别贩卖焦虑，城中村改造绝对不是棚改2.0

国常会这两天通过了一项重要决议，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

这两天很多人都在说这个事。

其中不乏某某楼市，某某房产自媒体跑出来贩卖焦虑。

上来就是一句“棚改2.0正式启动了，地产要起飞了？”

视频不长，核心内容就是上一波的棚改啊，带动了三四线城市房价的上涨，这一次呢，虽然是在超大特大城市进行的城中村改造。

但是他们的楼市如果恢复正常了，比如说南京吧，南京的楼市如果恢复正常了，那作为南京周边城市，肯定也会被跟着带动起来啊。

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这些人呢，怎么说，完全就是为了恰饭，连脸都不要了。

不管什么政策在他们口中，都能解读为房价要涨，都劝你要赶紧买房，我也是挺无语的。

其实，仔细看一遍政策文件，咱们就会发现，这一次的城中村改革根本就不是棚改2.0。

这二者差别大了。

首先，这一次城中村改造的目的是什么呢？

会议上说了：“在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。”

主要目的就是：改善民生，扩大内需，推动城市高质量发展。

因为城中村都比较破旧，有很大的安全隐患，无论是从老百姓的居住体验，还是市容市貌方面来说，都比较难受。

所以，对城中村进行改造，提升人民群众的居住环境，提升城市安全，解决掉社会治理的隐患，这才是主要目的。

其次呢，城中村改善，的确可以带动当地的楼市。

不过和当年的棚改最大的区别是。

当初从2015年开始那一波棚改，主要的补偿方式是货币补偿。

简单的说，拆迁了之后，直接把钱给你，让你去购买商品房，这一来一去，拉动了需求，不就带动了当地楼市的发展了吗？

而这一次的城中村改造，不是直接给钱给你，而是以房票的形式进行补偿。

什么意思呢？

先解释一下房票。

说起房票，大家很容易的就联想到，在上个世纪的中国，咱们那时候还实行计划经济的时候，曾经出现过的：粮票，油票，布票。

当年臭名昭著的唐山菜刀队，他们上街的时候，就喜欢斜挎着一个帆布包，一共有两层，一层放着菜刀，另外一层放的就是粮票。

在那个特殊年代啊，你就是当流氓，你也要揣着粮票，不然你就得饿肚子。

当然现在已经改革开放，是市场经济的时代了，所以这一次推出的房票和之前那些粮票，布票根本就不一样。

简单的说，这是一种补偿权益货币量化后出具的购置房屋结算凭证。

比如：政府现在要拆迁你家房子，以前是直接给货币补偿，或者是另外分一套房子给你，对吧？

现在改了，给你多一种选择途径：你可以拿着房屋安置补偿权益兑换的房票，在12个月内，在中心城区，向那些可以使用房票的开发商购买商品房。

等于说，你之前是住在城中村的，现在可以换上商品房居住了，而且选择面海挺大的，你可以去售楼处挑挑挑。

省去了中间给你货币，让你再去买房的这一个环节。

而这就是此次城中村改造和棚改的最大区别。

房票的出现，最主要的目的，就是为了有效的盘活楼市，给那些开发商们去库存，让他们可以有效的回笼资金，去风险化。

从而进一步促进楼市的健康发展。

所以，城中村改造的目的，不光可以让那些原本居住条件比较差的老百姓们，住上好房子，提升他们的居住品质，提升城市整体形象。

还可以帮助一些开发商去库存，去风险。

当然，这不是盲目的去库存，而且有选择性的，这一次风险给你去化解了，你见好就收吧，别再盲目上杠杆了，要不然下一次可再也没人来救你们了。

房票，就是这一次城中村改造的关键。

而上一次的棚改呢，虽然也是奔着去库存。

但是主要的交易形式是货币。

而且，这一次城中村改造主要针对的是超大，特大城市。

根据住房和城乡建设部于2022年10月发布的《2021年城市建设统计年鉴》显示，截至2021年末，全国超大城市有8个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。

全国特大城市有11个，分别是杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。

而上一轮棚改呢，主要针对的是三四线城市和县城。

这还得2015年说起，那时候为了楼市去库存，咱们当时推出了一个530新政。

也正是因为这个530新政，所以启动了从2015年开始，中国房地产这一轮的大涨行情。

不过，值得一提的是，530新政主要针对的是一线城市和二线城市，真正对三四线城市，影响其实并不大。

三四线城市当时房地产的库存压力，还是很大的。

于是，各地就开始想办法了啊，这时候，有人就想出了一个绝妙的点子，然后开始全国各个三四线城市大范围推广，这也就直接带动了三四线城市的房价大涨。

这个绝妙的点子是什么呢？

就是棚户区改造！

2015年推出的棚改，叫货币化安置，开启了三四线城市去库存的浪潮，也开启了三四线城市房价暴涨的浪潮。

具体怎么操作呢？

首先，由地方融资平台，就是当地的一家国企开始去搞拆迁，当然了，拆迁是需要有钱的嘛，那这个钱从哪里来呢？

很简单，从国开行那边去贷款，一头把钱给拆迁户，让他们去买新房，另一方面，把棚户区给拆了，再盖新的房子拿出来卖。

就这样，滚动开发，促进当地房地产市场的循环发展。

地方政府负责批项目，搞拆迁，国家开放银行负责贷款，而地方融资平台负责滚动开发，三者分工明细。

与此而来，带来的结果就是：土地增值，房价上涨，更新住宅，老百姓有了新房子住，政府也得到了土地收入，然后开发商，地产企业，建材公司，建筑工人，大家都能赚到钱。

当年的棚改，是一个互利共赢的好政策。

但是，也有两个影响：第一，棚户区是有限的，随着每年的改造，棚户区越来越少，这是一个必然的趋势。

第二，当地的房价就会带动得很高，这对于那些不住在棚户区，且是刚需性购房需求的人来说，就是一个巨大的压力。
所以，棚户区的改造，绝对不能一直持续下去，而是要有限度的，有选择的放开。

于是，2017年，国务院常务会议就提出，三年时间棚改计划，总共改造1500万套。

然后，到了2018年，面对房地产市场的剧烈升温，国家又提出了房住不炒。

也就是从这一年前，货币化棚改的热潮开始慢慢减退。

到了2020年，棚改进行“十三五”收官。

2021年，住建部规定，城市更新禁止大拆大建，不得以城市改造为名，进行新的棚户区改造。

2022年，政府工作报告提出的棚改计划，只允许了120万套。

……

从大的趋势来说，棚改已经逐渐退出市场了。

其实，想要判断城中村改造是不是棚改，很简单的一个指标，你就是去看看国开行发放的贷款，是增加了，还是回落了。

银行也不是傻子啊，虽然银行很希望放贷，可是盲目放贷，要是出现了坏账怎么办呢？

所以啊，城中村改造不是棚改2.0。

也根本没有办法带动新一轮的楼市大涨。

那些无良的房产大V完全就是恰烂饭，出来贩卖焦虑的。

举个例子，开头我提到的那个某某楼市，就是我们本地一家比较知名的房产大V，有几万人关注。

这大姐是怎么火起来的呢？

赶上前几年的好时候了，大家对于楼市，房产，各个楼盘信息的不对称，给了她拍片子，介绍各大楼盘的机会。

于是呢，她就尽捡好话去说，你问她什么楼盘，就算这个楼盘再烂，她都能给你吹上天。

反正只要她带着你去买了，她就能从开发商那边赚上中介费，至于其他的，还管你那么多？

但是这种人呢，迟早是会被消费者给抛弃的。

现在这个年代呢，消费者都猴精猴精的，你还想和过去那样，用那种包浆了的图片去骗他们，贩卖焦虑，让他们去买房？

想什么呢？

你换来的只能是人家的屏蔽和疏远。

所以这大姐我观察过，开直播的时候只有二三十人在线。

我还问她呢：在某某地方，买商铺怎么样啊？

她立刻说：好啊，那个地方人气足，你买了绝对不会吃亏的。

可与之形成相比的，是另外一个做房产自媒体的。

人家今年3月份才开始做，短短几个月，就能做到几万粉丝，几个五百人的粉丝群都加爆了。

开直播的时候，几百人，甚至能有一千人在线。

在抖音，这已经是非常不错的数据了。

几乎我们这个小城，买房的人都知道他的这个号。

为什么呢，人家靠的是什么呢？

俩字，真诚。

他会直接告诉你：哪些楼盘是坑，开发商已经送到ICU抢救去了。

哪些地方的房子千万不能买，你看环境不错是吧，可附近山上就是墓地，你买了就要和人家祖先在一起生活了。

还有哪些楼盘是溢价的，是韭菜盘，溢价2000一平，不是不能买，而是你买了之后，装修3000一平，还有各种契税，杂费什么，又是1000一平。

本来你就溢价，现在你又加上4000一平，请问你以后卖给谁去啊？

同样的问题，就是那个买商铺的，我也在直播间里问了他。

结果这哥们就非常真诚，直接给我说了：这年头，谁让你买商铺，让你买写字楼的，你直接拉黑就行了，这种人理都不用理。

然后这哥们就从租金回报率方面，仔仔细细的分析了一通。

看看什么叫真诚，这才叫真诚。

那么，他通过什么赚钱呢？

也是一样啊，带你去买房，从开发商那边赚提成。

但是呢，人家把坑全都告诉你了，什么不利因素全都让你知道，不藏着掖着。

毕竟现在的消费者，可不好糊弄了呀。

地产这行不好干，真诚或许还有一线生机。

而欺骗，只有死路一条。