从“万村”到“统租”，深圳城中村改造没有退堂鼓
导读
深圳的“白芒统租”事件近期成为了全网关注的热点。
随着相关监管部门于6月3日和6月4日的连番表态后，尤其是深圳市住房建设局相关负责人将实施城中村保障性住房规模化品质化改造提升的目的定性为“就是要更好解决来深建设者住房问题，让他们住上更高品质、更加安全的房子”之后，这一事件方才得到缓解。
但从6月5日开始，网络上再度传出深圳有100多个城中村即将“统租”以及统租房限制40岁以上人员租用等信息，从而使得“白芒统租”向“深圳统租”蔓延，引起深圳众多租房者者的进一步关注。
“统租”，一项本为民生着想的政策，为何却在推进过程中受到不少质疑？
为了能够更清楚地了解事情的真相，6月5日—6月7日，经济观察网记者随机走访了包括珠光村在内的数个被传要“统租”的城中村，并对相关专家进行了采访。
“统租”，这个在深圳早就存在的名词，并已经在推进中的政策，却在这个夏天突然暴红，和深圳市南山区西丽街道一个不起眼的村落白芒村有关。
起因是，从5月份开始，居住在白芒村的租户便陆续收到各自房东发来的“要求在6月30日前限期搬离的通知”，这种“限期搬离”以及因此引发的小孩学位等问题，引发了租户们的反弹。紧接着，5月底，一位自称是白芒村房东的网友发帖炫耀其名下的一套农民房被政府筹集，并暗示“统租”后的价格将是现在的2倍以上。
这一“炫耀帖”迅速强化了租户的不满情绪，白芒村的租户开始到处投诉求助，甚至到《人民网领导留言板》向包括深圳市委书记在内的各级领导进行留言求助。由于“涨租、逼迁、学位”等事项，关乎租住在深圳城中村的数量庞大的人群的切身利益，各路媒体亦及时跟进，从而使得“白芒统租”连续数天登上了热搜榜。
随着事情的发展，南山区西丽街道于6月3日在白芒村张贴“致居民朋友一封信”，针对短期搬离、搬迁补助、寻找房源、学生学位问题都做了正面解释和反馈。紧接着6月4日，深圳市住房建设局相关负责人在接受媒体采访时表态称，改造后租金原则上不涨价。相关方连番表态之下，事态暂时得以缓解。
但6月5日，网上却传出一份“深圳为提供保障房清租名单”，超过100多个城中村名列在册；紧接着又流传出深圳统租房的一条新规定：超过40岁的人员将被限租。于是，舆论再度关注，并从“白芒统租”蔓延为“深圳统租”。
记者留意到，就在“深圳统租”舆论四起之时，网络上开始陆续出现一些房东涨房租的声音。记者关注的一位二手房东，近期亦开始频频在朋友圈刷新租金，此前3月份标价为1600元左右的“龙井大单间”更新为1700元，此前为1900元左右的“茶光地铁口大单间”则更新为2000元左右。而上述房源，均处于流传的即将要“统租”的城中村名单之内。
为了更清楚的了解事情的真相，经济观察网记者于6月5日—6月7日随机走访了在上述名单内的数个城中村，如龙井村、珠光村、新屋村、光前村、茶光村等，结果是受访者均无一例外表示听说了自己所处城中村进入“统租”名单的消息，并普遍对此感到不满及担忧。
坐落在大沙河附近的珠光村，村门口不远处便是大型的万佳购物广场，而附近有文理实验学校以及即将建成的大沙河文体中心，配套设施较为齐全。记者在村中拦住了一位正买菜回来的大伯，咨询其对“统租”一事的看法。他对记者表示，听说有进入“统租”名单这回事，但大家都不太喜欢，也觉得不可能。
这位大伯表示，“我相信政府如果要对城中村进行‘统租’绝对是为民着想改善环境的，但我们珠光村在附近几个村落里是出了名环境好的，所以没必要‘统租’我们，而应该去帮助环境更差的村落。还有，如果是真心为我们着想的话，不需要搞什么‘统租’，只需要禁止房东乱涨价以及乱收水费电费，那我们就感谢了”。
与珠光村相隔不过四个公交站台的光前村，虽然村内有珠光小学方便小孩就读，但记者注意到整个村落握手房林立且多栋农民房有加建的痕迹，村门口的龙井路更是堵满了乱停放的车辆，是典型的脏乱差城中村。
在村中大榕树下乘凉的郑女士一听记者问起“统租”的事，便立即表示知道有这一说法，但应该还没落实，反正没收到房东的通知。“如果真的落实，一下子那么多人要搬家，孩子上学的都要就近，周边房租又要跟着涨，对我们这些穷人老说，这不是雪上加霜吗？”郑女士说。
当谈到超过40岁以上被限租的传闻，郑女士更是连连吐槽称，每一个人都会到达40岁，也没有人保证一定能够在40岁以前买到商品房，这样的规定，不但是要赶40岁以上的外来人员离开深圳，也把要来深圳的年轻唬住了；“疫情这几年已经使得经济很萧条，现在刚有一点起色就来搞这些，不是赶人家走是什么？”郑女士称，自己希望深圳更有人情味儿。
记者指出，上述只不过是网络传言，并非官方权威消息，但郑女士认为，现在真与假已经不重要了，“毕竟都传了个遍地开花，也不见有关部门来澄清一下，有些房东已经开始借机涨价，这才是最要命的。你看，我的房东这段时间可卖力发朋友圈了，天天说龙华那边猛涨房租，谁知道是真是假，反正是为涨价造声势”。
正如郑女士所言，从6月5日传出疑似即将“统租”的城中村名单和40岁限租的消息，到6月7日已经两天了，确实没见到官方回应。为了核实上述网络信息的真假，记者当场致电深圳市住房和建设局网站的咨询电话，以光前村租客的身份对上述两则传闻进行求证，接电话的工作人员并未进行回答，只是简单记录了记者的问题和联系方法后，告知记者会转给相关部门进行答复。
同时，记者亦登录“深圳政府在线互动交流”平台提出问题进行咨询：“请问现在网络上流传104个城中村村准备统租的消息是否属实？统租后，租客是否有年龄的限制？”
直到6月8日下午，记者才收到了署名为“桃源街道办事处”发来的回复短信，称“经龙光社区了解，社区目前未接到任何有关光前村统租的通知，也未接到统租区内40岁以上居民不能租房的通知。感谢您的理解与支持”。
而截至记者发稿时，“深圳政府在线互动交流”平台对记者提出的问题还没有任何回复，仍然处于“受理中”的状态。
虽然“统租”这个词已经成为当前深圳城中最为热门的话题，但在记者这几天的现场采访中，更直接的感受是大部分市民并不清楚究竟“统租”是怎么一回事，而是受白芒事件影响，直接把“统租”跟涨房租、要搬迁画上了等号。即使在6月5日市住房建设局相关负责人明确表态“改造后租金原则上不涨价、预留3-6个月搬迁过渡期”后，民众对于“统租”就是涨房租的观点似乎并没有改变，且抵触情绪依然。
对此，房地产资深专家、国家高端智库CDI研究员宋丁向经济观察报记者指出，所谓“统租”，是深圳市相关部门在全市范围内就城中村保障性住房的筹集并开展城中村保障性住房规模化品质化改造提升的政策、实施办法及流程。
他进一步介绍称，在深圳二次房改方案中，对保障性住房的安排力度明显加大，尤其是这两年以来，对保障性租赁住房的增量有显著放大的态势。这就出现一个房源筹集的问题，大量保障性租赁住房从何而来？在政府一时间不可能拿地去盖的背景下，比较可行的办法就是在现有的各类型住房中间去筹集。而在各类型的住房中，体量最大的，当然非城中村莫属。
“深圳城中村的面积高达300多平方公里的范围，大概有1000多个村落，吸纳了超过1000万的人口（占到全市1800万常住人口的将近60%），可见其具备极大的吞吐居住人口的空间，可以为保障性租赁住房提供大量的房源。”宋丁向记者强调，这也是政府为何要在城中村搞“统租”的原因所在。
但他同时指出，一个不容忽视的客观事实是，城中村里头存在着大量的违建。对于这些违建，过去政府的计划是拆除重建，但从实际执行的效果来看，无论是旧改还是城市更新，都基本上是走不动了。因为这涉及到和原业主的矛盾关系太大，赔偿占比太大，从而推进得很缓慢，越来越难于走下去。在这个背景下，政府也曾有过别的想法，比如说推出“万村计划”等；但这些计划由于政府放手由房企去主导，过度市场化从而不符合保障住房计划模式，所以最后也没有成功。
“那么这次‘统租’，其实是回到原点，回到政府直接管控的这个正确方向上来，其基本模式就是：政府主导、市场参与”。宋丁表示，所谓政府主导、市场参与，就是由政府旗下的国有企业、以及一些相配套的企业来参与，但是必须严格按照政府的这个保障性住房计划来推进，从而使得政府一系列政策得以贯彻实施下去。
那么，为何叫“统租”？它其实就是和原来这些业主们那种零租散租对应的词。此前城中村的房源都是散落在村落里边，比如说东家一栋、西家一栋，处于一种零散的状态，导致无论是居住环境，还是周边配套以及消防安全都难于进行有效改善。
“当然，政府对于城中村这种零租散租最为头痛的一点，同时也是与广大租客最利益攸关的一点，就是根本没办法对其租金进行管控。”宋丁向记者指出，这几年商品房的价格和租金都稳住了，但城中村的租金却年年都在上涨，原因就是政府可以在价格上管住一手房、也可以通过二手房差价管住二手房，但对于城中村的租金却奈何不了；而城中村容纳的人口比例又是那么高，这无疑使其成为了政府在整个楼市价格管控政策当中的一个死穴，亟需解决。
因此，他认为，此次政府力推“统租”的目标有三，第一是解决保障性住房的房源和居住问题，就是政府对某一个村落进行全部收购并进行全面改造，然后统一租赁，这就和此前的散租零租不一样；第二是有利于整个环境的改造，从而完成整体居住品质的提升，比如消防、安全等等问题都可以相应地得到解决。
“第三个目标，同时也是最重要的目标，就是政府可以通过‘统租’来使得这个保障性租赁住房的租金价格维持在一个合理的水平，进而平抑整体城中村的租金，起码不能让它像以前那样年年上涨、随意上涨。可以这样说，‘统租’是政府在下一盘很大的棋，目标就是要控制住城中村租金价格无节制的上涨”，宋丁说。
既然“统租”是一项为民生着想的政策，为何现在却受到很多的质疑？在宋丁看来，主要的原因是政府在推进“统租”的过程中有些操之过急，从而导致一些不协调状况的发生。
“‘统租’既能解决城中村长期积累的问题，也能为将来的人才提供更多的保障性租赁住房，其初衷是好的。但是启动速度过快，特别是和租户的对接做得不够精细，从而使问题暴露得比较突出。”他说。
“所以我认为，‘统租’推进需要认真对接租户，把大家不了解或者误解的一些细节问题讲清楚。等到部分试点改造完成以后，大家看到‘统租’带来的好处，这些抵触情绪就自然会平息下来，甚至转成支持的动力；届时再全面加大推进力度也不迟”。宋丁表示，在这方面，确实需要政府做进一步的完善和补充。
“万村计划”的教训
针对近期备受关注的“统租”事件，深圳市卫星物联网产业协会会长张一平日前亦在其朋友圈发言称，“统租进入城中村，出发点是好的，但前有‘万村计划’的案例，应该去好好总结、反思，不要一上来就是运动式的蛮干。据说改造成本还不低，房东高兴了，但有没有去问问‘房西’的感受？解决住房问题，我们究竟是为房东考虑，还是要为房西考虑？！这样干下去，真的有些担忧。”
他同时表示，“其实城中村的脏乱差，确实需要整治，但大规模改造并非唯一出路。村村不同、户户不同，应该针对不同情况和不同需求，微改造也是应该可以去积极尝试的。”
张一平提及的“万村计划”，指的是著名房企深圳万科于2017年启动的，锚定深圳城中村集体建设用地升级改造，拟在回收村民住房并完成装修改造后交由万科旗下“泊寓”进行专业化运营的项目计划。
“万村计划”初期因蓝图美好、愿景宏大而备受各方看好，以白芒村所在的南山区为例，2018年3月30日，南山区召开城中村综合治理政策宣贯大会，高调宣布将引入第三方（万科万村）统租运营城中村，并计划在2020年7月底前完成该区32个城中村综合治理，向深圳经济特区成立40周年献礼。
时至今日，这则新闻仍然挂在深圳市南山区人民政府网站，但现实却是，万科早于2019年便暂缓了“万村计划”。究其失败原因，各方的说法很多，而“租金较高”则是大家较为认同的一点。
或许是鉴于“万村计划”的失败经历，张一平并不太看好当前的“统租”前景。6月7日，他在跟记者交流时表示，当前大规模“统租”这件事比较难走下去，因为城中村普遍存在违规加建等问题，这个标的物是存在瑕疵的，“这个统租，要解决的是什么？首要解决的是我们广大市民的居住问题，而不是去解决如何把这个小产权房翻新好，仅仅顾及房子本身及房东利益。统租这件事涉及城中村这个敏感的话题，也涉及方方面面的利益，应该考虑周全”。
但对于“统租”的前景以及“万村计划”的经验教训，宋丁却有不同的见解。他对记者强调称，此次“统租”是为落实深圳市保障性住房计划，而保障性租赁住房也是保障性住房的一部分。那么，保障性租赁具体是要保障什么呢？第一，保障这些人都能住进去；第二，保障相对高品质的居住；第三，更保障租金价格稳定的居住。
他认为，“要确保这些保障，大概只有在政府保障性住房的条件下才能做到，如果按照原有城中村这种零散出租的办法是办不到的。在这一点上，‘统租’有着极为积极的意义在”。
宋丁同时亦承认，在“万村计划”之后至此次大规模“统租”之前，一些城中村确实陆续有一些局部性的改造，这是一个向好的趋势；“但是，凡是经过这些二房东改造以后，它的租住成本（包括租金、电梯维护费、管理费等）也相应提高了不少。因此，这种零散化的改造，其实是不能达到政府长期的这样一个统一性的保障性住房的居住要求。所以这就是为何政府这次要采取‘统租’这个方式，干脆就由政府主导来完成这个事情，这样的意图我认为还是很明显的。当然，这个因为转折过快，可能需要市场有一个过程来消化政府的政策初衷”。
至于“万村计划”，宋丁认为，当时的做法就是政府把这个改造直接交给一家房企（万科）来做。当然，万科确实也是一家比较有分量的房企，可以让市场觉得比较可靠；但是说一千道一万，万科到底不是政府而只是一家房企，他是需要按照市场化来盈利的。而按照当时的“万村计划”，政府只是引导不是主导，引导完以后就是让企业主导，因此他必然会体现出市场化的动作来（比如租金、管控等方面），最明显的一点就是租金定得太高；这样一来，必然和当时的保障性住房租金和居住模式发生比较大的冲突，导致民众不接受；民众不接受的结果，就是“万村计划”就走不下去了，毕竟万科也不能亏钱做事儿。
但是这次不一样，这次启动的话，政府是不得不拿出很多钱来做财政补贴的，“你不可能说我从业主手上收购回来并经过改造以后，把所有的这些成本全部都加在租金里面，如果这样必然导致租金太贵，跟‘万村计划’一样走不下去。所以，这个缺口财政要补。而政府作为主导，起码在相当长一个阶段（前端导入阶段），需要想办法，比如补贴等，来进行平衡的”。
宋丁同时表示，哪怕补贴不能长期下去，但是它至少要持续一个阶段，只有首先把这个“缺口”补起来以后，才能让市场慢慢的去接受这个租金的安排，这需要一个过程。
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