超、特大城市名单更新，谁是本次“城中村改造”最大赢家？

7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。关于城中村改造的政策解读之外，中国城市版图中的超、特大城市名单也成为了新的网络焦点。

根据住建部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》和第七次人口普查的数据，根据城市的城区人口，以1000万、500万人口为界，将中国城市划分为超大和特大两类城市。其中上海、北京、天津、广州、深圳以及新兴的成渝分别占据中国超大城市的前七席。7月23日湖北媒体以城区人口强势回流为题，宣布武汉以1094万城区人口压线也晋级为超大城市。

在这份超、特大城市名单中，长期占据地级市GDP第一位的苏州未能入选。经济发达的江浙两省仅有南京和杭州两个省会城市入选。而面对未来的“城中村改造”的推进，哪些城市又将因此而受益？

这份超、特大城市一公布，很多人都在诧异找不到苏州的位置。纯看经济数据，2022年，苏州的地区GDP达到了23958亿元，在全国城市中位列第六。不仅远超南京、杭州这样的特大城市，甚至比成都这样的超大城市都要高出许多。再看人口排名，截至2022年，苏州的常驻人口为1291万，在全国城市中排名第十，无论经济还是人口，苏州在长三角都是仅次于上海的存在。

苏州老街

所以苏州落选超、特大城市既非人口，更不是GDP不够，而是行政区划原因。苏州这座城市由其下辖六个区和四座县级市组成。国务院的认定的超、特大城市的常驻人口数，指的是城区人口数，并不统计县级市的人口数。按这个标准算，2022年，苏州城区的人口为484万人，距离特大城市显然还有距离。

其实类似的情况还发生在江苏另一个经济强市无锡身上，如果统计全市常驻人口，无锡全市人口已有747万，显然可以入选特大城市，但是如果扣除其下辖的江阴和宜兴两市的人口数，无锡的城区人口为441万。

为什么要设定一个城区人口作为特大城市的门槛？这里显然有两方面的考虑，首先，从行政角度而言，宪法规定我国的地方政府分为中央、省、（市）县、乡四级，地级市和县级市理论上属于同级政府。在大部分时间里财政、税收等都直接向省政府汇报，所以在做城市改造的时候只能视为两座城市。其二就是距离原因，不少代管县级市的距离离开主城区较远，比如哈尔滨代管尚志、五常两市离开哈尔滨城区的距离都超过了100公里，很难用一个城区来定义。当然随着城市化的进程，县级市也可以被城市直接划为市辖区。最典型的例子就是2018年济南将地级市莱芜直接改成莱芜、钢城两个市辖区，而这一行政调整直接让济南的城区人口增加了100多万。

哈尔滨

2022年，发改委印发了《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，要求慎重从严把握撤县（市）改区，严控省会城市规模扩张，再通过市改区扩大城市人口规模的方法已经不太可行了。

从超、特大城市的划分标准上可以看出，人口和城区界定中国城市的最主要标准。对于城市而言，人口带来不仅有更多的购买力，还因人才集聚效应发展出教育、公共资源等多种红利。随着中国人口负增长时代的来临。中国超、特大城市的人口发展也出现了两极分化的倾向。

有专家针对七普的人口数据对中国城市的人口增长做出以下分类，首先是人口还处于快速增长的城市。深圳、成都、广州为代表的城市，在过去的十年，还能保持500万左右的增量。其次就是人口中等增幅的城市，以武汉、济南为代表。最后就是人口增长放缓乃至于负增长的城市，比如上海、青岛和南京。

总体上看，超、特大城市仍是中国人口流入的集聚地。据2020年的数据统计，全国3.76亿流动人口中，有超过26.7%的人口直接流向超、特大城市。

此轮的超、特大城市的城中村改造不仅基于人口规模较大且具有一定经济基础的大城市，同时也需要兼顾一些已经进入城区人口发展瓶颈的城市，比如城区人口已经连续五年下降的哈尔滨。

以城中村改造为代表的城市更新，不仅意味着超、特大城市的城区里能聚集更多的公共服务资源，同时也可以让居民享受更多的便利和福利。同时区域性的特大城市，还具有一定的指标意义，不仅可以带动周边中小城市的正向发展，发挥一定区域内的辐射作用。同时还能通过产业优化创造更多的就业机会，吸引更多的人口来工作、投资和定居。

中国城市规模的另一个指标性要素是建成区面积，当然这其实还是和人口密切相关。城市盲目扩张的结果是人满为患的地区中心城市之所以一城独大，城区功能叠加，大城市难以疏解。在过去的二十年时间里，国内大部分超大城市成片开发的建成区面积都超过了1000平方公里，特大城市的建成区规模也都超过了500平方米。

一个值得一提的特大城市是东莞，截止2022年建成区面积达到1196平方公里，实际面积位列全国第七，远超成都、天津等特大城市。由于东莞没有市辖区，也没有代管县级市的区划模式，东莞的城区面积得以高速发展，大量的城镇得以通过城建连成一片。有机构曾对中国城市的建设用地面积进行统计，从1980年算成，东莞的实际建筑用地面积已经扩大了惊人的26倍，在全国所有地级市里位列榜首。

东莞

一定规模的人口附加城区建设，才能构成超、特大城市。这其中建成区面积和人口的比例，也能从一个侧面反映城市发展的未来空间。在特大城市中合肥、哈尔滨的城市建成区面积还相对较低，或许这些原先的二线城市才是这一轮城中村改造中最直接的受益者。

城中村改造利好楼市，是房地产的“强心剂”。很多自媒体在第一时间把城中村改造的受益者塑造成了地产企业。

然而这次的城中村改造不仅不是棚改2.0，也并非简单的大拆大建。通过公共服务均等化，全覆盖，解决城市发展不平衡、不充分的问题，同时释放消费潜力和内需才是此次城中村改造的主要目标。

总体上，城中村改造有助于挖掘相关土地的商业资源，同时也可以积极导入各类公共配套，对于城市功能的再造和升级都有非常好的导向。有专家指出，新时期的城中村改造不是房地产主导，而是要突出公益性，主要是解决城市的公共短板缺失严重，提升居民居住质量，增加保障性租赁住房。

保障性租赁房的加入或许将不是简单利好地产行业，而是从根本上变革地产行业的信号。中国大陆的商品房政策执行已经超过了40年，市场买卖，开发商预售等基本规则早已深入人心。但随着城市发展以及人口导入的需要，仿照香港和新加坡的政府公租房或将成为调节房地产市场的又一项新利器，让一部分核心区具有金融投资价值的房产进入市场交易，另一部分通过城中村改造而诞生的保障性住房保证城市新居民居住需求，可能将成为未来房地产市场的新消费模式。

作为一种刺激内需手段，这轮的城中村改造可以理解为一次基建投入，通过城市升级改造，拉动当地的消费需求，既有利于民生，也有利于经济增长。可以预计的是城中村改造方案将加速中国房地产资源向超大特大城市聚集，未来中国城市房价的两级分化显然会更加严重。

参考资料

1、新一轮城中村改造，与那一轮棚改有何不同？钛媒体

2、21个超大特大城市有望提速“城中村改造”，会催热楼市吗？第一财经

3、棚改2.0？地产大利好！专家最新解读，这些A股公司曾回应城中村改造！e公司微信号

最新话题：中央连出两大利好消息

欢迎关注“首席商业评论”视频号留言讨论！

点击“在看”，拥有相互成就的关系！