟进官宣，6月12日起下调部分人民币存款利率，调整后活期存款年化利率与六大银行持平，其他各档定期存款利率略高于六大银行，二年期、三年期、五年期定期存款利率下调幅度相对较大，五年期整存整取挂牌利率最高为2.8%。

广发证券表示，本次存款利率下调，呈现出定期下调幅度大于活期、长期限存款下调幅度更大的特征。今年以来，企业与居民定期存款占境内存款比重从2022年末的51%持续上升至53%，远高于疫情前2018-2019年均值44%左右的水平，也高于2021年的49%。

那么，银行“降息潮”下，居民如何更好地进行资产配置，储蓄及投资偏好是否会有变化？

中信证券认为，存款利率上限下调，储户获得的利息收入减少，存款作为资产配置选项的吸引力也随之下滑。央行最近进行的问卷调查结果显示，由于居民收入信心回暖，消费、投资等场景恢复，居民储蓄意愿较去年年末已经边际减弱，银行理财等低风险资管产品或将迎来增量资金。

广发证券表示，今年4月以来，中小银行降息过程中，存款搬家至理财现象已然明显。2023年4月，居民存款下降约1.2万亿元，同比少增4968亿元，而理财规模增加1.2万亿元。资金流向现金类理财产品，对同业存单、短期限利率债和短期限信用债需求增加。

存钱和买房收租谁更划算？

银行存款利率下行，在房地产市场也引发波澜，不少中介开始宣称“买房收租回报率高过存银行”。

近日，一条关于广州保利天汇公寓的投资收益的朋友圈在网络上受到关注，该条朋友圈内容显示，该公寓产权50年，带装修交付，按照总价60万元，月租金2500元计算，每年的租金回报是3万元，每年的投资回报率即能达到5%，而当前银行的固定存款利息仅2.75%。

广州市一名房产中介向第一财经证实了上述信息的真实性，他表示，保利天汇公寓位于广州市天河区天河智慧城附近，单价3万元/平方米左右，面积大小21平方米，交房之后租金能达到2500元/月，如果非全款购买，最低首付可以低至6万元，剩下的贷款利率为4.9%。值得注意的是，记者翻看租房平台发现，同片区内，比保利天汇面积更大，距离地铁更近的不少房源租金不及2500元/月，而上述5%的投资回报率也存疑。

那么，各大城市租金收益率到底如何？把钱用来买房收租，收益能否跑赢存银行吃利息？

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，存款利率下调对居民买房收租的意愿具有一定刺激作用，今年不少城市也降低了购房门槛。但不可否认，并不是大部分城市都能实现或满足买房收租投资意愿，东部沿海重点一二线城市的租金回报率尚处于低温区，不适合以出租方式达到回本目的；西北、西南部分城市租金回报率则偏高，如成都、银川等。

租金回报率，指年租房获得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房子是否值得投资的重要指标，该比值越大越值得投资。在国际上，租金回报率3%-5%为合理水平，租金回报率在5%以上的城市，是有价值购买并且出租的，租金回报率在3%以下的城市，房价水平过高不适合通过出租来达到回本目的。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年中国重点50城租金回报率为1.94%，八大经济圈中，环渤海经济圈租金回报率独升，其余全线下降。西北城市以2.72%的租金回报率居首，长三角经济圈租金回报率为1.74%，环渤海经济圈租金回报率为2.04%。

具体到城市，银川2022年租金回报率为3.92%，领跑50城；乌鲁木齐、桂林紧随其后，租金回报率分别为3.25%和3.24%；成都作为热度较高的二线城市租金回报率也位居前列，为2.57%；厦门、东莞、宁波、苏州、杭州、南京、上海等长三角城市，租金回报率则较低。

租房收益吸引力仍不够

第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿认为，一线城市住宅租赁的投资回报率比较低，特别是豪宅，投资回报率不足2%。因此，将存款用来买房租赁以获得更高的投资回报，这样的观点在一线城市是不成立的。“目前购房者对房地产市场普遍存谨慎的态度，而存款利率只是影响房地产的其中一个因素，下调并不会引发大量的房地产投资需求。”

吴睿还表示，从过去住宅的投资逻辑来看，购房者主要还是看重房产本身的增值空间，对房产增值的期待值是大于收租的。所以，对房产的投资需求主要取决于市场有没有进一步回暖，房价是否有稳步上升趋势。但从房产增值角度看，对房产进行长期投资，投资回报率应该是比存款要高的，过去的历史经验、全球的经验都能证明这一点。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一线城市房价处于高位，购房出租的投资回报率仅在1%左右，明显不如存款利率高，将存款用来买房出租，在一线城市并不是一个好的投资方式，同时还要考虑房子的持有成本，如按揭贷款成本、房屋折旧成本等。如果购房没有按揭贷款，全款买房，几百万元一次性投入房地产，那么该资金投入其他理财产品的机会成本也是需要考虑的。

同策研究院研究总监宋红卫表示，银行近年来盈利能力持续下降，叠加房企暴雷及城投债务问题，银行的风险也在上升，银行降低存款利率，首先对银行是利好，降低了银行成本，保护了银行的利润空间。站在房地产行业角度来看，目前银行降低的是存款利率，并非LPR下的房贷利率，对居民购房影响不大。居民存款在4月份以后开始下降，用途为购买理财，可以看到居民资产配置的用途在于稳健的投资收益产品。

上海中原市场分析师卢文曦告诉第一财经，个人投资者与机构投资者不同，追求的还是买房子升值这部分收益，现在一些城市租房收益率并不高，买房贷款利率也比较高。存款利率下调，主要是引导居民消费、降低企业生产成本，现在租房市场租金也有下跌压力、甚至空置情况，买房收租反而是不划算的，除非是机构资金量大，看中稳定的现金流回报，然后再靠物业升值。

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