萧条在某种程度上,比繁荣还要重要公众号新闻2023-07-14 04:07就像夹在七个小矮人堆里的白雪公主,房地产总是一个让人难以忽略的话题。从去年底一直到现在,市场每隔一段时间就会有篇小作文。市场也有很多人买单。号称私募魔女的李蓓,年初就称房地产股存在着“十年一遇级别”的投资机会。6月底,著名的畅销书《大衰退》的作者辜朝明,在一次券商策略会上表示,中国目前“不要把时间浪费在货币政策上,不要把时间浪费在结构性改革上,而是应该将所有精力都放在财政刺激上以保持经济的运转。”与此同时,中银证券首席经济学家徐高,也发表了《需要全面纠偏对我国债务的认知》,观点是杠杆还要接着加。关于房地产的讨论,夹杂着太多的噪音。因为牵扯到太多人的切身利益,普遍情绪远大于理性。市场上形形色色的观点,往往也是屁股决定脑袋,以至于时间久了自己都分不清哪个才是真实的自己。质本洁来还洁去。房地产本质上跟股票、大宗商品一样,都是周期。01房地产是有周期的我们之所以一叶障目,不见泰山,原因无非有两个,一个就是利益,另一个是经历的时间太短。根据《中国居民资产负债表估计:1978年-2019年》的数据,从1985年开始,在居民全部资产的构成中,住房的占比虽然总体上是逐年下降的,但依然处于绝对的高位,到2019年,这个比值是63%。也就是说,在居民全部的资产配置中,接近三分之二是不动产。对于绝大部分居民来说,手上的房子,就是他们这辈子最大的倚仗。中国居民的资产配置中,房地产占比显然是偏高的。根据拉斯·特维德在《逃不开的经济周期》中给出的估计,全球房地产大约占全部可变价格资产的一半。房地产也是有周期的,只不过我们绝大部分人都没经历过一波完整的周期。四大著名的经济周期分别为康德拉季耶夫周期、基钦周期、朱格拉周期、库兹涅茨周期。其中,库兹涅茨周期就是房地产周期。有意思的是,这个周期虽然以库兹涅茨命名,但在库兹涅茨的著作中,却从来没有提到过房地产。房地产市场存在着长度18-20年的周期,这是一个得到市场广泛认可的结论。最早发现这个规律的是美国的霍默·霍伊特,他在研究美国芝加哥从1830年到1933年这103年的房地产交易统计数据时,发现房地产市场存在着一个平均间隔18年的周期。后来,更多的房地产从业人员和学者,也相继证实了这个结论的可靠性。20年,对于一代人来说,可能就是职业生涯的大部。而且,对于大部分中国人来说,过去这三四十年的变化,简直就是沧海桑田,翻天覆地,房地产行业,都没有机会走完一个完整的周期。02房地产周期走到哪了?中国房地产周期的判定某种程度上是一种玄学。因为我们的房地产市场经历了一个从计划到市场的转变,确认起点都是个问题。1978年,我们从计划经济往市场经济转型,但直到20年后的1998年,房地产才正式的开始市场化。就在这一年,城镇住房制度改革启动,福利分房制度被取消,房地产也成为普通商品的一种。2000年以后,像链家、我爱我家这一类的中介机构陆续出现,二手房市场也活跃起来了。很多人在划分房地产周期的时候将1998年作为起点,这其实是有问题的。房地产周期存在的基础,是有一个完整的房地产市场,而1998年市场刚开始形成,二手房都还少见,划作起点意义不大,何况这个起点并不一定就是刚好处在一个房地产周期的开端。好在有一个“锁模理论”可以解决这个问题:我们在日常参加大会的时候,会发现一个现象,就是一开始大家鼓掌的时候,节奏是混乱的,但三五秒钟之后,大家的掌声就开始逐渐同步。中国经济首次跟世界经济深度融合的标志性事件是2008年美国金融危机。这一年,中国出台了4万亿政策,房地产市场开始了一波大的繁荣。所以,将2008年划为房地产周期的起点更符合逻辑,2008年之前,只是中国房地产市场化的前奏。房地产18年周期最著名的划分方法来自于弗雷德·哈里森。他将这18年的周期划分成三段:前7年是第一个阶段,需求拉动,市场缓慢增长;第二个阶段同样是7年,以短期下跌调整开始,在投机驱动下先上涨5年,最后的两年被称为“买家的组周期”,加速上涨,市场泡沫化;第三个阶段持续4年,价格大幅下跌,最后周而复始。中国最近的这一波房地产周期,起点是2008年,美国金融危机之后,中国出台了4万亿救市政策,房价开始上行,一直持续了7年到2014年。2015年中国房价惯例下行,政策又来了一波“涨价去库存”,房价继续上行,这个7年小周期一直到2021年结束。按照周期惯性,从2022年开始,就是一波4年的房价回调,这个下行时间要一直持续到2025年。从周期的角度可以解释很多问题。市场上有一种非常具备代表性的观点认为,2015年的“涨价去库存”,使我们错过了解决房地产问题的最好时机。可如果你从周期的角度看,站在2015年的那个时间点上,不管是不是出政策,房价还是要往上走。在这个时期,政策主基调实际是层层加码,房住不炒。还有一种观点是,新生人口数,是2022年以来房地产开始下行的主要原因。任泽平有一个非常著名的观点,中国房地产市场,“长期看人口,中期看土地,短期看金融”。人口很重要,但并不足以影响短期的房价涨跌。事实就是,18年的房地产周期,最后4年就是要走下行周期。哪怕出生人口数没有下降,最近这4年房地产市场也不会好。房地产周期不是一个能够用公式推导来实现逻辑自洽的领域,你可以说我们的周期划分方法是纯看图说话,技术分析,但这种划分方法确实有着合理性。实际上,最早发现房地产18年周期规律的霍默·霍伊特一度都以为房地产周期已经消失了,可实际上,这个周期的有效性一直延续到现在。我们划分方法的另一个支撑是与康波周期的拟合。按照我们的划分方法,第五次康波周期萧条期的终点也出现在2025年,这与我们的房地产周期的划分结果是一致的。也就是说,从2026年开始,大的康波周期叠加房地产周期,都是向上的,这可能是一波非常强势的经济复苏和大繁荣的开始。03周期的约束和作用树不能涨到天上去,这句话非常的宏大叙事。树的生长,有自然和物理规律的束缚。房地产周期的外在约束力来自于经济基础,也就是GDP。一般来说,一个国家房地产的总价值,相当于一个国家GDP的2-3倍,这是一条非常硬核的约束。1985年,中国这个比值只有1倍左右,随后逐年上升,大部分年份维持在2.3-2.5左右,从2015年开始这个比值有比较大幅度的提升,2019年这个比值接近3,但仍处于一个相对合理的范围内。房地产总价值跟GDP总量完全正相关,而且每年新建的商品房总量相对保有量显然并不高,因此房价自然也随着GDP增长而逐年提升。GDP快速增长的时期,往往也对应着房价的突飞猛进。所以,房价涨不涨不重要,重要的是自己的收入能不能跑赢房价的涨幅。指望长期看房价会降,也是不现实的。因为中国GDP增速可能会放缓,但一直是增长的,房地产总价值也会随之增长,顶多是横盘。一个完整的周期包括四个阶段,复苏、繁荣、衰退、萧条。这四个阶段没有高下之分,萧条跟繁荣一样重要。人性当然是跟红顶白,喜欢繁荣厌恶萧条,但萧条的存在,是为了消除泡沫,让成长能够走得更远。萧条在某种程度上,比繁荣还要重要。西汉前期,有一个陵邑制度,就是定期将全国的有钱人迁到都城长安附近,为皇帝守陵。这个制度产生了一个深远的影响,那就是抑制土地兼并,消除贫富差距。西汉国祚210年,这个制度居功至伟。周期的客观存在,还是破除各种情绪迷思的工具。最近关于遗产税和房产税的提法也多了起来,核心还是一个,能不能降房价。我们前面提过,一个国家房地产的总价值,相当于GDP的2-3倍,这是一个客观的结论。这个结论的前提,跟有没有开征遗产税和房产税没有关系。进入2019年之后,中国国有土地使用权出让收入每年都在6万亿人民币以上。2019年中国全部住房总价值是292万亿,按照1%的房产税征收率,房产税大概可以收到3万亿。假设地方政府不再依赖土地财政,这中间至少有3万亿的财政缺口。此外,1%的征收率只是理论上的,考虑到其中还有众多免征额度,实际征收的房产税可能不会超过1.5万亿。而且,还要考虑征收房产税对于短期房价的冲击作用。所以,房产税实际能够起到的作用,可能比大家想象的要低。最后,从投资的角度看,这一波的下行周期预计要持续到2025年。对于一线城市的核心地段,现在其实是可以积极起来了。作者:愚老头来源:锦缎版权声明:部分文章在推送时未能与原作者取得联系。若涉及版权问题,敬请原作者联系我们。联系方式:[email protected]。微信扫码关注该文公众号作者戳这里提交新闻线索和高质量文章给我们。来源: qq点击查看作者最近其他文章