地产进入央国企时代

· 这是第5291篇原创首发文章  字数 2k+ ·

· 梁云风 | 文  关注秦朔朋友圈  ID：qspyq2015 ·

“碧恒万融”时代谢幕

2023年，中国房地产发生了一个巨大的变化。根据最新数据显示，今年上半年，百强房企的销售业绩中，国资背景的房地产开发公司销售业绩大幅上升，成为地产行业的领跑者，而民营企业则呈现下降趋势，在这一地产周期中“一次重伤，数年治愈”。

2021年下半年来突发的地产行业危机，让房企格局大洗牌，民营房企相继进入“至暗时刻”，而头部央国企则迎来了属于它们的“最好时代”。

数据会说话，我们先看今年上半年的百强房企销售数据。

华泰证券研报指出，今年1-6月，百强房企中央国企累计销售的同比增幅为27％，而民营房企的同比增速却为-27%。

从销售前十房企排名来看，统治地产数年之久的“碧恒万融”时代谢幕，国资背景（包括混合所有制企业中国资占优势地位）的开发商开始全线上位。TOP10中除碧桂园、龙湖外，已经有8家是国资背景的开发商，TOP20中国资背景开发商也达到了14家。

上半年销售排名第一的是央企保利发展。保利发展从去年的第三名跃居今年的行业第一，销售额2366亿元，并且是连续6个月位居累计销售榜首。万科以2017.9亿元位居第二，中海地产以1784亿元上升一位至第三名，华润置地销售1702.2亿元上升一位至第四名。碧桂园位居行业第五。

招商蛇口、建发、龙湖、绿城、中国金茂则位列第6到第10位，而民企金地、融创跌出前十。恒大自2021年爆发流动性危机以后，在榜单上的位置一再后延，如今更是难觅踪迹。

头部央国企开发商的韧性在这一轮周期中表现得淋漓尽致。根据克而瑞发布数据显示，6月份百强房企销售不及预期，同比降低28.1%，单月业绩增速由正转负，业绩规模甚至低于去年同期。

尽管大家日子都不好过，但国资与民企开发商的日子还是有所不同。在TOP20房企中，国央企6月销售单月同比-23%，降幅低于其他类型（混合所有制同比-31.2%，民营同比-47.1%），环比+4.0%。头部民企销售单月同比均有下降，碧桂园、龙湖、滨江、新城控股同比分别为-54.1%、-31.4%、-47%、-51.3%。

民营地产公司仍在艰难自救。

融资成本碾压民企

在民营地产公司频频爆雷、自身难保的时候，央国企地产公司在土地市场表现得更加积极。这当然也有地方城投公司为市场托底的原因，但从央国企开发商积极拿地也能嗅到某些不同寻常的味道。

中指院数据显示，上半年全国土地市场延续低迷态势，22城中拿地金额占比央国企共占总金额的67%。不过有一个小变化是，上半年地方国资托底乏力，由上年的42%降至9%，央国企仍是拿地主力，上半年拿地金额占比升至58%。

分城市看，北京、上海、厦门、南京、苏州仍以央国企为拿地主力，而杭州、成都、宁波城市民企拿地金额占比有所提升，如杭州民企拿地金额占比在六成以上，5月23日出让9宗地全部为民企摘取，6月9日出让5宗地中4宗为民企；成都更多为当地民企，如诚一投资、四川邦泰置业、乐山海天、嘉禾兴等。

在具体的企业拿地权益榜上，上半年的TOP10，前9名都是国资背景，只有第10位的是龙湖。

｜素材来源于中指研究院

央国企在土拍市场上的强势，以及今年来地方国企托底能力变弱，主要原因有几点——

首先是大多数央国企开发商在这一轮地产周期中虽然也受影响，但并不伤筋动骨，爆雷的房企中，除了绿地出现问题外，其他头部央国企地产公司都很好地控制住了风险。

这里面，国有房地产企业的风险控制能力是一个重要的因素。国企内部冗长的决策流程，又相对比较严苛的追责体系，让国企在市场快速扩张期显得比较滞后。在民企普遍大规模加杠杆、追求规模的情况下，很多国有企业显得力不从心。

然而，在遇到市场动荡的时候，这些严苛的内控措施又让国企更具有抗风险能力，国企的保守反而让他们挺过了这一难过的周期。

其次是央国企凭借其强大的资本实力和技术优势，能够更好地抵御市场风险，保持稳定的发展态势。这主要表现在央国企开发商的身份为它们发展带来了低成本且通畅的融资渠道。在融资成本上的优势，是当下正面临着融资难、甚至停滞的民营房企们难以企及的。

以保利发展为例，根据界面新闻的报道，一位保利发展投资负责人称，“我们从未担心过融不到资，而是要争取周期更长、利息更低的资金”。

2022年保利发展提升了直接融资比重，累计发行公司债113亿元、中期票据150亿元，合计规模同比增长40.72%，直接融资平均成本2.88%，属于同行中最低水平。

根据澎湃新闻的报道，亿翰智库统计数据，2022年，25家样本房企的平均融资成本约为5.14%，头部房企平均融资成本在4%以下的企业有6家，由低到高分别为中海（3.57%）、华润（3.75%）、招商（3.89%）、金茂（3.9%）、保利（3.92%）、大悦城（3.97%），皆为国企、央企。

头部民营房企龙湖、融创2022年的平均融资成本是4.1%，碧桂园的平均融资成本是5.73%，新城控股的平均融资成本是6.52%。

排名靠后的民营开发商的成本则更高，正荣、建业则超出7%，分别为7.1%、7.8%。禹洲集团的成本达到了7.23%，恒盛地产9.3%，而像今年在港股退市的新力控股，外界估计其融资成本超过了15%，相比之下，央国企在融资成本上的优势可见一斑。

要及时止住“民企信誉坍塌”

招商证券分析师赵可表示，当前市场销售方面，央国企表现优于混合所有制房企，更优于民企。“如果全局销售仍维持小幅正成长的弱β特点，那么分化仍将持续且进一步放大。”

从具体的销售情况看，业内的普遍共识是，下半年各类型房企销售业绩将明显分化，央国企销售仍将保持强劲增长，稳健性民企将有小幅的增长，出险房企销售仍会是大幅下降。

总体来看，民营地产公司的警报仍未解除，今年房企将大规模退市，据中指研究院监测，目前，A+H股中35家上市民营房企逼近退市，其中7家房企基本锁定退市，而A股戴帽房企共有11家，其中*ST蓝光已于6月6日退市，*ST海投也于6月19日接到终止上市交易告知书。

民营房企大多挣扎在生死之间。

民营房企的“退市潮”，导致的是民企的信用塌方。一方面，对上市房企来讲，信用、品牌影响力下降，融资渠道受限，将严重影响经营、投资业务。

另一方面，公司估值降低，将打击大股东自救的积极性，不利于后续保交楼及债务重组，房企要走出困境就更难，这也直接导致这些房地产公司的信誉进一步崩塌，影响楼市大局。

从市场的健康发展来看，充分竞争才能有序发展，通过充分竞争，可以激发市场活力，提高企业的竞争力和效率，从而促进市场的健康发展。只有企业之间的竞争足够充分，才能保证市场上的产品和服务的质量和价格的合理性，从而保护消费者的利益。

这种竞争，不仅要在企业与企业之间，也应该在国有与民营开发商之间，只有这样，市场才有鲶鱼，才有活力。

因此，在做大做强央国企开发商的同时，有必要及时止住民营房企的信誉坍塌。

「 图片 | 视觉中国 」