如松：下一个（房地产）造富狂潮的大风口在哪?

2023-07-21 22:07

根据吉屋网的资讯，2000年时东国帝都通州的房价是1800元/平方米，朝阳的房价是3800元/平方米，丰台的房价是3500元/平方米，海淀的房价是4000元/平方米，内城四区的房价是4300元/平方米，这是当时北京的二手房价格。

根据东国帝都晨报的报道，1999年上半年，帝都新楼盘的平均均价是6347元／平方米，而2000年上半年帝都新楼盘的平均均价调整为5722元／平方米，下调了10%左右。由于当时的东国还处于福利分房向商品房过渡的早期，再加上新房市场还有很强的计划经济色彩，上述调价机制也是可以理解的。

根据帝都统计局的数据，2000年帝都城镇职工的平均工资为15726元，三口之家夫妇两人合计的收入就是31452元，一套新房面积按照80平米计算，2000年上半年的总价就是457760元，房价收入比是14.55倍。

2020年，根据乐居的统计数字，帝都的新房均价是48147元每平方米，按照80平米计算，一套新房总价等于385万。2020年帝都城镇职工平均工资是112886元，夫妇两人的合计收入225772元，房价收入比等于17倍。

在这20年中，帝都的房屋均价上涨了7.41倍（（48147-5722）/5722），考虑到2000年房地产投资并不是东国社会的主流，而2020年无疑已经成为全社会的焦点，帝都可以不断吸引全国各地官员和有钱人的投资，从2000年到2020年房价收入比从14.55倍上涨至17倍是可以接受的，体现的是正常的溢价现象。

由此可见，房价收入比的小幅上涨并不是推动房价上涨的根本动力，在20年间帝都城镇职工平均工资上涨了6.18倍（（112886-15726）/15726），这才是推动房价上涨的根本动力，职工平均工资上涨的倍数也与平均房价上涨的倍数（7.41倍）比较靠近。

此处需要注意的是，在过去的二十年中，帝都城区的面积已经大幅扩张，平均下来就让房价涨幅和房价收入比的数字显得不那么夸张。如果纵向对比，2000年内城四区的二手房价格是4300元/平方米，2020年内城四区的二手房价格都已经在10万以上，20年间的涨幅超过了22倍，房价收入比的数字也相应地大幅提高，这就是人们眼中看到的房地产泡沫。

虽然帝都是特例，源于东国只有一个帝都，但帝都楼市的变化却可以代表东国主要城市的楼市变化。在过去的二十年中东国居民人均工资出现了快速增长，推动楼市价格出现了大幅上涨，让楼市出现了罕见的大牛市。

东国刚刚经历的显然是一轮房地产造富狂潮，形成这轮造富狂潮的核心因素有很多，比如东国2001年加入世贸组织，人口红利释放，城镇化，等等，但核心就是一点，这一时期全球资本蜂拥流入东国，让东国形成以投资为主要驱动力的经济体，这推动了经济的高增长，进而推动居民人均工资的高增长，这是形成房地产造富狂潮的核心驱动力，其次就是人口红利等因素。

居民购买力的变化是永远的核心。

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