美国住房市场正在向“租户”倾斜

根据美国人口普查局调查显示，千禧一代购房率明显偏低。

2022年，为千禧一代（80后、90后）进入成年期的第9年，这批年轻人对应的住房拥有率为51.5%，而婴儿潮一代（1946年-1964年生人）和X世代（1964年-1980年生人）同期所对应的住房拥有率分别为56.5%、58.2%。这表明，千禧一代房产拥有率低于X世代和婴儿潮一代。

（图为千禧一代、婴儿潮一代、X世代在同一年龄段所对应的住房拥有率，横轴为进入成年期的年份，纵轴为住房拥有率；）

沉重的住房负担：美国房价处于历史高位

导致千禧一代住房拥有率下降的直接原因是沉重的住房负担。

1）房价越来越贵

最新数据来自于Realtor，截至2023年5月底，美国房价中位数达到44.1万美元，相比2022年6月份创下的历史高位（44.9万美元）有所降低，但从整个历史周期来看，最近两年的房价中位数位于历史高位区，相比5年前，房价整体上涨了约50%。

人口普查局显示，从2019年底到2022年底，美国新房销售价格中值也飙升42%以上，截至2022年末，仅有不到1%的新房价格低于20万美元，这部分“便宜”的房屋，通常被视为“入门级房屋”，所对应购买主力军正是刚刚进入社会不久的年轻人。事实上，可供年轻人选择的房产越来越少。

2）利率飙升

在房价连连攀升的同时，美联储为了应对高温不退的通货膨胀，开启了加息之路。在2020-2022年间，30年固定抵押贷款利率从3.74%上升至6.42%。不断升高的房价和贷款成本意味着“这一届美国年轻人”需要支出更高的资金。

此外，家庭收入的增长速度远远低于房价的上涨速度。千禧一代贷款买房，普遍以20%首付为基准，首付占整个家庭平均收入的85%，而婴儿潮一代和X世代的“首付/家庭平均收入比”分别为64%和75%。

高速增长的房价、越来越高的贷款成本、不匹配的居民增长收入，正压抑着千禧一代的购房需求。

80%的美国居民目前不想买房

《Gallup年度经济和个人理财民意调查》显示，约有78%的美国居民认为当前不是买房子的好时机，而在2006年至2008年仅有42%-48%的人认为当时不是购买房子的好时机。

事实上，不只千禧一代，美国居民的整体购房意愿都很低。

此外，Gallup还采访了居民对未来房价的看法。

2021年，71%的人预测房价将在下一年上涨（自2005年以来，持有该观点的比例最高的一年）。2022年，同样有70%的人预计房价会在下一年上涨。然而2023年，只有56%的人认为房价会在下一年继续上涨，另外25%的人认为房价将保持不变，19%的人认为房价会下降。

虽然美国居民认为当下不是购房的好时机，但不代表他们没有购房需求，只是因为当下高企的房价和过高的贷款成本压制了潜在购房者的购房意愿，而出现了供给和需求的错配，一旦房价适度下跌，这部分刚性需求将释放巨大的反弹。

事实上，美国房地产市场存在巨大的住房短缺。

经济适用房“短缺”：30万套

根据美国房地产经纪人协会和Realtor的最新分析，美国住房市场至少缺少30万套面向中等收入买家的经济适用房。

美国房地产经纪人协会的高级经济学家兼房地产研究主管Nadia Evangelou表示：

“在所有收入群体中，中等收入购房者面临着最严重的住房短缺问题。需要采取双重方法来解决负担和有限的住房供应问题。这不仅仅是增加房屋供应的问题，而是增加大多数人能够负担得起的房屋的供应。”

截至2023年4月末，约有110万套房屋可供出售，同比上涨5%，然而，市场仍缺少近32万套价值在25.6美元的可售房屋（25.6美元是中等收入家庭可负担的大致价格），这导致可供中等收入潜在买家购买的房源不到整个市场的四分之一（23%），然而五年前，这一群体可购买的房屋数量占整个市场的一半。

这说明居民购房意愿的缩减，并不是因为整个房地产市场供过于求，而是房价飙升导致局部市场，即经济适用房的供需不匹配。换言之，经济适用房明显供不应求，一旦房价稍有回落，刚需购房者可能又会为了买房而排起长长的队伍，在需求的推动下，房价可能再次反弹。

这部分刚需很可能成为美国房价高位不下的支撑。

长期趋势：租房市场将成为主流

住房，这类刚性需求，并不会因为价格上升就彻底抹杀了需求，如买不起房就流浪街头，而人们往往会降低需求，选择其他可替代选项。

一个明显的趋势是，这部分潜在购房者会从“购房”向“租房”转移。更重要的是“购房—租房”的需求转移可能将成为中长期趋势。

一方面，房价长期走势的攀升和房贷利率的上涨意味着消费者要支付更高的成本，年轻人很难通过投资房产来实现财富升值。

另一方面，信息渠道越来越发达，理财市场越来越专业，导致股票、债券等低门槛的财富升值之路不断被收窄，但年轻人的资产又无法匹配另类私募资产这类高门槛资产，意味着年轻人很难实现财富的跨越。

亚特兰大联邦储备银行中心住宅房地产主题专家Purviance表示：“市场已经接受了人们将无法再支付首付的事实，买房将变得更加负担不起，而更多的人将不得不租房。”

房地产业内人士普遍预测，未来住房市场中的主流趋势是“单户出租”和“建造出租型房屋”。 Avail最近的一项调查显示，只有不到三分之一（30%）的租户可能在未来一年内购买房屋，这意味着将有70%的租户不考虑买房而是继续选择租房。

多因素加剧房租上涨

房地产市场从 “购房市场”向“租房市场”的倾斜加剧了房租的上涨。

根据美国人口普查局2017-2021年的数据，超过35%的美国家庭租房成本高于以往任何时候。Zillow最新租金报告也显示了租金的上调，2023年5月美国典型房屋租金要价为2048美元，相比去年同期上涨了4.8%。

除“住房-租房”的这部分需求外，哪些因素推动美国租金的上涨？

1）通货膨胀。通胀下原材料和人力成本上涨，房东面临更高的成本，因此这部分成本会转嫁给租房者。然而，更高的租金成本会继续加剧通货膨胀，并且循环重复。  

2）库存不足。根据美国低收入住房联盟的数据，极低收入租户（即收入低于该地区收入中位数30%的家庭）缺少720万套负担得起的出租房屋。

3）弥补新冠期间的损失。新冠疫情期间，美国政府为了维持社会稳定，颁布了禁止立即驱逐租客的条例。此外，2021年租金暴跌时，许多房东为租客提供了折扣。目前，这部分房东欲求涨租弥补过去的损失。

4）人口流动增加郊区租金。新冠疫情期间，远程办公模式普及开来，财力雄厚的租房者意欲在远离城市的郊区寻找更大的房屋以改善生活质量，这种人口迁移潮增加了郊区的租金。

5）独居的需求增加。根据房地产网站StreetEasy2022年的一份报告，越来越多的潜在租房者正在寻找单间公寓和一居室公寓，从而推高了对可用住房的需求。

在房价高企的环境下，美国居民不得不适应“以租代买”的住房模式，此外，在上述因素的推动下，租金上涨趋势在短期内也不可遏制，在Avail对2500名房东和租户的采访中，就有65.1%的受访房东计划在2024年上调租金。