东莞楼市三轮松绑之后
导读
东莞放开限购的第三天，7月6日，来自深圳的林谦签下了临深片区凤岗镇的一套新房；同一天，东莞上班族杨湉在犹豫一周后入手城区附近厚街镇某项目新房；而本地人王力则视此刻为投资良机，决心用两成首付撬起工业重镇虎门某品质楼盘新房。
7月4日凌晨，东莞发文再度放松房地产调控政策，将住房限购区域由全市缩窄至城区4个街道和松山湖高新技术产业开发区，其余28个镇街取消限购要求，不再核验购房资格；此外，文件还要求商业银行落实差别化住房信贷政策。
紧接着，商业银行响应金融支持，非限购区域执行无房无贷者最低首付两成，二套房最低首付三成。
取消限购又降低首付比例，双重松绑下，东莞楼市新政开始吸引外地客、刚需族、投资客出手。
在临深片区东莞凤岗镇，经济观察网看到，即便是工作日，各大楼盘处都有深圳客的身影，他们多是家庭出行，有的已经跑了三个楼盘，这也给售楼处带来了明显的人气，新政前，有楼盘周末也只有零星访客，而新政第二天，访客数量便升至两位数。
来自深圳龙华的林谦就与妻子看中了凤岗某大型TOD新盘，该楼盘距离他工作地车程不过15分钟。而在“7.4”新政之前，非东莞户籍至少需要2年内在当地累计缴纳12个月以上社保或者个税才有购房资格。
该楼盘的销售经理告诉经济观察网，项目分三期开发，共5000多户，光靠东莞本地客源难以消化，主要面向深圳顾客。因此项目处处对标深圳高端项目，比如外立面采用定制铝板，玻璃则全部采纳中空Low-E玻璃。
他介绍，“7.4”新政出台后，前来看房的深圳客突然增加，甚至有客户在7月6日凌晨5点转来定金，“现在不管手头有几套房，只要在供套数是一套，买144平方米以下的小户型都可以三成首付，这样的条件就很吸引深圳客”。
7月6日当天，该楼盘销售中心的十来张洽谈桌坐满了看房人。
相比深圳临莞片区的龙华观澜或者龙岗大运新城的新盘，该楼盘售价在3.5万元/平方米左右，有1.2万-2万元/平方米的价格优势。
目前凤岗在售项目主力户型多是三房及四房，多个项目经理告诉经济观察网，他们的项目定位是改善型，因为前来东莞购房的深圳客更希望用同等的价钱获得更高的居住体验。
“7.4”新政也让投资客嗅到了机会。“首付两成，不买白不买。”投资客王力直言低首付是促使他出手的主要原因。
7月7日下午，转完虎门镇两个新盘后，他决定在一家TOP5房企开发的新盘购入一套97平方米的三房，由于名下无房无贷，王力首付只需要两成，首付金额由三成的104万降到73万元，此外，他还可以享受4.45%贷款利率，与LPR持平。
选择小户型的考虑是方便后期流转，他认为，周边部分住小产权房或者自建房的住户，未来会有换房需求，但由于资金有限，可能会更青睐小户型。
对王力来说，另一重利好是，东莞5月发布的“莞七条”已将商品住房交易转让时间由取得不动产权证满3年缩短至满2年。
对房子的升值空间，王力也有信心，虎门处于大湾区三大都市圈交汇处，驱车前往深圳或者广州，车程都不过1小时。此外，虎门不仅是“万亿”城市东莞排名前三的工业强镇，未来还受滨海湾新区规划辐射。
作为虎门本地人，王力看着虎门的新房价格从2016年的1.5万元/平方米左右一路涨到如今的3万元/平方米，即便是楼市低迷的2022年上半年，合富大数据显示，虎门的房价同比依旧上涨了13%，而家人2017年在周边购入的一栋别墅，目前价格已经翻倍。不过，王力也意识到，以后虎门的房价涨得不会似之前那么快。
另一位虎门本地投资客也在物色适宜的住宅产品，她名下已有两套住房，均在虎门镇，本来已无“房票”，“7.4”新政后，重新获得购房资格，听说虎门某TOD项目推出200平方米的大户型，特意来了解，不过周边的配套并不能让她满意。
对于杨湉来说，“7.4”新政更多带来的是信心。
新政前的一个周末，她就已在厚街某新盘售楼处交完定金，但迟迟未下定决心签认购书，因为她不确定此刻是否是出手的最好时机，东莞今年以来的楼市调控已行至第三轮，其中5月14日“莞七条”实行二孩及三孩家庭增加购房名额、多证房认定为一套房、增值税5改2、限售3改2等新政后，5月东莞二手房市场率先回暖。据合富研究院数据，二手房成交量环比涨20%，价格同比上涨19%；6月二手房成交量环比增幅进一步扩大到55%；传导至新房市场，成交量也录得环比增超5成，不过价格环比仍下跌。
“7.4”新政让杨湉进一步确认，楼市现在就是低谷，随着成交量回升，房价也会紧随上涨。最后综合考虑周边配套、偿付能力以及交付情况，她决心买入，虽然赶上新政，杨湉首付只需两成，但是考虑到后期还贷压力，她还是选择了三成，首付70万。
与“7.4”新政同步的是，东莞部分楼盘从提供首付分期政策，变为收紧分期时间、抢抓首付款。
据合富研究院数据，东莞“7·4”新政出台当周，一手住宅成交891套，环比大增9成，成交面积11.1万平米，环比增加73%。
虎门某新盘销售经理告诉经济观察网，新政前，购房有三种首付方式，其中首付分期一年半付清，不享折扣优惠；首付年底前付清，可享9.6折；首付1个月内付清，则可享9.4折，但现在已不接受一年半付清的付款方式。另一新盘销售经理也表示，新政前可以首付分期，但现在需要在七天内交齐首付款。
不过，据经济观察网了解，目前东莞在售的新房项目普遍都还保留新政前的折扣优惠，折后总价在9.6折到8.5折之间。
（应受访者要求，文中林谦、王力、杨湉为化名）
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