魔都这个戏超多的豪宅盘，呼叫大冤种

就算没上周“钓鱼卖房”事件，上海新天地靠近太平桥公园南门那段黄陂南路也会是中介的天下。

有排队进场带看房的，还有“小蜜蜂”寻觅客户中的。特别是到周末，有时人一多，就有置身于三四线城市死命卖文旅大盘现场的即视感。

但实际上，这是上海一个大IP豪宅盘所在地：

翠湖天地。

它在上海二手豪宅的地位就像贵州茅台之于白酒，近乎成为一种资产价格的信仰。

开发商是香港瑞安房地产（00272.HK），老板罗康瑞有“上海姑爷”的雅号。瑞安借道旧改，在上海市中心拿下这块成片开发的地。

自1996年开始，翠湖从1期卖到5期，实现了属于自己的产品迭代，现在6期还在拆迁中据说最早在2024年年底入市。

它是地段上的豪宅，但论产品品质，杭州随便哪个豪宅盘都能吊打它。如果不执拗于上海新天地板块，约三公里半径内的绿城黄浦湾、融创外滩壹号院等也可以碾压它。

这个在产品品质上进步空间巨大的楼盘，背后由中介、开发商和一批炒房客联手托起了它的卖方市场，形成翠湖特色的卖房生态圈。

沪上其他楼盘，无出其右。

对部分人而言，翠湖的房子本质不是用来住的，而是用来炒的。他们玩着击鼓传花的金融游戏，只要花最终不在自己手上就好了。

仔细看，你会发现：

● 翠湖一直都有几个“雷锋型”房源存在。

它们往往并不着急出货，然后会挂着个看着匪夷所思的价格，最后充当了掩护其他房源出货的“炮灰”。

比如，2022年6月上海刚解封不久，市场盛传翠湖成交了套近35万元/㎡均价的房子，冲破30万元/㎡。上海豪宅市场一下子被带领着进入新的高位。

而实际上，当时那套挂牌价35万元/㎡的房源并未成交，挂牌的业主还在业主群里澄清过。

当时成交的是小区其他3套房源，成交均价在30多万元/㎡，没到35万元/㎡。

所以这三套房源能成交，离不开那套雷锋型房源的功劳。

最近，这套当雷锋的35万元/㎡房源，挂牌价飙到40万元/㎡。

● 网红楼盘另一大必备要素是勾起八卦心的流量型话题。

话题可以是某某明星，也可以是某某行业的精英人士。

比如，2023年4月，市场消息有板有眼说着，翠湖4期成交了套过亿的房子，均价44万元/㎡，接盘的是沪上某女基金经理。再次惊呆市场。

但谁能想到，没多久，先是李蓓，再是葛兰，两位传言中的买家纷纷否认。

李蓓还说，现在买翠湖，跟2000块以上买茅台股票没什么区别。

虽然事情被证伪，但翠湖又一次上了热搜。

这些传闻有着刺激眼球和达成传播的重要要素：

不断刷新的价格或自带关注度的人物。

● 翠湖天地生态的形成，少不了中介的安利。

在上海新天地板块看过房的都知道，中介很喜欢推荐翠湖。

不止一位中介并不避讳地告诉过我，他们是靠翠湖完成带看KPI的考核。

因为市中心很少有这样大盘的存在，时间跨度足够，面积段跨度也足够，很容易有活跃的带看量和成交量。

其实光凭地段，翠湖就赢在起跑线上。

不得不承认，它所处的上海新天地板块有历史人文气息+成熟配套。新天地不像陆家嘴，办公氛围浓厚；不像古北碧云，偏安一隅；更不像徐滨前滩，初生牛犊缺些底蕴。

● 翠湖最幸运之处在于有一批心态上可以穿越地产周期的业主。

如果现在有人告诉你翠湖的价格跌了，那多半是骗人的。

因为过去这一年事实证明了，翠湖的成交价在攀升，进入高位，翠湖4期最高成交均价到了37万元/㎡。

如果说上周那位“挂牌1999万起”的业主是走标题党模式钓接盘侠，那翠湖其实一直不缺钓鱼（冤大头）房源。

翠湖的1-3期已经是外界公认的老破大，但架不住业主很能扛。加上外立面重新刷过后，又新新的了。

翠湖2期御苑有套中高区的房源，约280㎡，业主自称砸了千万装修成原木风。去年他号称要马上关门卖，价格是9600万，卖到今年价格降到8800万，没成交。

但更多的4期5期业主在等，等着一个符合预期的价格。而这个符合预期的价格，基本可以堪比香港港岛乃至半山的房价了。

不像有的上海豪宅盘能拉的下面子，现在的翠湖天地还有偶像包袱，但终有一天，溢价会被时间抹平，回归到稳定的价格上。

这点，已经被汤臣一品、财富海景花园等上海老牌豪宅证明过。