统租深圳城中村，一笔难算的账

本文转载自/凤凰WEEKLY地产

记者/杨依依‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

编辑/曹蓓

端午将至，当广州房东忙着备战龙舟比赛时，隔壁的深圳房东正忙着催租户搬家。

从5月中旬开始，深圳市南山区白芒村的部分租户陆续收到房东的通知，要求他们限期搬离，原因是白芒村成为了综合整治点，村里的房屋要被统租，之后将用作保障性住房。房东要求的搬离时间很急，有的在6月底，有的在7月初。

短时间内重新找房子本来就是件困难的事，再加上涉及到学童就近入学，一时间，房东、租户、综合整治项目部之间的矛盾发酵。而围绕着“租金上涨”，社会面的讨论逐步扩大，成为本地热议话题。。

很快，深圳官方回应称统租改造后租金仅上涨10%。负责改造元芬村企业“愿景明德”一名高层对《凤凰WEEKLY地产》称：“网络上说租金翻倍的消息是假的，实际上它是微利的，10年左右才能算得过来账。”

6月3日，“深圳发布”刊登了一篇《关于白芒村统租，街道最新回应》。文章的开篇谈到了这次统租改造的初衷，“城中村作为深圳最大的存量房源地，是很多外来建设者等新市民、青年人来深奋斗的第一个落脚点。为更好满足市民的住房需求，今年以来，深圳大力推进城中村保障性住房规模化品质化改造提升，提供更多高品质、可负担的保障性租赁住房。”

数年前，万科也曾深入到城中村做统租改造，后来因法规、利润、社会舆论多种原因暂停。《凤凰WEEKLY地产》从多位长租公寓业内人士了解到，如今深圳的租赁政策已基本落定，不存在大的障碍。

或由于租户抵抗力度太大和舆论牵制，白芒村综合整治项目部最新告诉《凤凰WEEKLY地产》，目前统租工作已经暂缓。

“目前统租工作已经暂缓”

深圳南山区是深圳房价最高的区域，腾讯、大疆、中兴等高新企业扎堆，豪宅林立。此次事件中心的白芒村位于南山区最为偏僻的北面，夹在阳台山和西沥水库之间，在新地铁动工之前，它的交通并不好，单间租金多在1000元以下，吸引了许多在南山工作的年轻人。

〓 白芒村村口，“百旺”即“白芒”谐音

自从地铁13号线动工以来，这个村的价值有了很大的提升，一旦地铁通车，从白芒村站上车可直达南山科技园。去年底，村里精装单间的价格就已涨至1500元，普通房间的租金还稳定在1000元。

白芒村583栋房屋（含临建），租户大约2万人。对于统租一事，主要有两个矛盾点，一个就是孩子上学问题，一个是租金问题。

6月8日，《凤凰WEEKLY地产》来到白芒村，白芒村地铁站和村牌坊之间仅有一个路口的距离，13号线预计今年通车。

白芒村算不上逼仄，虽然它的楼间距和深圳其他城中村一样，几乎都是“握手楼”，但每栋楼普遍在10层以下，还有不少只有五六层，村口有一大片空地用作停车场，停车场附近是一片草地公园。

走进村口不久，就是白芒村综合整治项目指挥部所在地。项目指挥部是两栋临时搭建的两层活动房，配有独立的停车场。有村民告诉记者，数日前，有许多身为学生家长的租户聚集在项目指挥部门口，反对统租。

白芒村对口的小学是白芒小学，按照深圳市的相关规定，学校学位须家长在所在区域居住一年以上才可申请，突然要求租户搬离，可能直接导致租户家中小孩无学可上。

白芒小学学位问题相对比较好解决，白芒村所处街道“西丽街道”在6月3日发布《致居民朋友的一封信》，信中称，“符合入学条件在南山区内就读的学生，无论搬离与否均予以保障学位。”

焦点还是在租金问题，租户和外界最关心的是：统租是否会导致租金大幅上涨？

按照深圳官方最新回应，统租改造后，单套租金与改造前基本持平，即便个别房源存在改造成本高而造成租金小幅上涨，涨幅也不会超过原有租金的10%。

〓 白芒村综合整治项目部

白芒村最初在网络间引起热议，缘于一名叫做“宽叔杂谈”的账号在今日头条上发文，称自己的一套农民房被政府统租，加上补贴之后，比自己租出去的租金高两倍以上。许多租户推断，如果他们想在改造后返回白芒村居住，成本至少会在两倍以上。

“宽叔杂谈”的数字和官方所称的“10%”明显是矛盾的。

一名白芒村村民给了《凤凰WEEKLY地产》一个更为具体的数字：“位置比较好的，给到68元/平方米，位置不好的是65元/平方米，另外还有10万元的补贴，和200-300元/平方米的装修费。”

按照一个单间大约20平方米的面积计算，房东被征收后，一个房间的价格大约比现在对外出租的房租多了30%，另外，统租的期限长达15年，这里还有每三年租金上涨10%的承诺。

加在一起，“两倍以上”一定是达不到的。《凤凰WEEKLY地产》发现，“宽叔杂谈”的账户现在已更名为“房圈阿宽”，并将文章内容编辑为，“比自己租出去的租金要高1.5倍。”

《凤凰WEEKLY地产》以租客的身份致电项目部，得到回复：“目前统租工作已经暂缓，至于剩下的房屋还要不要征收，我们现在暂无计划。”

西丽街道最新称，居民可根据各自寻找房源的情况自行安排，对于不具备搬离条件的居民不强制搬离并维持房屋原租金标准。

目前白芒村的签约率并不高，有媒体报道仅12.5%，上述村民称大约只有“一小半”。

房东们也有自己的考虑，“15年的租约太长了，15年以后发生什么谁都没办法预料，有可能过了几年就拿着租约和我们谈拆迁，到时我们还怎么谈条件？现在只有急缺钱的房东签了合同，大部分人都不想签的。”上述村民说。

“本来就是一个微利的业务”

焦虑和愤怒的租户，多认为这是一笔二房东生意，事实上，白芒村的改造利润并不高。

以元芬村为例，负责元芬村改造的是“深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司”，今年3月1日才挂牌，由深圳市人才安居集团和愿景明德的子公司分别控股51%和49%。

深圳市人才安居集团是深圳市负责人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司，成立之初就具有政策性和功能性属性。

愿景明德是贝壳左晖在世时创立的一家资产管理公司，贝壳参与投资，董事长是陶红兵。陶红兵曾在链家担任多年的高级副总裁，如今仍是链家的董事。早在2020年，愿景明德就已经在深圳龙华区元芳村做旧村改造，“微棠”最初就是愿景明德的品牌。

按照安居微棠的对外介绍，城中村房源改造包括房屋测绘加固、消防设施设备、强弱电、外立面以及室内精装修，总体成本每平方米会达2500-3000元。

位于深圳龙华区的元芳村的微棠如今已开业，一居室租金1869元，二居室租金2799元。安居微棠除了租金收入，还有各种补贴，包括中央财政专项补贴300元每平米、城中村规模化租赁改造补贴300元每平米，保租房补助200元每平米，运营补贴5元每平米每月。这些补贴大约能和从房东手里收租的成本相抵，最终的成本大约仍保持在2000元/平方米。

“本来就是一个微利的业务，不存在暴利。”一名愿景明德的高层说。

他对《凤凰WEEKLY地产》介绍：“安居在全市做了大量的调查，看了所有做城中村租赁的企业，最后选定跟微棠合作，就是看中微棠对房租上涨不超过20%的控制。安居微棠因为有政府补贴，所以收益提高了，但是租金的涨幅控制又缩小到10%。实际上我们做得很辛苦，要十年左右才能够算得过来账。”

第一个吃螃蟹的“前车”

白芒村的今天，不禁让人想起5年前的深圳富士康，当时处在漩涡之中的是第一个吃螃蟹的万科。

2018年，万科的长租公寓品牌“泊寓”进驻富士康龙华园区北门的清湖新村，万科大手笔从村民手中收楼，最先被收的是靠近园区大门临街的楼栋，这个业务当初被命名为“万村计划”。

清湖新村的租户多是富士康的工人，开业后的泊寓预计租金比原先的城中村房屋租金高了大约50%，工人被迫向外围撤退。

2018年6月，矛盾正式爆发，由十几名富士康工人联合书写的《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》张贴在清湖新村各个角落，他们将压力传导至富士康，要求富士康上调工人工资，以满足租房需求。

马上，万科被“资本吸血”的各种声音轮番讨伐。

外界多认为，“万村计划”的终点就是龙华富士康。实际上，万村真正停止的时间在5个月后，也就是2018年的11月。一名万村的前员工对《凤凰WEEKLY地产》说：“万村当时的舆论压力确实很大，不过，最重要的原因是算不过账。”

万村最鼎盛时，团队人数有300多人，在深圳全市范围内签下近2000栋村楼，这些房屋分布在数十个城中村里，其中包括了富士康员工居住的清湖新村。上述万村前员工透露，这2000多栋楼每月需要支付的资金高达数亿元，回本时间大约是7-8年。

万科长租公寓的盈利难题，一直到今年才破局。今年1月，建设银行旗下建信住房租赁基金与万科集团联合创立了“建万住房租赁投资基金”，规模高达100亿元，将用于投资收购房企存量长租公寓资产。万科终于找到了长租公寓的退出渠道。

上个月底，招商蛇口跟上万科的脚步，宣布将发行保租房公募REITs提上计划日程，发布服务商邀标公告。

政策环境不一样了

万村的失败对于万科来说是一个重大打击，这点从后来万科董事长的诉说中可以看出。

2022年初，万科董事长郁亮在2021年度业绩会上称：“十九大提出了租购并举的方针之后，万科是最早和最积极的响应者，我们非常看好租赁业务的发展前景，但是从中央的方针到各部门、各地出的政策来看，这个时间是非常长的，比如说农村集体用地能不能用于租赁房建设，这面临着很多法规的突破，所费的时间是非常多的。再比如说关于机构租赁里面的税费问题一直到去年才明朗。”

〓 万科董事长郁亮

郁亮还说：“ ‘二房东’模式让万科付出了很大代价。”

郁亮至少点出了城中村租赁的两个难点：土地性质、税费。

“国办2021年发布的22号文就说明了，集体建设用地可以用来建设租赁住房。另外在自然资源部也明确了，农村集体建设用地在建成区范围之内，不能开发房地产，但是可以做规模化租赁，特别是保障性租赁住房，法规问题现在都已经解决了。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《凤凰WEEKLY地产》说。

“税费方面，2021年国家出台鼓励住房租赁企业的财税政策，租赁企业的房产税从12%降到4%，增值税从5%降到1.5%，但国家公布后再各地落实力度不一样，有些会要求附带一些条件，比如房间必须纳保等。如今深圳落实得比较到位了。”万科泊寓的一名员工介绍。

万科的万村计划如果再晚3年推进，也许得到的是不一样的局面。

与2018年相比，深圳如今还新增了保障性住房的硬性任务。

按照深圳“十四五 ”规划的任务目标，深圳将建设筹集保障性住房原目标从54万套（间）提高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房增加了20万套。具体到2023年，深圳提出要新开工建设60个项⽬，建设筹集16万套（间）。

安居微棠承担的就是保障性租赁住房的任务，据介绍今年计划推进4.9万套(间)。

和万村不一样，安居微棠还得到了更多金融机构支持。公开资料显示，安居微棠公司注册资本20亿，还获得了国家开发银行、工商银行、建设银行、中国银行、农业银行等大银行的5000亿元授信。

事实上，5000亿元绝对是用不完的，按照2000元一平、16万间计算，也才640亿的成本。

天时地利条件已具备，安居微棠差的只有“人和”。

作为长租公寓的运营方，面对社会舆论，上述愿景明德的高层感觉到很委屈：“如果不做统租，只有两种情况。一个是拆除重建做开发，大拆大建那肯定带来房价上涨，深圳房价现在什么价格？租客能承受得了吗？如果不拆也不统筹，房间依然分散在村民和小型二房东手里，那消防隐患、私搭乱建谁来整治？”

只不过，只能负担起1000元租金的租客，最在意的或许并不是安全问题，生计问题最先摆在他们的面前。

“我遭遇过万村，以前住在宝安后瑞，万村把租金从550元涨到1350元，然后我搬到了鹤洲，租金600多。我现在一个月要交9500元的份子钱，今年收入不好，一天流水也才五六百，一整天要跑13个小时。今年9月，车子合约到期我就打算回老家了。”一名深圳的出租车司机对《凤凰WEEKLY地产》说。

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