房东遇到的那些事

到了达拉斯，发现我身边认识的华人几乎每个人都是房东，今天就说说房东管理房子要知道的那些事。

如果你请专业管理公司来管理， 她们可能要收你每个月租金的7%-10%。其实你完全可以自己管理，省下这个费用。

如果你自己管理房子，那么就需要一个团队来支持你的工作。这个团队包括修理工Handyman，水管工，电工，空调暖气工，清洁工，除草工，车库门修理工等等。你要做的就是有修理需求的时候跟他们发短信，安排工作，然后工作完成，付款即可。因为管理公司其实也是要进行同样的工作，她们请人修理你也是要付款的。所以只要你有修理工的联系方式，能遥控，就可以了。

平时租户最容易发生的问题就是管道漏水。所以找个物美价廉的修水管的工人非常重要。在美国，水管工和电工的收费很高，随便看一看都是100美金以上的出场费，所以，我尽量找那些不一定有执照，但是全能的Handyman来扮演多种角色。

夏天到来，空调机最容易出问题。最近一个月，我已经大概叫空调工将近十次了。为什么？因为租户平时不会主动维护空调。她们不换Filter，也不花钱维护保养空调，因为毕竟房屋不是她们的。所以即使租约里面写着租客应该换过滤网，我也会每年租约到期的时候去检查一下。

怎么找到可以信赖的工人呢？要依赖社交媒体的社区板块，比如Facebook周围妈妈群，nextdoor APP上的大家推荐的信息。有的时候我从卖家的经纪人手里也能找到一些工人的推荐，比如原来这家主人用什么人，或者其他地产经纪人信任的人。一般用一次，就能感受出这个工人是否可靠（按时到达）有能力（能修好东西）值得信赖（价格靠谱）。如果这几样都能满足，我会长期使用，同时推荐给其他朋友。

修房子多了，自己也会积攒一些经验，比如家里灯不亮，换了breaker还是不亮，那么多半就是哪个风扇短路了，要换风扇。如果屋顶的紧急排水管在排水，说明屋顶的空调管道堵住了。马桶常常堵，有可能是下水管道被树根扎漏堵塞了。做了房东，真的增长了很多关于房屋的知识。这些平时用的工人，也是我的资源库，他们教会我很多。

有人说是不是租户要修理什么尽量拖着她们，不马上修？我的答案当然是否定的，如果房屋出了什么问题，一定马上修。我会和租户说，家里房屋出现任何问题，请马上联系我，特别是漏水等情况。因为如果漏水不及时修理，墙和地面可能都会长霉菌，要除去霉菌，花费就更大了。

平时的原则就是尽量不去打扰租户的生活。我只会在换季的时候提醒对方夏天要把花园喷水设备打开，冬天要关掉。特别是极寒天气到来之前，会提醒她们要打开柜门，把户外的水管包裹隔温层等注意事项。

如何涨租金？每年你都可以要求涨租金，但要和市场价位吻合。最近因房产税巨额增加，保险增加，涨5%-10%都说得过去。你加租的风险就是这个租客说要搬家，换租客要清洁，清洗地毯，有时要刷墙，搞些小修小补，这些成本是换租户带来的。如果不想麻烦，就不用一下子涨到租户不能承担。

在涨租的时候，最好跟租户解释一下为什么涨，比如“因为房产税的大幅增加，保险费用的增加，HOA费用的增加等，我需要把租金提高到XXX。”据研究表明，你因为说出了理由，只是这两个字“因为”，就更容易获得对方的谅解。如果你涨上去的钱，还是在周围出租房中是有竞争力的，那么租客大概率会续签，因为搬家成本也不低。

什么时候修理东西的钱是应该租户付呢？如果明显是因为租户的责任早晨的损坏我会向租户收钱，如果是正常老化坏损，房东要负责任。举个例子，车库门，如果是弹簧坏了，或者自动门的马达坏了，那么就是房东的责任，由房东付钱修理。如果是门被租客撞坏了，或者被她们拉出了导轨，那么就是她们的责任，由租户负责出钱维修。

如果你的住房在一个规划好的小区里面，HOA小区物业要收费的小区，那么如果租客不割草，把垃圾桶没有及时收回等，小区都会发来Violation notice。如果院子里面的树死了，是房东东责任，如果是草坪没有割，是租户的责任。这种Notice一收到，马上要给租户发过去，让他们改正。同时要把这些Notice 收集归档，以备在租客搬走时扣押金有证据。