杭州地产大佬，逆市疯狂拿地

2023-07-10 04:07

“不是我们猛，是他们（其他房企）退太快”。滨江是杭州本地的龙头房企，放在过去，重仓单个城市的房企论拿地规模还是营收，都无法与全国性的房企相抗衡。然而，在巨头爆雷、行业震荡的当下，杭州“大地主”滨江成为了跃升最快的房企，在各类排行榜中突飞猛进，此次趁势拿地，在一众收缩的房企中反衬得风头十足。

作者 | 宝珠

编辑 | 江江

来源 | 盐财经（ID：nfc-yancaijing）

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2023年已走完半程，全国楼市仍持续低迷，鲜有惊喜发生。不过，对于房企来说，并非所有人都只能过紧巴巴的苦日子。

甚至还有房企在逆境中活得比以往更好，其中最典型的就属滨江。

6月底，滨江集团发布公告，今年上半年滨江累计全口径销售金额达925.8亿，位列克而瑞全国房企排行榜第10，比去年排名又前进了3位；上半年现金回笼478.66亿，创历史同期新高。

滨江是杭州本地的龙头房企，放在过去，重仓单个城市的房企论拿地规模还是营收，都无法与全国性的房企相抗衡。然而，在巨头爆雷、行业震荡的当下，滨江成为了跃升最迅速的房企，在各类排行榜中突飞猛进，显得越来越不容忽视。

▲西投滨江·云栖名筑实景图/图源：滨江集团

自去年到今年，滨江在拿地上的动作，几乎可以用激进来形容。在刚过去的6月，滨江通过受让、土拍新获得6幅地块的全部或部分权益；而在去年杭州的第二轮土拍中，滨江豪掷224.51亿，共拿下12幅土地。

滨江的存在，维持了杭州土拍市场的热度。尤其在今年，楼市尚未回暖，杭州土拍却多次触发触顶摇号，半年揽金953亿元，位居全国第二，走出了与房屋成交量截然不同的火热行情。

“行情不好，但活得很好”，诸如这般，滨江是怎么做到的？

/ 阿拉斯加棕熊 /

自前两年房企的流动性危机开始浮上水面，出现在新闻媒体中的房企大多与爆雷、裁员、减薪、债务重组有关。

滨江则是另外一派气象。

滨江是去年少数给员工颁发年终奖的房企之一，盐财经记者根据滨江今年第一季度财报披露的应付职工薪酬推算，滨江支付的总年终奖金额约为 1.19亿元，以年报中公布的职工数1126人计算，平均每人分得的年终奖约为10.57万元。

除此之外，网上流传的文件显示，滨江在2023年春节期间给员工放假18天。

▲滨江集团2023年春节放假安排通知/图源：钱江晚报

去年，在房地产市场遇冷的背景下，全国实现营收、归母净利润双增的房企，只有5家，而滨江榜上有名，比起万科、龙湖这样声名赫赫的国内龙头房企，滨江的名字对许多人来说稍显陌生。

滨江集团由国企转制而来，董事长戚金兴是土生土长的杭州人，滨江自1996年成立后，一直在杭州偏安一隅。尽管滨江已经在杭州本地当了5年的“地产一哥”，但由于鲜少在浙江之外的其他城市扩张，知名度上不如杭州的另一家房企绿城和它的创始人宋卫平。

滨江近几年在媒体间获得关注，主要原因是其逆势扩张的姿态。

6月的最后一天，滨江以29亿竞得杭州一幅住宅用地，7月刚开一个头，滨江又在浙江省湖州市拍下两宗土地，总价分别为15.5亿元与2.8亿元。

查阅滨江发布的公告，能密集看到“竞得土地使用权”或“新增土地项目”的字样。

而相比去年，滨江今年的拿地动作已经算得上“有所收敛”。

2022年，在杭州四次集中土地供应中，滨江分别竞得土地11、12、3、2幅。一整年内，滨江通过多种方式总计拿下38幅杭州土地，共新增362.52万平方米土地储备。

杭州向来是各大房企的兵家必争之地，但由于楼市的下行行情，不少头部房企在各处暂缓拿地，这似乎给了滨江“可趁之机”。

在2022年年终的媒体恳谈会上，戚金兴表示要学习阿拉斯加的棕熊，在冬天到来之前，等待洄流的鱼，“让自己的脂肪再增厚一些、增多一些，万一有不确定的长期低温，起码日子比人家好过”。

▲滨江集团董事长戚金兴/图源：搜狗

/ “不是我们猛，是他们退太快” /

不少翻车案例在前，滨江的逆势扩张难免引人担忧。

去年滨江在杭州大举拿地之时，就有媒体报道，2022上半年，滨江在杭州两次集中供地时的土地出让金总额超400亿元，而滨江上半年的销售回款不到322亿元。

不过，最后年末财报显示，滨江在2022年的总权益拿地金额为374亿元，维持在戚金兴提出的“0.6”界限之内，即拿地权益金额不超过现金流的0.6倍。

这样来看，滨江在土地储备补充上并没有盲目掏钱。权益拿地金额能与最初的土地出让金相差一大截，与滨江的土地开发模式有关。

▲滨江集团在杭州土地开拓分布图/图源：滨江集团‍‍‍‍

根据经济观察报统计的数据，滨江在杭州第一批集中供地中拿下的土地，有3幅为合作拿地，有8幅则在拿地后引入了新的合作房企。

比如萧山6号地块，滨江在竞得后引入了兴耀、星汇和建杭置业三家合作方，其权益下降至20.8%。

同样，滨江在第二轮土拍中获得的12幅土地，有2幅属于合作拿地，其余剩下的10幅中，有8幅在后期引入了合作方。如此一来，滨江独获100%权益的土地仅为2幅。

这些合作房企，主要为杭州当地的小民营房企和当地区、镇所属的国有企业。

上述媒体报道，滨江能为地块引入合作方，有杭州官方相助。

不过，从2018年到2022年，滨江在新增土储权益占比为37.4%、52.8%、50%、56.6%和55%。这一数据没有在去年陡然下降，可见，这是滨江一贯以来的开发模式。

▲2019-2022年滨江集团新增土储情况/图源：克而瑞地产研究

这相当大程度上纾解了杭州高额土地出让金带来的压力。并且，通过这种方式，滨江与杭州本地国企有了更加紧密的联系。

去年财报显示，滨江的财务指标保持在三道红线以内，扣除预售账款后资产负债率为60.67%（三道红线要求不超过70%），净负债率为55.42%，现金短债比为1.67倍。

可见，滨江的杠杆并没有如激进的拿地姿态那样抬得很高。

事实上，由于长守浙江省内，滨江向来有着保守的评价。此次趁势拿地，在一众收缩的房企中反衬得风头十足，故而有了戚金兴那句“金句”：“不是我们猛，是他们（其他房企）退太快”。

/ 成败在杭州 /

在今年6月初举行的滨江集团年度股东大会上，戚金兴对杭州深情表白：“杭州是全国房地产最好的市场，其次才是上海。”

滨江实力的累积，自然与杭州这座城市息息相关。滨江成立后第三年，阿里巴巴在杭州呱呱坠地，一举将这座城市推向全国乃至世界互联网产业的前沿；各种形式的直播兴起，这里又化为呼风唤雨的大网红聚集地。

站在风口，杭城富贵。

发展这么多年，滨江不是没有产生过向全国扩张的想法，只是几次遭遇失败，便收起念头。如今，滨江的土地储备，有65%在杭州，85%在浙江。

▲滨江集团2017-2022年杭州市场销售份额占比/图源：中指数据CREIS

将身家性命维系在单个城市的做法，有其好处，也有其风险。负面例子是郑州的建业，正面例子就是杭州的滨江。

滨江在杭州有其不可复制的优势，这些优势在特殊的环境中有时格外关键。

近年来房企毛利率不断走低已是共识，业内平均毛利率仅为20%左右，部分原因与高昂的土地出让金有关。目前，杭州的楼面价已相当之高，在刚过去的第五轮土拍中，杭州平均楼面价已达到26587元/平方米。

这对房企控制后续成本的能力提出了很高的要求，当地极致深耕的房企便凸显了优势。

就像特斯拉Model 3 和Model Y可以通用零件而降低成本，滨江在杭州的多个项目能实现同一团队管理，节省人力成本。滨江集团员工精简，有“人均创收一个亿”的说法。

当地多年的操盘经验，也使得开发商与各方供应商形成了稳定的合作关系。

种种因素促成了滨江的高周转模式，2022年上半年竞得的土地，往往下半年就能开盘售卖。有媒体报道，位于杭州余杭的滨江枫映华庭项目，从拿地到出预售证，仅用了57天。

▲滨江枫映华庭192套房源最终登记了975组/图源：枫映华庭选房截图

在不少杭州楼市打新人心目中，滨江是具有品质保证的优质开发商，因此滨江项目的去化率通常较为可观。中指研究院数据显示，2022年滨江楼盘项目的首开去化率达到了77.3%，而杭州全市整体新盘的首开去化率为59.8%。

不过，尽管土拍市场异常火热，在销售端，杭州楼市与其他城市无异，表现出购买力不足的一面，今年6月，杭州新房供需双降，二手房成交额更是连续三月下跌，显露疲态。

戚金兴未来继续看好杭州的原因主要是人口。目前，杭州的人口净流入量在全国领先，加上亚运会也将在杭州召开，利好楼市。

在杭州这个土地财政依赖程度位居全国榜首的城市，滨江是“大地主”，也是“大金主”。二者一荣俱荣，一损俱损，某种程度上说，看好杭州，是戚金兴想要的，也是必须要做的事。

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来源: qq

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