棚改2.0？这​玩笑开大了

想美事呢。

接着周末的推文，继续说说城中村改造。

今天看到有人把城中村改造比作棚改2.0，这个玩笑有点开大了。

简单来说说两者的不同。

1、土地性质不同

棚户区：主要是国有土地为主，征收、补偿、安置都比较方便，而且不涉及户籍问题。

城中村：都是集体土地，而且因为历史原因，超建的小产权房问题很复杂，征收补偿也是老大难。

深圳以前拆一个城中村就会产生一千多个亿万富豪，现在根本拆不起，即使有这个钱不会选择拆城中村。

另外，城中村拆迁还会涉及到户籍问题，要安排他们转为城镇户口，推进速度会更慢。

2、钱谁来出？

棚改：很简单，国开行发放PSL贷款，定向注入到棚改项目拆迁补偿和安置投入的资金，地方政府拆迁完成后把土地卖了，向国开行偿还 PSL。

国开行给专项资金，地方卖地还钱，毫无阻力，特别丝滑。

城中村：没有银行什么事儿，没有专项资金，主体是地方政府，而且看文件：

要多渠道筹措资金，鼓励和支持民间资本参与。

没有钱，事情就有点难办。

3、运营模式不同

棚改：货币化安置之后，政府把地一卖就完事儿，建楼盘的建楼盘，建CBD的建CBD，那是后面开发商的事，居民买房那是居民的事。

城中村：没有货币化安置，也不能卖地，所以还要给城中村改造找一个长期的运营模式。

文件中要求和保障性住房相结合：

其实就是深圳搞的统租。

引入民间资金的意思，就是改造之后做租赁。

不过，这跟棚改撬动的杠杆比起来，真的就是毛毛雨了。

民生的测算，每年城中村改造的盘子只有一万亿左右。

还有人说，城中村一旦改造，租金肯定要涨价，对于城中村的租户来说，相当不友好了。

当然，这是后话了。

综上：

根本就不是所谓的棚改2.0.

指望城中村改造，或者旧改来撑住房地产市场，有点理想化了，但是探索未来的房地产发展新模式的意义可能更大。

何谓房地产发展新模式？

市场：从重买卖轻租赁向租购并举转变，强调住房的居住属性。

开发：从“大拆大建”向城市更新的转变，旧改取代房地产开发。

政府：多数城市财政收入来源面临切换，培育发展新经济。

对于普通人而言，意味着：

那种最为简单的靠拆迁、靠房价上涨实现阶层跃升的时代也过去了。

就这样。

另外，最近网上热传和讨论一份策略报告，刘国师写的，从内部微观到外部宏观，说了很多，也比较敢说：现状不可描述，未来无法预测，一切皆有可能。当然，不利于团结的话，还是少说，现在需要信心。晚上中产计划聊一聊，可以点击阅读原文订阅。