2023年波士顿公寓租赁市场年中报告

2023年已过半，波士顿的公寓租赁市场正在发生转变。今年4月，波士顿公寓的平均租金已超过3,000美元，并且还在继续攀升。公寓供应量和空置率都接近2022 年的水平，这一年波士顿的租房供应量已经达到有记录以来的最低水平。随着当地经济继续保持强劲，新建筑停滞不前，随着我们迈向 2024年，价格持续增长的条件已经成熟。进入2023年下半年，让我们研究一下实时数据趋势及其对波士顿公寓租赁市场可能产生的影响。

波士顿公寓当前的实时空置率 (RTAR)为 3.20%。较去年同期略有上升（+2.24%），但与2019 年6月大流行前水平相比下降了-59.69%。波士顿的RTAR在今年3月达到峰值4.37%，比去年同期低了-12.07%。2022年4 记录的季节性峰值（4.97%）。

波士顿的实时空置率 (RTVR) 目前为0.54%。该数字较去年同期增长了+25.58%，但较2019年6月大流行前的水平下降了-39.33%。自2022年1月以来，职位空缺率一直保持在1%线以下，这是前所未有的。尽管最近我们看到职位空缺不断上升；我们仍低于1%，在 RTVR 至少达到2%前，没有理由认为可能会影响某些定价的趋势正在出现。

截至6月中旬，RTVR 和 RTAR 均比去年同期下降了两位数。与去年相比，过去几周的供应吸收速度有所放缓，从5月到8月，这两项供应指标均保持快速下降趋势。这最终导致RTAR和RTVR在秋季创下历史新低。我们很有可能最终看到租赁市场的顶峰。也许，如果我们看到租金活动再放缓两个月，这可能是一个更强烈的信号，表明租金增长将在2023年下半年停止，并可能在2024年持平。值得注意的是，大约10周后，我们将进入进入 9月份，公寓租赁季节将进入放缓期，因此监测非周期季节的租金表现将会很有趣。

如果供应吸收继续减速，波士顿今年秋天不太可能再创下RTAR和 RTVR 的历史新低。尽管如此，根据波士顿最新的公寓数据，波士顿公寓的平均待售天数（28 天）仍比一年前下降了-15.15% 。这表明需求仍然强劲，价格很可能不会大幅下跌。话虽如此，公寓降价的最大推动力是待售天数。当公寓在市场上放置超过30天后，大多数房东几乎总是愿意接受小幅降价

目前波士顿公寓的平均租金为 3,116 美元。与一年前相比，增长了12.50%。由于出租单位短缺，今年价格上涨加速。由于RTVR 和 RTAR 均远低于大流行前的水平，可能需要大规模裁员才能改变这一趋势。在过去几个月与数百名业主交谈后，一致认为他们的租户继续保持高收入职业，同时将失业人数降至最低。看来，即使在能源价格高企的通货膨胀环境中，波士顿似乎也能够产生并维持创新产业。

通过审查整体更广泛的统计数据和趋势，情况似乎可能倾向于在7 月至8月租赁高峰季的剩余时间内最终实现温和的租金价格增长。供应不足和需求强劲是价格上涨的主要推动因素，这表明租金应该上涨。话虽这么说，我们的一些较大的业主提到过去十天的看房和看房次数显着减少。这也可能与7月4日恰逢星期二有关，这可能导致假期时间比预期更长。

在我们1月份发布的上一份波士顿公寓租赁市场报告中，我们报告了2022年投放市场的新住房数量下降。再加上新冠疫情对2020年和 2021年新库存投放市场造成的干扰，您可以得出以下结论：这为我们今年看到的住房库存严重短缺奠定了基础。

我们强调，今年我们恢复大流行之前的新建筑数量是多么重要。到目前为止， 2023年的情况并非如此。BPDA仅签发了83份住宅或混合用途新建建筑许可证，低于去年签发的94份。

除非我们看到2023年下半年发放的新许可证大幅增加，否则预计波士顿的租金短缺只会变得更糟。这将为2024年及以后的租金价格带来额外的上行压力。

我们在2023年波士顿公寓租赁市场报告中分享的一个担忧是国民经济及其对波士顿当地经济的影响。我们预测，如果经济衰退加剧并出现大规模裁员，将对租赁需求产生负面影响。2023年到目前为止，情况完全不是这样。

该州的失业率在2022年大部分时间都在4%左右徘徊后，现已大幅回落至大流行前的2.8%水平。这是当地经济健康强劲的一个重要指标，它预示着住房需求不会很快消失。

根据Macrotrends.net的数据，尽管全州人口在下降，但波士顿都会区的人口仍在增长。目前都市区人口为434万，与2022年相比增加了0.39%，联合国预测该地区人口在未来几年将继续增长。

波士顿继续在技术和医疗领域吸引新的机会，这为过去十年的人口激增提供了动力。Pitchbook的第一季度风险监测报告仍将波士顿视为美国第三大风险投资市场，这一趋势不太可能很快改变。只要波士顿继续吸引风险投资资金，当地人口中就会继续增加高收入居民，这将对住房供应造成额外压力。

考虑到所有这些市场趋势，波士顿的公寓租赁市场将继续面临供应紧张和租金上涨的问题。预测价格持续上涨的持久性将具有挑战性，而且情况可能会很快发生变化。总体而言，我们认为今年秋季波士顿市的租金价格将趋于平稳，而大波士顿周边郊区的租金价格将继续小幅上涨。

随着波士顿市房价飙升，过去几年我们发现郊区的公寓供应开始紧张。2022年我们看到大波士顿地区的RTAR有记录以来首次低于波士顿市的RTAR。现在，波士顿市和波士顿都会区的公寓供应情况比大流行前几年要近得多。

可用公寓供应不足是一个不幸的问题，在不久的将来可能会持续存在。随着能源、公用事业和材料成本空前上涨，我们的建筑业受到了数学上无法计算的成本的阻碍。这些不必要的、自我造成的通胀政策大大减缓了新的供应。当再加上租金管制和其他非商业友好政策的威胁时；当开发商在其他州寻找机会时，考虑到租金将保持高位并不令人震惊。波士顿的地理位置也很小，这限制了以可承受的价格购买土地用于新开发项目的能力。

由于波士顿市缺乏用于新建筑的土地，大部分新住房开发项目将建在城市范围之外。这些郊区社区应该会吸引更多寻求逃离城市不断飙升的租金价格的居民。与2022年相比，我们已经看到该市的公寓供应量有所增加，而波士顿都会区的 RTAR 则同比下降。

政府官员可能会考虑采取一系列大棒措施，为开发商提供额外的税收优惠，刺激供应。我们确实应该探索一切机会来建立最广泛的公寓供应，而这首先要从激励措施开始。有许多想法可以促进发展，希望我们能够尽快采取行动，以便为我们伟大的城市和州留住最优秀、最聪明的人才。