贷款利率再降 预示加国央行将降息！银行开绿灯保房价

加西网报道：加国多个贷款服务网站显示目前贷款利率相比3月份再度下降。

据 Ratehub.ca 的数据，加拿大最低的五年期固定利率抵押贷款利率为 4.29%，低于 3 月 1 日的 4.59%。最低的五年期浮动利率为 5.55%，低于 6.10% . 三年期固定利率也从 3 月初的 4.79% 降至 4.34%。

业内人士表示，这在一定程度上与加拿大债券收益率下降有关，这也预示着市场预计即将降息。

Ratehub.ca 联席首席执行官兼 CanWise Financial 总裁 James Laird 表示，债券收益率是确定抵押贷款利率的“关键指标”。

他称，最重要的是，随着天气变暖和房地产市场开始升温，银行和贷方已经开始提供更多的春季促销活动。

对于目前到底该选择固定利率还是浮动利率，Carte Wealth Management 的认证财务规划师和人才合伙人 Jackie Porter 指出，目前有出现浮动利率比固定利率更昂贵的罕见情况。

她称：“很长一段时间以来，固定利率实际上第一次低于浮动利率抵押贷款，这太疯狂了。所以这是利率将会下降的一个很好的迹象”。

很多贷款者比较纠结，很多人不愿意选择五年期的贷款，因为他们认为利率在变化，很可能会下降。Laird称许多消费者正在采取一种折衷的方法：选择两年或三年的固定利率抵押贷款。这些抵押贷款的利率比五年期固定利率贵一点，但它们比五年期利率更灵活，而且目前比浮动利率便宜。

他说：“人们预计利率会在两三年内降低，这就是为什么他们希望续约在两三年内发生，而不是选择传统的五年期固定利率”。

目前尚不清楚加拿大央行是否以及何时会降低利率，最近的加拿大央行行长 Tiff Macklem 表示，在不久的将来降息“对我们来说似乎不是最有可能的情况”，他甚至不排除可能加息以使通货膨胀率完全降至 2%。

一些经济学家目前预测降息可能会在今年年底或 2024 年初发生。

加国银行开绿灯救房市 保房价不跌

加拿大正在经历几十年来最快增长的利率，对于正在水深火热中的房奴们来说，他们也正在经历着几十年来最巨大的痛苦，不过可喜的是，借贷方和政府都愿意用更灵活的方式帮助房奴们。

根据彭博社的消息，由于抵押贷款利率的飙升，很多房奴的日子都苦不堪言，为了避免房奴们因为还不起贷款而被迫卖房，一些加拿大的银行针对那些持有浮动利率的消费者提供了灵活的措施。

据介绍，一些银行将贷款者的未支付利息附加到房屋的贷款本金上，而不是每月支付全部金额，从而帮助房奴们减轻负担。随着利率从去年以来的飙升，这种策略正在变得越来越普遍。

通过允许借款人将未付利息加到贷款本金上或停止每月偿还本金，贷方正在帮助避免违约和任何被迫出售。这有助于消费者更轻松地适应更高的借贷成本。不过这种做法在某些银行是有限制的。

总部位于多伦多的私人抵押贷款机构 New Haven Mortgage Corp. 的首席财务官 Arjun Saraf 说，这是一项集体努力，因为当恐慌袭来时，问题就来了。贷款人变得更加灵活，并意识到他们必须尽其所能让借款人能继续留在家中。

到目前为止，灵活性正在得到回报。尽管借贷成本几乎翻了一番，但加拿大房价下跌近 16%。根据加拿大银行家协会的数据，截至 1 月底，拖欠的抵押贷款，或那些拖欠三个月或更长时间的贷款，仍仅占未偿还贷款总额的 0.16%。

换句话说，由于贷款的房奴们无需面临被迫出售房屋的囧境，而让加拿大的房价迅速触底反弹。外加缺少新上市房源的供应，使得加拿大的住房供应短缺凸显，房价也开始迅速反弹。

在某种程度上，这种灵活性正在帮助系统的双方避免在此过程中出现更大的问题。

借款人不想失去他们的房子，过多的库存房屋如果一下子进入市场，可能会进一步压低房产价值，使银行更难在发生违约时通过出售房屋收回他们的钱。而且这种情况也可能会缓解：人们越来越期望加拿大央行在明年年初之前降低基准利率。

但发生这种情况所需的时间越长，出现并发症的可能性就越大。

由于新的付款是根据增加的本金计算的，因此借款人每个月可能会开始面临更重的财务负担。银行业已因美国和欧洲的金融动荡而焦头烂额，随着抵押贷款账簿的风险越来越大，它们自己也可能面临更高的成本。

截至 1 月 31 日结束的第一财季，CIBC 拥有价值约 520 亿元的浮动利率抵押贷款，约占其投资组合的 20%，其中借款人的每月固定还款额不再支付利息。这些未付金额正在而是添加到本金中，导致称为“负摊销”的过程，即使借款人支付，贷款有效增长而不是缩减。

由于这一变化，消费者将需要更长的时间来偿还债务，而 CIBC 现在预计其中许多抵押贷款将在 30 多年内摊销。

道明银行 TD 和蒙特利尔银行 BMO 还允许浮动利率借款人延长他们预计还清债务的期限。对于这些贷款人来说，第一季度超过 30 年的抵押贷款占每家银行加拿大抵押贷款账簿的 30% 左右，远远高于去年同期的几乎为零的数值。

银行将这种增长的大部分归因于现在面临负摊销的浮动利率贷款。

虽然加拿大皇家银行 RBC 不允许负摊销，但贷款人允许浮动利率借款人停止每月偿还本金，并将摊还期限延长至 30 年以上。据一位发言人称，价值约 750 亿元的抵押贷款，即 RBC 国内住宅贷款总额的 20%，现在只支付利息。

在 2008 年美国房地产市场崩盘之后，负摊销抵押贷款声名狼藉，一些州随后将这种做法视为掠夺性做法加以限制。

加拿大的贷款不一定是负摊销产品。相反，这些产品是浮动利率贷款，其中包括负摊销，作为借款人在利率大幅上涨的情况下避免每月支付更高费用的一种方式。TD、BMO 和 CIBC 允许浮动利率借款人一次性还款以降低债务或提高还款额，以避免出现负摊销。

多伦多城市大学房地产管理教授 Murtaza Haider 表示，目前加拿大的银行业“正在帮助”消费者缓解危机。他表示，如果你要对抵押贷款借款人进行调查，大多数人会选择这种负摊销，而不是每月多支付 500 元的抵押贷款成本。

因此，这种非常时期的缓解压力的做法得到了普遍认可。

此外，最近一款新的金融产品甚至对高利率环境下购房难的消费者提供首付款的借贷，不过专家警告，这种首付款的借款可能会有很大风险。

Ourboro 是一家位于安省的新融资公司，为多伦多、汉密尔顿、伦敦、基奇纳-滑铁卢和圭尔夫的首次购房者提供 25% 至 75% 的首付款，以换取不同和份额的房屋首付款升值。

自 2022 年 1 月推出以来，它已收到 800 多份申请，并贡献了 500 万元的房屋首付。

与传统的借贷不同，借款人不是以给定的利率定期还款，而是在出售房屋时从房屋产权偿还公司的“股权”。该公司认为该交易是一种共享所有权安排，而不是贷款。

Ourboro 公司负责人表示，该计划可以帮助那些陷入无休止的租房循环和试图存钱支付首付款的人。

然而，抵押贷款经纪人 Mary Sialtsis 警告说，虽然 Ourboro 的贡献可能让进入房地产市场的门槛最初感觉很低，但“它可能会付出非常非常高的成本”。

Sialtsis 告诉媒体，对于那些必须从第三方支付 75% 的首付款的人来说，他们将在时机成熟时失去房屋中 75% 的产权并卖掉它。

例如，购买 100 万元房屋的购房者可能会向 Ourboro 借款 20% 首付款的 65%，这意味着 Ourboro 支付 130,000 元，业主支付 70,000 元。

如果房屋最终以 150 万元的价格售出，Ourboro 将获得抵押贷款还清后剩余金额的 65%，银行已将房主的抵押贷款本金返还给他们。

例如，如果剩余金额为 750,000 元，则该总额中的 487,500 元将返还给 Ourboro，而他们的初始投资为 130,000 元。

此外，另一个风险是，与 Ourboro 合作的购房者也有可能被银行拒绝抵押贷款，因为银行业不愿为另一家贷方共同拥有的房产承担风险。

很多贷方对此感到不安，这就是为什么他们没有继续提供融资的原因。相比之下，贷款专家认为，相比从机构借首付款、共享产权买房，与亲戚朋友共同购房、共享产权可能是更妥善的方法。

ref：

https://www.bnnbloomberg.ca/canadian-banks-flexibility-is-putting-a-floor-under-home-prices-1.1905914

https://www.ctvnews.ca/business/there-s-a-new-way-to-finance-a-home-down-payment-but-one-expert-says-it-s-risky-1.6349044

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